Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году?

Рынок недвижимости динамичен и зависит от многих экономических и социальных факторов. При их нестабильности предсказать развитие ситуации на рынке жилья становится сложнее. Многих граждан волнует вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2024 году? Об этом думают и молодые семьи, которые рассчитывают воспользоваться ипотечным кредитом, и собственники жилья, планирующие продажу или обмен, а также инвесторы, стремящиеся сберечь и приумножить свои средства при помощи вложений в недвижимость.

Как вел себя рынок недвижимости в последние годы и какие наметились тенденции

Росстат в последние четыре года отчитывается о росте цен на недвижимость, при этом утверждая, что стоимость квадратного метра за этот период выросла практически на 100%.

В большей степени это связано со льготным ипотечным кредитованием, которое, с одной стороны, сделало недвижимость более доступной и простимулировало развитие строительного сектора, а с другой ‒ привело к увеличению цен (в связи с повышенным спросом).

К концу 2022 года правительство приняло решение о продлении семейной ипотеки и ипотеки на новостройки (льготные ставки в 6 и 8% соответственно) до июля 2024 года. В стабильность и относительную предсказуемость рынка внесли коррективы растущий курс доллара и разгоняющаяся инфляция. Что повлекло за собой решение Центробанка об ужесточении денежно-кредитной политики и увеличении ключевой ставки. Так, ключевая ставка в 2023 году повышалась несколько раз и достигла значения 16% (от изначального показателя 7,5%).

Фактор поднятия ключевой ставки уже сказался на рынке недвижимости. В основном это связано с увеличенным спросом, вследствие чего цены начали расти. Осенью 2023 года спрос на жилье вырос за счет лиц, которые планировали покупку, но по каким-то причинам ее откладывали. Это касается как первичного рынка, так и вторичного.

Те, кто задумывался об ипотечном кредитовании по льготным программам, также решили, что лучше приобрести жилье сейчас, пока ключевая ставка не повлияла на текущую ситуацию. Возникли опасения, что льготная ипотека в 2024 году будет отменена досрочно.

Что касается повышения ключевой ставки, как правило, сразу после ее повышения происходит резкий кратковременный скачок спроса и цен, но спустя непродолжительное время рынок остывает (такие скачки цен наблюдались и в конце 2014-го, и в феврале 2022 года).

Первый квартал 2023 года показал спад, который в последующем был скорректирован, и с начала весны цены на недвижимость росли. Охлаждение рыночного спроса на новостройки началось к концу сентября (в среднем по стране рынок просел на 15%, что привело к замедлению роста цен в целом).

К началу зимы ожидаемо спрос снова возрос, и это нормальное и прогнозируемое ежегодное явление, которое в большей степени связано с ментальностью граждан. В большей степени это стремление закончить дела или встречать Новый год в новом жилье.

Важно! При оценке рынка стоит брать в расчет, что и Росстат, и Росреестр публикуют официальные цифры с опозданием в несколько месяцев (разрыв примерно в квартал).

К концу года, уже по известной статистике, рост цен составил 7,3% на новостройки и 3% на вторичное жилье (год к году).

Таким образом, к росту цен в последующем могут привести следующие факторы:

• инфляционные ожидания и увеличение денежной массы;
• рост доходов граждан, получающих доходы в сфере обороны и ВПК;
• увеличение количества отложенных сделок и одобренных ипотечных кредитов.

На снижение цен могут оказать влияние:

• последующее повышение ключевой ставки;
• высокая закредитованность граждан и строительных компаний;
• увеличение разрыва между доходами населения и действующими ценами.

Прогнозы на 2024 год в сфере недвижимости

Предсказать на 100% развитие ситуации на рынке жилья практически невозможно, особенно в целях нестабильной экономической ситуации.

Многое будет зависеть от ключевой ставки: будет ли она увеличиваться или снижаться и как быстро эти процессы будут происходить.

Что будет происходить на первичном рынке

На 2024 год по недвижимости от застройщиков более благоприятные прогнозы, по крайней мере, на первые месяцы года.

Пока этот прогноз справедлив и для продавцов, и для покупателей. Так, в начале года покупатели будут закрывать сделки с одобренными кредитами, в таком случае снижения цен не будет, так как спрос сохранится. В середине года ситуация может измениться из-за того, что количество одобренных кредитных портфелей значительно сократится.

Позже снижение спроса может быть вызвано увеличенным размером первоначального взноса по программам льготного кредитования (правительством уже внесены изменения в отношении первоначальных взносов, они увеличены с 20 до 30%). Для покупателей это скорее неприятное изменение, так как накоплений может не хватить или они могут не успеть их пополнить, а программы уже будут свернуты.

Опасения по поводу ипотечных кредитов с господдержкой не беспочвенны. Очевидно, что рыночная и субсидированная ставка значительно различаются, и компенсация государства возрастает.

Центробанк и Минфин неоднократно отмечали и тот факт, что льготное кредитование провоцирует рост цен в новостройках и приводит к неадекватному разрыву между первичным и вторичным жильем.

Самый ожидаемый вариант исходя из всех сложившихся обстоятельств ‒ льготная ипотека будет сокращена не по времени, а по количеству одобренных заявок. Возможно, она станет более адресной и будет касаться только некоторых категорий семей.

Прогнозы, связанные со вторичным рынком недвижимости

Очевидно, что возросшая ключевая ставка приведет к снижению спроса на вторичное жилье. Если ипотечная ставка составит 16% или более, то для многих граждан это окажется сложным бременем.

Предполагается, что львиную долю сделок составят соглашения между покупателем и продавцом напрямую, когда покупатель обладает полной суммой для покупки. Также будут участвовать сделки с разменом или небольшой доплатой для расширения жилья.

Если есть продавцы, нуждающиеся в срочной продаже, то им придется снижать цену. Часть владельцев недвижимости отменят продажу и будут использовать ее для аренды, а некоторые постараются переждать снижение спроса и снимут с продажи.

В целом оценки большинства экспертов указывают на возможное снижение спроса и цен на недвижимость (в районе 10-15%).

Важно! Что касается возможного роста цен, то он возможен в пределах 5-7%. Это может быть спровоцировано ростом инфляции или физическим дефицитом жилья. Дефицит недвижимости маловероятен, что касается инфляционных составляющих, то резкого скачка не стоит ожидать. Скорее это будет постепенный и медленный процесс (и возможно с дальнейшей коррекцией с помощью поднятия ключевой ставки).

Что предпринять в ближайшее время на рынке недвижимости

Если планируется ипотечная покупка с поддержкой государства, то есть смысл осуществить ее в ближайшее время. Существует несколько программ, которые могут подойти потенциальным покупателям. Необходимо их изучить и принять решение о кредитовании и покупке.

Если планируется покупка на сбережения, то можно несколько месяцев подождать. Возможно, цены немного просядут. Вопрос в том, как сохранить средства в текущей обстановке, ожидая покупку. Необходимо рационально подойти к этому вопросу.

Если планируются инвестиции в недвижимость, то необходимо выбирать регионы со стабильным спросом на арендное жилье (Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край). В противном случае лучше пересмотреть инвестиционный портфель в пользу других активов.

Если вам не хватает знаний в области пассивного инвестирования, то пройдите обучение с опытными преподавателями. Курс «Как стать Рантье?» рассчитан как для начинающих, так и для опытных инвесторов, желающих углубить свои знания в сфере инвестирования, а также на тех, кто стремится построить стабильный источник пассивного дохода и обеспечить свою финансовую независимость.