Что будет с рынком недвижимости при ставке 14,25%
19 июня прошло заседание по ключевой ставке. Девятое снижение подряд, и снова на минимальные 0,25 п.п. Рынок ждал 0,5, девелоперы хотели 1 п.п. Получили четверть.
Давайте разберёмся, что это реально означает для тех, кто хочет купить, продать или инвестировать в жильё прямо сейчас.
Первое, что нужно понять: ипотека не подешевеет вслед за ставкой.
Исторически банки держали спред к ключевой ставке на уровне 2-3 п.п. Сегодня этот спред — 4,5 п.п. Рыночная ипотека стоит 18-20% при ключевой 14,25%. Банки перестраховываются и маржу не отдают.
После снижения на 0,25 п.п. ставки по ипотеке сдвинутся максимум на те же четверть процента, и то через несколько недель. На ежемесячном платеже по ипотеке в 5 млн рублей это даст экономию около 1 000 рублей в месяц. Для большинства заёмщиков это не меняет ничего принципиально.
Аналитики «Финама» считают, что массовый спрос на рыночную ипотеку возможен при ставках 10-12%. Для этого ключевая должна опуститься до 7-10%. При текущем темпе снижения 0,25 п.п. за заседание — это 2027-2028 годы в лучшем случае.
Набиуллина уже обозначила риск: паузы в снижении названы рабочим сценарием. Бюджетный дефицит давит на инфляцию, кредитование снова растёт. Прежний таргет 8-10% к 2027 году де-факто снят с повестки.
Тяжелее всего сейчас (хотя, впрочем, как и раньше), покупателям без льготной ипотеки. Семейная ипотека под 6% и IT-ипотека — это отдельные программы с государственным субсидированием, снижение ключевой ставки на них практически не влияет.
Все остальные платят 18-20% и ждут рефинансирования в будущем. Это рабочая стратегия, но она требует финансовой устойчивости на несколько лет вперёд.
Девелоперам тоже непросто. Проектное финансирование обходилось им под 20%+, и эта стоимость уже зашита в цену квадратного метра. Опустить цену ниже порога безубыточности застройщик не может — иначе проект становится убыточным для банка-кредитора. Отсюда и отсутствие скидок там, где их ждут покупатели.
Но вот что меняется в лучшую сторону, так это вторичный рынок. Каждое снижение на 0,25 п.п. чуть расширяет круг платёжеспособных покупателей. Эксперт РА прогнозирует: к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, около 50% против нынешних значительно меньших. Это медленное, но реальное восстановление спроса именно на вторичке.
Плюс не забываем про психологический эффект! Часть покупателей, которая сидела в ожидании последние год-полтора, начнёт выходить на рынок — не потому что ипотека стала доступной, а потому что тренд на снижение стал очевидным и устойчивым.
Обратите внимание: снижения цен на готовое жильё не будет! Себестоимость строительства не падает, долговая нагрузка девелоперов высокая, финансовые модели действующих проектов сформированы при дорогих деньгах. Стагнация с точечным ростом в ликвидных локациях — наиболее вероятный сценарий на ближайшие кварталы.
И главное. Про тех, кто ждёт дальнейшего снижения ставки перед покупкой. В 2020-2021 годах льготная ипотека под 6,5% разогнала цены на новостройки на 40-60% за два года. Экономия на ставке полностью растворилась в выросшей цене квадратного метра. Сейчас вертикального роста нет, но и точки снижения цен тоже не просматривается.
Покупатель, который входит сегодня в ликвидный объект, получает более низкую базу и возможность рефинансироваться при ставке 10-12% — это реалистичный горизонт 2027-2028 годов.
Комментарии