Чем вызвана недооценка акций "Эталона"
Акции застройщика под давлением. С начала года котировки упали в цене на 46%, до 20 рублей. Интересная отметка, учитывая, что по мультипликатору P/BV Эталон оценивает по 0,6х. Очень дешево. Недооценка объясняется несколькими факторами:
- общее падение российского рынка. IMOEX с начала года упал на 14,9%. Также сохраняются высокие ставки на депозитах. На этом фоне акции компании, которая пять лет не платит дивиденды, при этом проводит допэмиссии (последняя — в феврале 2026), выглядят непривлекательно;
- проблемы в секторе. На основном рынке для компании — московском — число продаж квартир в новостройках сократилось на 39%. Но на рынке Екатеринбурга, где «Эталон» строит даже больше (по площади), продажи выросли на 20%. С октября условия «Семейной ипотеки» для большинства новых заёмщиков ужесточили, что может сказаться на спросе;
- финансовые результаты компании. Выручка в I полугодии 2026 года снизилась на 9,5%, активы — на 9%, а чистый убыток за 6 месяцев этого года составил 13,2 млрд рублей. Долг к EBITDA стремительно растёт — с 4,06 до 5,5 за год. При этом даже руководство не верит, что сможет выполнить поставленную перед собой цель по чистой прибыли:
«Группа не ожидает, что произойдёт переход прав на предоставленные долевые инструменты, так как не будет выполнено условие перехода прав, не являющееся рыночным (достижение уровня прибыли)», — говорится в отчётности за I полугодие.
Что именно это за уровни в компании не раскрыли «в силу непубличного характера программы и чувствительной информации, содержащейся в ней».
При этом у застройщика есть неочевидные плюсы
Цикличность рынка. Возможно, прямо сейчас мы проходим дно строительного рынка. Число сделок с ДДУ в 2025 году сократилось на 2,2%. По сравнению с рекордным 2023 — на 21,3%. В 2026 году число банкротств в строительной отрасли выросло на 40%, а лидер отрасли «Самолёт» из-за тяжёлого финансового состояния может отдать часть бизнеса кредиторам, пишут СМИ.
На этом фоне «выжившие» застройщики могут нарастить свою долю на рынке. «Эталон» можно назвать компанией роста в строительном сегменте (в 2024 году выручка выросла на 44%, в 2025 — на 17%). Она может выиграть от потери конкурента.
Снижение ключевой ставки. С начала года «ключ» снизили с 16% до 14%. Хоть 83% долга «Эталона» выданы под плавающую ставку, средневзешенная ставка по кредитам с начала года выросла с 12,37% до 14,57%. Пока этого недостаточно для прибыльности. Тем не менее в компании верят в позитив от цикл смягчения:
«По осторожным оценкам, оживление спроса возможно при средней ставке на уровне 10–12% годовых и после адаптации рынка к новым условиям семейной ипотеки. Мы предполагаем, что в случае снижения ставки до определённого значения эффект на продажи будет отложенным», — рассказала InvestFuture IR-директор «Эталон» Мария Бевзюк.
Два масштабных инвестпроекта. Ещё в 2021 году застройщик выкупил Электрозавод в Москве — масштабный земельный банк вместе со зданиями, признанными объектами культурного наследия. Это мешало началу стройки. По сообщениям, компания намерена начать строительство в 2027 году. Другой проект — земельный банк «Бизнес-Недвижимость». «Эталон» в 2025 году купил компанию. Ради сделки провели SPO. Застройщик получил 42 земельных участка, 5 из которых продал. 12 участков оценили с учётом девелоперского потенциала в 29,3 млрд руб.
Вывод
В акциях «Эталона» заложен негатив, который уже реализовался — финансовые проблемы, трудности в отрасли и отсутствие дивидендов. При этом у компании есть существенные потенциальные драйверы. Прибыли в акциях застройщиков, возможно, придётся ждать годами и сидеть без дивидендов. Стройка — дело долгое. Но апсайд в акциях застройщика огромный. Но и риски потенциального схлопывания пузыря в недвижимости тоже на столе.
Комментарии