Цены на недвижимость в США растут несмотря ни на что

Аналитический отдел «Wachovia Corp».

Цены на недвижимость в США растут несмотря ни на что

Цены на дома в реальности показывают большую устойчивость к потрясениям на рынках, чем ожидалось. Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов, 97 из 149 исследованных крупных городов с пригородами показали рост медианной цены на недвижимость на вторичном рынке жилья. Особенно эту тенденцию поддержали такие районы, как Сиэтл и Солт Лэйк Сити, где цены увеличились на 12,3%, Сан Антонио, показавший рост цен на жилье на 11,2% и Оклахома, где наблюдалось увеличение на 12,1%. И хотя рост цен в 2 раза в настоящий момент скорее исключение, чем правило, повышение цен на недвижимость имеет место в гораздо большем количестве районов, чем их снижение. Более того, большинство рынков, на которых наблюдается рост цен, являются крупными. Так, мы сопоставили совокупность рынков, исследованных Национальной ассоциацией риэлторов, с данными по населению США, полученными с помощью переписи. Оказалось, что медианная цена на жилье на вторичном рынке по оценке Национальной ассоциации риэлторов покрывает территорию районов, в которых проживает порядка 67% населения США. И из них рост цен на жилье наблюдается в районах с 70% населения страны. Таким образом, те, кто ждут распространения проблем на рынке ипотечного кредитования заемщиков с низким кредитным рейтингом на сферу потребления, могут быть удивлены, узнав, что продажи домов и цены на недвижимость остаются на прежних докризисных уровнях. Даже несмотря на 10,8% падение показателя г/г, общие продажи на вторичном рынке во втором квартале в среднем составляют 5,91 млн домов, а медианная цена на дома снизилась лишь на 1,8%. При этом большую часть потерь в цене на недвижимость можно отнести на счет смешанной структуры продаж. Цены на дома рухнули в районах с традиционно высоким ценовым диапазоном, таких, как Флорида, Невада и Калифорния, однако гораздо меньшее падение можно было наблюдать в районах с низкими ценами на недвижимость, таких, как Техас, Пенсильвания и Каролина. Учитывая продолжение тенденции роста цен на жилье в большинстве районов страны и для большинства владельцев домов, самые устрашающие предсказания по поводу влияния падения цен на уровень потребления и затрат сильно преувеличены. Для тех, кто только собирается приобрести недвижимость, степень влияния роста цен на затраты потребителей также оказывается преувеличенной. Гораздо более важным фактором является рост доходов. Рост цен на недвижимость наблюдается в гораздо большем количестве районов, чем рост заработной платы. Однако не стоит думать, что мы пытаемся добавить ложку меда в бочку дегтя последних событий на ипотечном рынке. В настоящий момент нет убедительного пути, позволяющего экономике избежать кризиса на рынке недвижимости, особенно в свете ужесточения условий на рынке субстандартного кредитования и требований к качеству займов, превосходящих по сумме пределы, установленные Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США, и имеющих поэтому более высокую процентную ставку. Подобные займы особенно важны для «дорогих» регионов, где ценовые корректировки происходят уже достаточно давно. Для остальной же части страны ипотечные закладные являются вполне приемлемым инструментом, удовлетворяющим большинство покупателей недвижимости, а условия и ставки по кредиту здесь такого сильного изменения не претерпели. По нашему мнению, все же замедление темпов экономического роста произойдет несмотря ни на что, а кризис на рынке недвижимости окажется более длительным и глубоким, чем предполагалось ранее.