Борьба за выживание. Девелоперы сворачивают региональные проекты
Число жертв кризиса ликвидности с каждым днем растет. На этой неделе еще несколько крупных девелоперов приняли решение о заморозке своих проектов. Акционеры группы Midland Development, занимающейся строительством офисной, гостиничной и торгово-развлекательной недвижимости, решили сконцентрироваться на наиболее ликвидных московских объектах и заморозить строительство торговых центров формата Strip Mall общей площадью порядка 1 млн кв м сразу в нескольких городах России. Одновременно группа компаний "Корстон", специализирующаяся на гостинично-развлекательном бизнесе, объявила о намерении приостановить строительство всех объектов в регионах. Неделей ранее Mirax Group и "Система Галс" отложили разработку региональных проектов на неопределенный срок. Все говорит о том, что девелоперы, набравшие коротких денег и не имеющие возможности рефинансировать долги, в своем стремлении выжить в текущих условиях сворачивают проекты в регионах РФ и бросают все силы на строительство наиболее ликвидных объектов в Москве, чтобы наспех залатать дыры в балансах.
А как все начиналось! Сколотив свои капиталы на рентабельных московских проектах, по мере увеличения конкуренции и насыщения столичного рынка московские девелоперы стали подаваться за "большим рублем" в регионы, где конкуренцию им составляли исключительно местные застройщики. В присутствии московских девелоперов в регионах многие видели сплошные плюсы - замедление роста арендных ставок, расширение ассортимента товаров и услуг, развитие инфраструктуры, создание новых рабочих мест. Однако кризис ликвидности застал столичных застройщиков в самый разгар развития региональных проектов. Простая арифметика - на их реализацию уходит, в среднем, порядка 3-4 лет, а заходить на региональные рынки девелоперы начали лишь в конце 2006 года. Таким образом, большинство проектов так и осталось на бумаге.
Почему пострадали только региональные проекты? Дело не только в ликвидности, но и в ставках. На московские проекты все еще можно прокредитоваться в западных банках по ставкам ниже, чем в российских банках. Для сравнения: докризисные ставки по кредитам для девелоперов в российских банках составляли 10-14%, тогда как в западных - 5-7%. В то же время механизмы кредитования региональных проектов западными банками недостаточно развиты, поэтому кредиты на проекты в регионах можно взять пока лишь в российских банках. Естественно, по более высоким ставкам. К тому же российские банки вследствие кризиса ликвидности, ссылаясь на возросшие риски, резко подняли и без того высокие ставки, чем поставили девелоперов перед выбором.
Что дальше? Все возвращается на исходные позиции, и мы становимся свидетелями отката на много лет назад. С той лишь разницей, что дефицит денег на себе ощущают как столичные девелоперы, так и местные. Ведь конкуренция со стороны москвичей породила огромные цены на земельные участки под строительство в регионах и откаты, что, безусловно, сказалось на стоимости региональных проектов.
Кстати сказать, глава группы "Онэксим" миллиардер Михаил Прохоров еще в июне 2008 года предрекал кризис в девелопменте: "Многие девелоперские компании посыпятся в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования. Я оставлю определенные средства в кэше и буду следить за рынком". В ответ на это высказывание председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский пообещал Михаилу Прохорову 10 миллионов долларов в случае, если Прохоров в течение нескольких лет реализует хотя бы один успешный девелоперский проект.
Впрочем, прогноз по рынку позитивный. Начавшаяся тенденция региональной экспансии имеет все шансы на продолжение после того, как ситуация на финансовых рынках нормализуется, либо же мы будем иметь дело с перераспределением капитала и портфелей региональных проектов в пользу инвесторов "с деньгами". Правда, для того, чтобы таким инвесторам стало выгодно вкладываться в неликвидные долгосрочные проекты, их стоимость должна снизиться до интересных уровней, что мы и наблюдаем в настоящее время.
Finam. ru
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | B |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | B | |
| Макроэкономическая ситуация в России | C |  |
| ПОЛИТИКА | ||
| РФ и Венесуэла подписали документы по вопросам сотрудничества в энергетической сфере | C | |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | B | |
| Уровень мировых цен на металлы | B | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| ВТБ в 1 пол. 2008 г. в 1,5 раза увеличил инвестиции в средний бизнес | C | |
| Газпром и Национальная иранская нефтяная компания будут сотрудничать в энергетической сфере | C | |
| Чистый убыток ТГК-2 за 2007 год по МСФО составил 1,84 млрд рублей | В | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - умеренно негативный