Аналитики компании GlobalStock. Американский рынок недвижимости или карточный домик. В последнее время у многих экономистов появились опасения, что высокие цены на недвижимость рано или поздно

Аналитики компании GlobalStock. Американский рынок недвижимости или карточный домик. В последнее время у многих экономистов появились опасения, что высокие цены на недвижимость рано или поздно приведут к обвалу данного рынка. Однако председатель ФРС так не считает. Если сегодня кто-нибудь выступил бы с заявлением по поводу того, что американский рынок жилья на данный момент является не чем иным, как новым мыльным пузырем, он нашел бы в лице Алана Гринспена, председателя ФРС, ярого оппонента. Гринспен уверяет, что все опасения псевдо-экономистов по поводу возможного ухода потребителей с рынка жилья в случае продолжающегося роста цен являются ложными. В своем недавнем выступлении на Капитолийском Холме он заявил, что вопрос о раздутии данного рынка является чересчур преувеличенным. А ведь эта проблема волнует не только инвесторов. Почему председатель ФРС так уверен? Рынок жилья кардинально отличается от рынка акций и облигаций, где сделки совершаются в течение нескольких секунд. Обладание акциями может принести инвестору более 100% в год, что, конечно же, не свойственно для рынка жилья. Покупка и продажа недвижимости влечет за собой высокие трансакционные издержки, в результате чего рынок жилья, в сущности, является менее спекулятивным, чем рынок тех же акций. Рост цен на недвижимость, более того, по мнению уважаемого председателя ФРС, является закономерным отражением спроса на рынке. Резкое падение ставок по закладным на дома в течение последних нескольких лет привело к тому, что теперь даже семьи с доходом ниже среднего могут рассчитывать на свое собственно жилье. Это в первую очередь относится к иммигрантам, число которых в конце 1990-х годов увеличилось в США на 9,3 млн. человек. Согласно официальной статистике, на сегодняшний день семья иммигрантов достаточно финансово обеспечена, чтобы предоставить первые выплаты по закладным. Перепись населения показала, что порядка 46% иммигрантов, проживших в штатах более десяти лет, в состоянии оплачивать проценты по закладным на дома. Гринспен считает, что увеличение в последние годы семейной формации на треть является прямым следствием процесса иммиграции. Острая нехватка земли вокруг городов также является одним из факторов роста цен. Даже, если на некоторых рынках произойдет обвал цен, это отнюдь не приведет к принципу домино. Благодаря региональной диверсификации, рынок жилья достаточно устойчив к подобного рода потрясениям: согласно Национальной Ассоциации Риелторов, хотя цены во втором квартале упали на 7,9% в городке Топека, штат Канзас, они выросли на эту же величину в Фениксе. Это можно объяснить тем, что каждый местный рынок подвержен региональной динамике спроса и предложения. Так, что нет оснований утверждать о раздутии данного рынка. Так считает не только Гринспен, но и ведущие экономисты Wells Fargo & Co., крупнейшей американской компании, занимающейся предоставлением ссуд на покупку недвижимости. Однако и эти доводы кажутся неубедительными для скептиков, которые проводят параллель между сегодняшним рынком недвижимости в США и рынком недвижимости в Японии в конце 1980-х годов. В то время в Японии наблюдалось одновременное раздутие рынка жилья и фондового рынка. Как только оба эти "пузыря" лопнули, экономика вошла в длительную полосу стагнации, которая, в принципе, продолжается и до сих пор. Некоторые экономисты, которые предвидели падение американского фондового рынка в 1997, уверяют, что аналогичный риск существует на данный момент и на рынке жилья: в течение последних семи лет рост цен на недвижимость почти на 30% опережал уровень инфляции. Оппоненты Гринспена считают, что такой резкий рост цен может привести к сокращению объема спроса, вызвав тем самым серьезные последствия в финансовой системе. Сегодняшний рынок недвижимости в США переживает так называемую эйфорию, какая наблюдалась на рынке акций в 1996 году. Однако, по мнению сторонников Гринспена, это просто чушь. В конце 1980-х годов в Японии произошел обвал рынка коммерческой недвижимости, а не жилого фонда. Более того, в отличие от Японии, исторический рост цен на жилье в США обгоняет темп инфляция - это бесспорно. Так, кто же прав? Полностью полагаться на заявления и прогнозы Гринспена, мягко сказать, не совсем надежно. Но в связи с огромным объемом строительства нового жилья, постоянным снижением ставок по закладным, которые итак находятся на уровне 30-летнего минимума, его аргумент по поводу слабой вероятности обвала этого рынка выглядит весьма убедительным.