2 REIT с экономикой "Мафии", приносящих до 5.2% дохода

Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT) обычно показывают хорошие результаты, когда процентные ставки находятся под контролем. И этот верхний предел ставок надежно защищен, по причинам, которые мы рассмотрим вскоре.

Особенно интересны REIT с чистыми арендами. Они являются скучными арендодателями реальной экономики. (Зевота? Мне нравится такая реакция от консервативных инвесторов с фиксированным доходом!)

Арендодатели с чистыми арендами владеют аптеками на углу, крупными розничными магазинами на оживленных перекрестках и складами и распределительными центрами, которые мы проезжаем по шоссе. Эти REITs расслабляются и получают арендные платежи, в то время как арендаторы оплачивают свои расходы.

Вот как работает бизнес-модель:

REIT покупает недвижимость и строит (или реконструирует) объект для аренды.

Подписывается чистый договор аренды, по которому арендатор оплачивает счета за недвижимость (налоги, страхование и обслуживание).

Арендодатель получает арендную плату и не должен писать чеки (или даже отвечать на телефонные звонки), когда крыша протекает!

REIT с чистыми арендами формирует портфель этих арендаторов, собирает доход и возвращает нам большую часть арендной платы в виде дивидендов.

Это "мафиозная" модель недвижимости. Клиент оплачивает расходы, REIT собирает деньги, а мы получаем доход.

Конечно, мы, осторожные контр-инвесторы, любим не только выплаты, но и возможность роста. Сегодня у нас есть привлекательные условия для увеличения цен в мире REIT.

Когда ФРС снижает ставки, дивиденды, которые выплачивают REIT, становятся все более привлекательными для инвесторов с фиксированным доходом. Денежные рынки больше не платят 5%. Многие облигационные фонды тоже. Но REIT выплачивают...

И ставки, вероятно, будут продолжать снижаться из-за внедрения ИИ в экономику. Автоматизация сдерживает рост заработной платы. Например, обслуживание клиентов уже на пути к автоматизации. В следующем этапе мы увидим, как бухгалтерский учет, соблюдение норм и даже юридическая работа все больше будут выполняться машинами. Мягкая инфляция дает ФРС возможность снижать ставки больше, чем ожидает Уолл-стрит.

Это серьезный стимул для дивидендных платильщиков. И пока этот процесс снижения ставок продолжается, REIT будут становиться все более популярными.

Этот ветер наполняет паруса W.P. Carey (WPC), REIT, который рынок начинает прощать. В конце 2023 года руководство сделало то, что ненавидят инвесторы с фиксированным доходом: они уменьшили квартальный дивиденд до $0.86. Инвесторы с фиксированным доходом увидели одно слово — "сокращение" — и начали распродажу.

Но этот заголовок не отражал настоящего движения. WPC на самом деле не уменьшал выплату. Он избавлялся от своей самой большой головной боли: офисных активов.

WPC выделил 59 офисных объектов в отдельный REIT — Net Lease Office Properties (NLOP). Акционеры получили 1 акцию NLOP за каждые 15 акций WPC. Чистый разрыв, который поместил офисные риски в отдельную коробку и вернул WPC к его основным активам в индустриальных, складских и жизненно важных розничных чистых арендах.

NLOP стал креативным способом обойти медвежий рынок офисных помещений. Это не управлялся как акция "вечного дивиденда". NLOP методично упаковывал и продавал свои офисные активы, возвращая наличные по мере их монетизации.

И в последние месяцы NLOP именно это и делал — объявляя специальные денежные распределения в размере $4.10, $5.10 и $6.75 на акцию (выплаченные в декабре, январе и феврале). Это почти $16 на акцию NLOP за короткий промежуток времени. При первоначальном коэффициенте спин-оффа это примерно доллар на акцию WPC в реальных наличных, которые инвесторы с фиксированным доходом проигнорировали, пока они переживали из-за "сокращения".

Чеки WPC по аренде не статичны — более 99% из них имеют контрактные повышения. Эти увеличения арендной платы — это просто ежегодные повышения арендной платы, которые включены в контракты.

Тем временем оригинальный WPC снова в режиме роста. В 2025 году он закрыл рекордные инвестиции на сумму $2.1 миллиарда с предполагаемым средним доходом 9.2%, когда вступили в силу повышения аренды. Именно так следует настраивать REIT с чистыми арендами на цикл снижения ставок: зафиксировать высокие доходы сегодня, а затем увеличить доходы, занимая под более низкие ставки.

С коэффициентом заполняемости 97% и портфелем без офисов WPC тихо готовит свои дела, пока рынок все еще застрял в 2023 году.

Некоторые REIT с чистыми арендами даже выплачивают дивиденды ежемесячно. Вы, вероятно, знаете Realty Income (O), "Компанию ежемесячных дивидендов." Что ж, 4.2% крепость Agree Realty (ADC) также платит ежемесячно и имеет репутацию более качественного портфеля арендаторов, новых объектов и более консервативного баланса, чем Realty Income.

Портфель ADC построен вокруг ритейлеров инвестиционного уровня, необходимых для жизни, таких как Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Эти ритейлеры устойчивы к рецессиям и, если честно, устойчивы к Amazon. Люди все равно нуждаются в продуктах, строительных материалах и товарах для самостоятельного ремонта, даже когда экономика начинает шататься.

Но секретное оружие Agree — это то, что большинство инвесторов не понимают:

земельные аренды. Земельная аренда по-прежнему является договором аренды, но Agree владеет землей, а арендатор владеет (и обслуживает) зданием.

Во многих случаях здание также сдается в чистую аренду — это означает, что арендатор оплачивает расходы — так что Agree просто собирает арендную плату за землю. Если вы хотите получить низкострессовый денежный поток от недвижимости, трудно превзойти владение "землей" на высокопроходном углу, пока кто-то другой беспокоится о крыше.

И эта стратегия с землей быстро растет. По состоянию на конец 2025 года земельные аренды Agree выросли до около $75 миллионов годовой базовой арендной платы, что составляет более 10% годовой базовой арендной платы REIT.

Это значительная безопасность. Земля не подвержена влиянию электронной коммерции.

Agree также активно покупает. В 2025 году они приобрели 305 объектов розничной недвижимости с чистой арендой за около $1.44 миллиарда, с взвешенной средней ставкой капитализации около 7.2%, со средней оставшейся сроком аренды около 11.5 лет.

Руководство ожидает инвестировать $1.5 миллиарда в 2026 году, продолжая свою игру "Монополия с чистыми арендами." Agree накапливает долгосрочные аренды и качественных арендаторов, увеличивая свои арендные чеки до большего уровня.

Эти два дивиденда, 5.2% и 4.2% соответственно, скромны по нашим (высоким) стандартам. Но общий потенциал возврата привлекательный. Доходности денежного рынка падают. С наличными, движущимися от 5% к 3% по мере снижения ставок ФРС, инвесторы с фиксированным доходом переходят из наличных обратно в дивидендные активы. Именно тогда REIT с чистыми арендами не только платят, но и, как правило, растут в цене.

Хотя мне нравится тот факт, что Agree платит ежемесячно, его доходность 4.2% просто слишком низка, чтобы претендовать на звание суперзвезды ежемесячных дивидендов. Я оставляю эту честь для акций и фондов, выплачивающих 11% в год — как эти три.

Также смотрите:

Акции дивидендов Уоррена Баффета

Акции роста дивидендов: 25 аристократов

Будущие аристократы дивидендов: близкие претенденты

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнение Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод