Меню

 
 
facebook
вконтакте

Семь причин не покупать квартиру

07.02.2018 15:42  Разбор полетов

Семь причин не покупать квартиру

Люди задумываются о покупке недвижимости, чтобы защитить себя от рисков. Ведь кризис сможет ударить в любое время и по любому активу. Считается, что недвижимость - это стабильный актив, который материален, и даже в самой неблагоприятном ситуации ее можно сохранить и передать по наследству. Но все ли в действительности так?
 
1. Инвестиционная привлекательность
 
Не всем известен этот факт, но за последние 100 лет недвижимость в мире росла едва выше инфляции или на том же уровне.  Когда вы слышите о росте в 500% за 40 лет, вы должны понимать, что рост этот связан, прежде всего, с инфляцией. В России, где до распада СССР не было в строгом смысле рыночной стоимости недвижимости, в это особенно сложно поверить, учитывая, как цены росли в 1990-е и 2000-е. Но смотря на общую картину, все становится предельно ясно. Скажем, средняя стоимость на жилье в США за 100 лет выросла менее чем на 1% с учетом инфляции. Если прибавить к этому затраты на содержание, управление, налоги… даже доходность от сдачи в аренду уже не выглядит такой привлекательной. Покупка бумаги всего этого не требует.

2. Низкая ликвидность
 
Главная особенность вложения в жилую недвижимость, которая не позволяет рассматривать ее как инвестицию, это строгая функциональность жилья. Жилье – это в первую очередь крыша над головой, а один из главных факторов инвестиции – контроль над временным промежутком владения. Что, в свою очередь, означает свободу войти и выйти из сделки в любой момент, в соответствии с условиями, которые диктует рынок. Смысл инвестиции – максимизация прибыли, которая зависит от высокой ликвидности актива. Личное жилье не обладает такой способностью, потому что вы зависите от прямой функции такой недвижимости – покупаете, когда вам нужна крыша над головой, продаете – когда уже нет такой необходимости. Особенно это опасно во время образования "пузырей" и кризисов – вы вынуждены покупать жилье на пике стоимости, если приняли решение в пользу владения, а не аренды. Невозможность продать недвижимость во время снижения может быть еще болезненней. 

Готовые решения на американском рынке - подключайтесь и зарабатывайте вместе с профессионалами!

3. Невозможность выйти из рынка
 
Допустим мировые рынки недвижимости резко снижаются, или даже в случае локального рынка – к которому вы привязаны, т.к. не хотите менять место проживания. Если жилая недвижимость у вас в единственном числе, то ее продажа будет означать покупку новой. То есть перейти на другой вид актива у вас просто не будет возможности.
 
4. Отсутствие мультипликативного эффекта
 
Недвижимость не генерирует капитал, если речь идет о недвижимости, которая непосредственно используется для проживания. Никаких дивидендов, как в случае с ценными бумагами, от нее вы не получите. Другое дело – сдача в аренду второго жилья. Но здесь, опять же, стоит рассчитать доходность. Чаще всего есть более привлекательные активы на фондовом рынке. В частности, в Москве доход от сдачи в аренду в среднем – 5% от стоимости недвижимости. В мире, за редкими исключениями, доходность от аренды также близка к инфляции. 

Готовые решения для инвестиций в высокотехнологичные компании: Технологии USA и Новые глобальные лидеры

5. Кажущаяся тихая гавань

Широко распространено мнение, что недвижимость – надежный, безопасный актив, в котором можно "переждать" финансовые бури. Более пристальный взгляд даст понять, что это всего лишь миф, распространяемый риэлторами. Защитные активы гарантируют фиксированный доход, застрахованы от рисков. Это, например, государственные и корпоративные облигации, банковские депозиты, которые пользуются стабильным авторитетом. Недвижимость как актив – далеко не самый консервативный, несмотря на ассоциации, которые вызывает слово "недвижимость". Недвижимость – крайне волатильный и рискованный актив, а штормы на рынках недвижимости временами побивают все рекорды (вспомните, с чего начался мировой финансовый кризис 2008 года).
 
6. Низкая мобильность
 
Мы все знаем о том, что москвичей испортил квартирный вопрос. Сегодня эта фраза звучит еще актуальнее. Мы все живем мифами, навязанными нам историей и культурной традицией, которые мешают нам рационально оценивать условия и процессы. Почему принято считать, что чуть ли не главное в жизни – приобрести недвижимость и передать ее по наследству детям? Все очень просто: дело в катастрофической нехватке жилья на протяжении всей истории СССР, когда темпы строительства не поспевали за ростом городского населения. Мысль о том, что главная ценность в жизни – это своя квартира, в идеале – в Москве, навязана нам нашими родителями. Аренда жилья в этой культуре – показатель нестабильности, неуспешности. Сегодня ничто не может быть дальше от истины. В бурно развивающемся, предельно глобализованном, пронизанном связями мире главный залог успеха – это мобильность, во всех смыслах. Способность перемещаться по городу, по стране, по миру – бесценное качество, дающее конкурентное преимущество, возможность в разы увеличивать свой доход, получать образование. Мир сегодня полон возможностей, которые закрывает от вас "ипотечная кабала". Привязывая себя к одному месту проживания, вы добровольно набрасываете на себя кандалы.
 

Автоматический подбор инвестиционных стратегий на основе искусственного интеллекта

 
7. Выгода от аренды часто превосходит выгоду от покупки
 
Есть простой способ посчитать, насколько рынок недвижимости перегрет в вашем городе или стране. Это коэффициент соотношения стоимости покупки и аренды P/R (аналог P/E в оценки эффективности компаний). Средний коридор оценки P/R – 10-15. Уже в случае преодоления порога в 15 это означает, что на данном рынке вам выгоднее арендовать. Значение 25 уже сигнализирует о "пузыре". Другой показатель – P/I, соотношение стоимости и среднего дохода в данной локации. В Москве еще недавно P/R и P/I были равны 22, кризис несколько "выпустил пар", но скорее всего – ненадолго (сейчас – около 16 в центре и до 20 в удаленных районах). Так или иначе, недвижимость часто бывает переоценена, что делает ее покупку невыгодной.
 
Если у вас есть вопросы, сомнения или идеи по рынку недвижимости, вы можете задать их экспертам отрасли на нашей онлайн-конференции "Рынок недвижимости РФ: ипотечный бум и консолидация", которая начнется 8 февраля в 13:00 мск.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Finam.ru
Finam.ru

участник рейтинга
Ваша оценка: 
3
7
10 пользователей оценили материал на 4.
В мой блог
07.02 16:44
АРДС:
Прям мои мысли...)) На текущий момент - продаю вторую квартиру уже год!
07.02 17:16
dmitry_n:
> 16:44 АРДС, скинь 30% - продашь за полгода.
07.02 18:45
Borracho:
Не покупать квартиру для проживания это просто бред! Подходит только для молодых и одиноких, а с семьей мотаться по чужим углам не получится. На биржу детей учить не поведёшь
 

Прогнозы «Ленты Финама»

 
Делайте прогнозы, набирайте баллы, участвуйте в конкурсах и получайте призы.
Курс доллара к рублю
на 31 октября
Газпром
на 1 ноября
Курс доллара к рублю
на 28 декабря