Скрыть
Пример: +79031234567
еще
*1945
Бесплатно по РФ для МТС, Билайн, МегаФон и Tele2
Звонок с сайта  
  • Про рынок
  • Брокерские услуги
  • Банк
  • Управление активами
  • Форекс
  • Обучение
  • О компании
 

ЗПИФ недвижимости - что это такое и как в них инвестировать

26.05.2021 16:59

 

Инвестирование в недвижимость набирает в России обороты. Часть таких инвесторов планируют перепродажу недвижимости по более привлекательным ценам, кто-то же делает ставку на рентные платежи. Но есть еще один вариант – владение недвижимостью в качестве пайщика закрытого фонда. О преимуществах и рисках последнего и пойдет речь в статье.

Что такое ЗПИФН

Расшифровывается аббревиатура как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Принцип работы заключается в том, что фонд вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит, развивает и которыми управляет. Взамен своих денег вкладчики получают паи – ценные бумаги фонда. Их стоимость зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН.

Фонды бывают:

  • Девелоперские – вкладывают средства в ремонт и развитие инфраструктуры объектов для их последующей эксплуатации или продажи.
  • Строительные – инвестируют в строительство объектов с нуля с целью их последующей перепродажи.
  • Рентные – берут объекты в управление для сдачи их в аренду.
  • Земельные – создают инфраструктуру на приобретенных земельных участках, повышая таким образом их стоимость.
  • Смешанные – занимаются всеми описанными видами деятельности.

Российские ЗПИФН очень похожи на западные REITS (real estate investment trust – инвестиционный фонд недвижимости) с тем отличием, что они являются закрытыми и не торгуются на бирже.

Время существования фонда зависит от его характера. Например, строительные ЗПИФН живут дольше рентных. Но, как правило, фонды недвижимости существуют в среднем от 5 до 7–10 лет.

Преимущества фондов недвижимости

Главное их достоинство в том, что они дают возможность вложиться в недвижимость, не покупая дома или квартиры. Не нужно оформлять документы, необходимые при покупке, не нужно самому подбирать подходящий объект, а затем искать арендаторов или покупателей – все это сделает за вас управляющая компания.

Некоторые ЗПИФН раз в полгода выплачивают дивиденды, что создает для инвестора дополнительный источник дохода, а если распределить средства между разными фондами, то можно свести риски к минимуму.

Чтобы стать пайщиком фонда недвижимости, нужно на порядок меньше денег, чем на покупку даже самой дешевой квартиры.

Риски инвестора

Основной риск связан с закрытостью российских ЗПИФН и вытекающей отсюда низкой ликвидностью паев. Ценные бумаги фондов не имеют свободного обращения на бирже, поэтому бывает сложно не только приобрести пай, но и избавиться от него.

Нужно также иметь в виду, что вернуть свои деньги можно только после расформирования фонда, а ждать придется долго – от 5 до 10, а в отдельных случаях и до 15 лет.

Доходность участия всегда может оказаться ниже ожидаемой – как известно, цена недвижимости зависит от очень многих факторов.

Инвестор также не застрахован от некомпетентности или недобросовестности самой управляющей компании (УК), которая может неправильно подобрать объект или наделать ошибок уже в ходе работы. К тому же УК берут довольно приличные комиссионные – от 1 до 5 процентов от стоимости актива.

Непрозрачность – тоже фактор риска. По причине закрытого характера российских фондов недвижимости получить более или менее полную информацию об объекте инвестирования часто бывает возможно уже только после приобретения пая.

Как уже говорилось, стать пайщиком обойдется дешевле, чем купить квартиру, но для рядового инвестора входной порог от 300,000 рублей тоже может оказаться непреодолимым.

Примеры закрытых паевых фондов

Важно! Специфика российского рынка еще и в том, что абсолютное большинство закрытых паевых фондов недвижимости созданы и создаются под конкретные проекты и для ограниченного круга участников. К тому же многие имеют входной порог от нескольких миллионов рублей.

При том, что в России насчитывается более 500 ЗПИФН, отечественный рынок фондов недвижимости нельзя назвать ни доступным, ни разнообразным.

Доходность ЗПИФН

Доступность фонда еще не говорит о его доходности. Так, динамика стоимости пая ЗПИФН "Коммерческая недвижимость", которая за три года (30.03.2018–31.03.2021) составила -7.92 процента.

Если же говорить о доходности остальных закрытых паевых фондов, то здесь можно оперировать только приблизительными цифрами. Управляющие структуры большинства ЗПИФН, созданных под конкретные объекты и под конкретных инвесторов, не раскрывают своих прибылей. Но если исходить из динамики цен на квадратные метры, то получается, что вложения в недвижимость приносят участникам от 5 до 20 процентов годовых (до налогов).

Если вложить средства в зарубежную недвижимость, то можно рассчитывать на доход в 6–8 процентов в валюте, но и при довольно высокой (2–4 процента) комиссии. В России есть паевые фонды, которые инвестируют через ETF (биржевой инвестиционный фонд) – Dow Jones Real Estate.

Налогообложение

Пайщик фонда платит НДФЛ с прибыли – в данном случае с разницы между суммой, полученной после расформирования фонда и суммой, уплаченной при приобретении пая. НДФЛ в размере 13 процентов должен быть уплачен с прибыли (если она есть) и при досрочной продаже пая.

Облагается налогом (НДФЛ) также сумма промежуточного (рентного) дохода, если он выплачивается.

Во всех случаях в налогооблагаемую базу не входят суммы комиссий и прочих издержек, которые несет инвестор.

Вместо заключения

Внимание! При всех достоинствах вложения средств в закрытые паевые фонды недвижимости, это все-таки финансовый инструмент для опытного инвестора. Дело даже не столько в слишком высоком для новичка входном пороге, сколько в умении получать инсайдерскую информацию об объекте и управляющей компании.

Что же касается цены участия, то, как считают эксперты, сколько-нибудь ощутимый результат можно получить при вложении суммы от 1 миллиона рублей. Поэтому начинающему инвестору, желающему вложить деньги в недвижимость, можно посоветовать присмотреться к гораздо более прозрачным зарубежным REIT-фондам, акции которых стоят недорого и, главное, свободно обращаются на бирже.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Афанасьева Юлия
Афанасьева Юлия
аналитик
ГК "ФИНАМ"
участник рейтинга
и оставьте свой комментарий.
 
Обновить
Комментариев нет.
 

Прогнозы «Ленты Финама»

 
Делайте прогнозы, набирайте баллы, участвуйте в конкурсах и получайте призы.
Мечел
на 1 октября
Курс доллара к рублю
на 1 октября
Ключевая ставка ЦБ
на 31 декабря