Скрыть
Пример: +79031234567
еще
*1945
Бесплатно по РФ для МТС, Билайн, МегаФон и Tele2
Чат со специалистом:
Звонок с сайта  
  • Про рынок
  • Брокерские услуги
  • Банк
  • Управление активами
  • Форекс
  • Обучение
  • О компании

Меню

 

Стратегия флиппинга в недвижимости: как ее использовать?

24.11.2021 18:21

Инвестиции в недвижимость относят к наиболее безопасным и нередко используют в качестве защитных. Связано это с постоянным ростом цены объектов, который практически не зависит ни от уровня инфляции, ни от экономической ситуации в целом. Среди инвесторов давно укоренилось мнение, что такие вложения – исключительно долгосрочный вариант. Однако есть в этой отрасли и вариант инвестирования, который приносит быстрый и весьма существенный доход. Он весьма популярен в США и называется флиппингом.

Флиппинг в недвижимости – понятие

Термин "флиппинг" (от англ. flip – переворачивать) широко применяется в трейдинге и инвестировании и обозначает быструю смену направления открытой позиции (переворот). По аналогии американские торговцы недвижимостью стали использовать выражение house flipping, которое обозначает покупку жилой недвижимости с целью ее быстрой перепродажи. В этом значении слово "флиппинг" (flipping) сегодня применяется во всем мире.

Интересный факт! В США флиппинг сегодня чрезвычайно популярен. В 2020 г. более 8 % сделок на рынке совершены флипперами, во многих городах проводятся специальные платные (минимальная стоимость – 100 долларов) курсы по обучению флиппингу, каждый из которых еженедельно посещают не менее 50–100 человек. В России же пока это направление не получило широкого признания: в крупных городах им занимаются не более 20–30 тыс. инвесторов, а всего в стране насчитывается от силы 200 тыс. флипперов.

Конечно, наиболее выгодным вариантом флиппинга считается продажа с наценкой за 2–3 месяца приобретенного объекта, которая не потребовала дополнительных вложений. Однако такие сделки чрезвычайно редки. В основном реализуется следующий алгоритм:

  • Покупка ниже среднерыночной цены;
  • Быстрый ремонт, чаще всего недорогой косметический;
  • Продажа с хорошей прибылью.

В среднем в США достаточной считается прибыль в 9–10 % на сделку, хотя именно здесь придумали "правило 70 %" (о нем далее). В российских условиях доходность на таком уровне также следует считать вполне достойной: при 2–3 сделках в год она превысит доходность по банковским депозитам в 3–4 раза.

От чего зависит успех флиппера?

Пока невысокую популярность флиппинга в России легко обосновать двумя факторами:

  1. В недалеком прошлом были более интересные варианты перепродажи недвижимости. Так, инвесторы приобретали жилье в новостройке от застройщика (как правило, заключали договоры еще на "стадии котлована") и продавали после сдачи дома в эксплуатацию. Это, как правило, приносило доход в 30–50 % от вложенных средств. Сегодня ситуация изменилась: значительно снизились риски долгостроя или незавершенного строительства (государство гарантирует сдачу объекта, средства инвесторов хранятся на эскроу-счетах и пр.). В результате доходность таких вложений снизилась до 12–15 %, что в пересчете на все время строительства не дает удовлетворительного результата;
  2. Чтобы добиться нужного результата (хотя бы 10–20 % на сделку), инвестору придется напряженно поработать. Это интересно далеко не каждому: значительно проще вложиться, например, в биржевой индекс и получать прибыль, практически не растрачивая сил и времени.

Условий успеха, которые дадут флипперу по сделке приемлемый уровень прибыли, достаточно много.

Правильный выбор объекта

Выбор объекта для покупки – задача не столь простая, как может показаться. Тщательной оценки требуют как минимум 2 основных обстоятельства:

  • Возможность быстрой продажи;
  • Необходимый объем ремонтных работ для перепродажи с желаемой прибылью.

Если в каком-либо районе города средняя стоимость хорошей квартиры составляет 400 тыс. долларов, то покупка за 300 тыс. может показаться вполне привлекательной. Однако если учесть, что после ремонта для получения приемлемого дохода ее нужно будет продать за 500–600 тыс., возникает вопрос: как быстро ее можно реализовать? Вполне вероятно, что такая сделка затянется надолго. Во-первых, это уменьшит оборачиваемость капитала. Во-вторых, потребует дополнительных трат на содержание. В результате итоговая доходность значительно упадет.

Второе условие также выполнить достаточно сложно. Не имея соответствующей подготовки и опыта, обычному инвестору достаточно трудно оценить общее состояние объекта, его конструкций и коммуникаций. Вполне вероятный вариант, когда вместо косметического ремонта придется делать почти капитальный, что опять же повлечет за собой увеличение времени на подготовку к продаже и объема вложений в реконструкцию.

Решить обе эти проблемы поможет правильное ранжирование моделей поиска. Рассматривать их стоит приблизительно в следующем порядке:

  • Сайты по продаже залоговой недвижимости. Объекты, представленные здесь, прошли оценку банка и экспертизу, поэтому, как правило, практически не требуют серьезных вложений. Цены на них в основном значительно ниже рыночных, поскольку банк заинтересован в возврате остатка по кредиту, а не в получении полной стоимости;
  • Аукционы реализации имущества по банкротству. Что касается состояния жилья, здесь справедлив тот же постулат, что и первом случае. С ценой все несколько сложнее: получить нужную цену на торгах удается далеко не всегда;
  • Специализированные сервисы, агрегирующие данные об объектах. В США, например, таким выступает Zillow, что-то похожее для российского рынка пытается реализовать Fincase (проект Fund);
  • Онлайн-сервисы объявлений о продаже недвижимости (ЦИАН, "Авито", тематические региональные). Здесь, прежде всего, флиппера должны интересовать объявления о срочных продажах в связи с переездом и по другим причинам.

Полезный совет! Хороший вариант для поиска – заключить договор с известной риелторской компанией, в котором сразу грамотно сформулировать весь пакт требований. В этом случае агентство самостоятельно отсеет все неподходящие варианты и выдаст оптимальный результат. Естественно, это несколько увеличит расходы.

Скрупулезный учет всех требующихся вложений

Затраты при флиппинге содержат 2 основных составляющих:

  1. Собственно цена приобретаемого объекта;
  2. Расходы на подготовку.

При этом вторые представляют собой целый набор статей расходов. Сюда войдут средства, потраченные на:

  • Поиск объекта. Регистрация на сервисах и аукционах, подписки на специализированные новостные ленты, плата агентствам и пр.;
  • Оформление сделок: сначала покупки, затем продажи;
  • Предпродажную подготовку объекта – ремонт, где необходимо точно учесть все необходимые материалы и стоимость работ;
  • Текущее содержание. На время до продажи все расходы, по содержанию (оплата ЖКХ и пр.) ложатся на флиппера (чем больше времени пройдет до заключения сделки, тем сильнее вырастут эти затраты);
  • Маркетинговую кампанию для ускорения продажи, которая, как правило, включает оплату риелторских агентств, рекламных кампаний, СЕО-студий для эффективной рекламы в интернете и пр.;
  • Уплату налогов после завершения сделки.

Важно!  Точная оценка этих статей расходов позволит определить тот максимум, который можно заплатить за объект, чтобы получить желаемую прибыль. В США такая методика получила название "правило 70 %".

Правило 70 %

Эта методика, которой пользуются практически все флипперы в США, формулируется следующим образом: максимальная цена покупки (C) не должна превышать 70 % от стоимости предложения после ремонта (After Repair Value, ARV) за вычетом расходов (E).

C = 0,7 × ARV – E

Например, если планируется продажа объекта после ремонта за 500 тыс. долларов, а сумма издержек оценена в 100 тыс., то выгодной будет считаться только покупка за 250 тыс. (500 × 0,7 – 100 = 350 – 100 = 250).

С учетом непредвиденных расходов такой подход дает порядка 30 % прибыли с одной сделки. Если увеличить поправочный коэффициент до 0,8 (80 %), инвестор сможет рассчитывать максимум на 25 % прибыли, что с непредвиденными расходами принесет порядка 15–18 % на сделку.

При таком подходе флиппинг становится достаточно выгодным вложением: при двух сделках в год инвестор получает порядка 35–50 % годовых.

Риски флиппинга

Флиппинг, несмотря на достаточно солидную потенциальную доходность, принято считать стратегией с низким уровнем риска. Это обусловлено тем, что инвестор, даже не реализовав объект, практически не несет убытков:

  • Квартира или дом могут быть проданы позже, что позволит вернуть все вложенные средства и даже получить доход;
  • Отремонтированный объект вполне можно сдавать в аренду, покрывая текущее содержание и получая реальную прибыль.

Важное замечание! Это суждение позволяет использовать для флиппинга не только собственный капитал, но и заемные средства, например, купить нужный объект в ипотеку. Однако при этом обязательно учесть дополнительную статью расходов – плату за обслуживание кредита.

Флиппер должен быть готов принимать некоторые риски из-за:

  • Незапланированных расходов;
  • Колебаний рыночной стоимости недвижимости;
  • Изменения налоговой базы;
  • Затяжки времени до сделки продажи (увеличения расходов на содержание);
  • Форс-мажорных обстоятельств.

С некоторыми из них бороться невозможно, другие вполне можно учесть при правильной оценке расходов и продажной цены объекта.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Афанасьева Юлия
Афанасьева Юлия
аналитик
ФГ "ФИНАМ"
участник рейтинга
и оставьте свой комментарий.
 
Обновить
Комментариев нет.
 

Прогнозы «Ленты Финама»

 
Делайте прогнозы, набирайте баллы, участвуйте в конкурсах и получайте призы.
Ключевая ставка ЦБ
на 31 декабря