Скрыть
Пример: +79031234567
еще
*1945
Бесплатно по РФ для МТС, Билайн, МегаФон и Tele2
Чат со специалистом:
Звонок с сайта  
  • Про рынок
  • Брокерские услуги
  • Банк
  • Управление активами
  • Форекс
  • Обучение
  • О компании

Меню

 

REIT как защитный инструмент во время падения рынков

18.04.2022 14:32

 

Текущий стабильный рост фондового рынка дает инвесторам существенное увеличение доходности по сравнению с расчетными показателями инвестпортфелей. Однако такая ситуация не может продолжаться вечно, и все чаще аналитики высказывают мнение о надувании пузыря и неизбежной, весьма вероятно, очень глубокой коррекции. Поэтому опытные участники рынка уже сегодня стараются подыскать инструменты, которые защитят инвестиции в случае негативного сценария по ценным бумагам, но не дадут значительной просадки в доходности. Такими защитными активами могут стать REIT.

Что такое REIT, как работает, какую прибыль приносит?

REIT (Real Estate Investment Trust – траст инвестиций в недвижимость) – управляющая компания, которая вкладывает имеющийся капитал в жилую и коммерческую недвижимость, получая доход от аренды или продажи объектов или в виде платежей по ипотечным закладным. Фактически представляет собой вариант коллективных инвестиций (фонд), для привлечения инвесторов эмитирует ценные бумаги и выпускает их в обращение на биржу или продает самостоятельно.

Интересный факт! Сегодня на различных зарубежных торговых площадках торгуются бумаги более чем 800 REIT, более 300 из них – на американском фондовом рынке.

Среди трастовых фондов недвижимости различают несколько видов, основные из которых:

  • Капитальные. Именно они получили название REIT. Основные направления деятельности – скупка или строительство за счет собственных средств объектов недвижимости, сдача их в аренду и продажа.
  • Ипотечные (mREIT), которые выкупают у банков закладные по ипотеке и получают доход за счет платежей заемщиков в погашение кредита.
  • Гибридные, совмещающие направления деятельности.

Что делает REIT привлекательными защитными активами?

Во многих странах для REIT действуют особые нормы законов, которые делают их весьма интересными инвестиционными инструментами. Например, в США для трастов недвижимости обязательны:

  • Вложение не менее 75 % активов в объекты недвижимости.
  • Получение не менее 75 % дохода от арендных платежей или перепродажи объектов (для капитальных) или взносов по закладным (для ипотечных).
  • Ежегодная выплата не менее 90 % полученного дохода в виде дивидендов инвесторам.

На заметку! Столь жесткие требования вынуждают большинство американских REIT работать в основном с коммерческой недвижимостью, поскольку арендная плата, разница в ценах покупки и продажи для таких объектов существенно выше, чем для жилой.

В результате, покупая ценные бумаги REIT, инвестор получает:

  • Высокую надежность благодаря вложениям основного объема средств фонда в недвижимость. Низкая волатильность этого рынка страхует вложения от обесценивания, наличие реальных объектов гарантирует возврат средств даже при самых негативных сценариях развития экономической ситуации. Кроме того, рост цен на недвижимость и увеличение арендных платежей полностью компенсируют инфляцию.
  • Высокую доходность. 90 % прибыли, направляемой на выплату дивидендов, дают держателям бумаг REIT от 5 до 15 % дивидендного дохода, что превышает показатели по большинству акций (последние держатся в среднем на уровне 3–5 %).
  • Мощный и стабильный денежный поток от аренды и платежей по закладным.
  • Высокую ликвидность. Бумаги REIT находятся в свободном обращении на бирже и пользуются постоянным спросом, что позволяет быстро обратить их в реальные деньги, в отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где на продажу объекта требуется значительное время.

Именно благодаря таким преимуществам многие инвесторы расценивают трасты недвижимости как актив с высоким уровнем защищенности при доходности выше, чем по большинству дивидендных акций. Некоторые аналитики даже рекомендуют выделять на ценные бумаги таких фондов до 15 % портфеля.

Риски инвестиций в REIT

Однако считать REIT абсолютно защитным инструментом с близким к нулевому уровнем рисков в реальности нельзя. Примером может служить "коронавирусный" кризис 2020 г. Введение локдаунов во многих странах существенно снизило отдачу от коммерческой недвижимости – торговые центры, объекты HoReCа бизнеса, логистические центры, которые приносят львиную долю прибыли таким трастам, были вынуждены свернуть работу. Это существенно сказалось на доходности бизнеса – некоторые УК вынуждены били снизить уровень дивидендов в 2–5 раз. Это не замедлило отразиться на котировках – для многих REIT падение составило 50–70 %.

К сведению! Справедливо это прежде всего для капитальных трастов, работающих с коммерческой недвижимостью. Бизнес по строительству, продаже, сдаче и найму, обслуживанию жилых объектов был в этих условиях признан властями США критически важным и продолжал работать даже в периоды максимальных ограничений. Это позволило диверсифицированным REIT, работающим с жильем, выйти из ситуации практически без потерь.

Таким образом, самым значительным риском для инвесторов в REIT становится мощный экономический кризис. Однако существенное падение котировок этих фондов связано прежде всего с переоцененностью их бумаг, порожденной высоким спросом. В реальности даже при жесточайшей рецессии объекты недвижимости никуда не исчезают, а падение цен на них далеко не так выражено, как обесценивание компаний. Соответственно, такие периоды не повод продавать бумаги трастов недвижимости, а, наоборот, должны рассматриваться инвесторами как идеальный момент для их покупки.

Все остальные факторы риска для REIT являются общими для всего фондового рынка. Например, они могут отреагировать снижением на рост процентных ставок.

Как инвестировать в REIT?

Российские инвесторы, которых заинтересовали вложения в REIT, могут добавить их в свои портфели несколькими способами:

  1. Открыть счет у российского или зарубежного брокера, предоставляющего выход на иностранные торговые площадки, и купить бумаги на них напрямую.
  2. Приобрести с российского брокерского счета активы, представленные на Санкт-Петербургской бирже.

Так, российским частным инвесторам на SPB Exchange доступно 35 трастов, среди которых:

  • Realty Income – REIT с 6 тыс. объектов в США, Великобритании и других странах, выплачивающий дивиденды ежемесячно (более 600 месяцев без перерыва).
  • Equinix – фонд, основное направление деятельности которого – датацентры (более 250).
  • Simon Property – крупнейший REIT, работающий с торговой недвижимостью в США.

Для инвесторов, работающих на зарубежных торговых площадках, выбрать конкретные трасты может быть сложно. Решить эту проблему, а заодно снизить риски за счет диверсификации можно, покупая не сами фонды, а ETF на них. Так, стоит обратить внимание на Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI), с индексами американских REIT и трастов за пределами США соответственно.

Очень важно! Дивидендный доход от инвестиций в американские REIT облагается для иностранных резидентов налогом в 30 %. Не поможет снизить его и форма W-8BEN, ее действие на эти бумаги не распространяется.

Есть у российских инвесторов и альтернативный вариант – паи отечественных закрытых ПИФов недвижимости. Сегодня на Московской бирже представлено почти 40 таких бумаг. Конечно, российское законодательство не устанавливает таких жестких требований, как американское, поэтому доход для держателей паев оказывается существенно ниже. В то же время большинство ЗПИФов ориентированы на работу с жилой недвижимостью, что еще больше снижает риски инвестора. Есть здесь и прямые аналоги американских REIT, например ЗПИФ недвижимости ПНК-Рентал (RU000A1013V9), годовая доходность паев которого в 2021 г. на текущий момент оценивается в 16,87 %.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Афанасьева Юлия
Афанасьева Юлия
аналитик
ФГ "Финам"
участник рейтинга
и оставьте свой комментарий.
 
Обновить
Комментариев нет.
 

Прогнозы «Ленты Финама»

 
Делайте прогнозы, набирайте баллы, участвуйте в конкурсах и получайте призы.
Сбербанк АО
на 19 апреля
Нефть Brent
на 18 апреля