Скрыть
Пример: +79031234567
еще
*1945
Бесплатно по РФ для МТС, Билайн, МегаФон и Tele2
Чат со специалистом:
Звонок с сайта  
  • Про рынок
  • Брокерские услуги
  • Банк
  • Управление активами
  • Форекс
  • Обучение
  • О компании

Меню

 

Куда выгоднее вкладывать деньги - в недвижимость или фонды недвижимости?

24.11.2021 18:17

Многие частные инвесторы рассматривают недвижимость в качестве удачного варианта для инвестиций. Считается, что в долгосрочной перспективе это обязательно принесет доход, а связанные с такими инвестициями риски минимальны. Вариантов инвестирования в объекты недвижимости становится все больше, поэтому частные инвесторы начинают испытывать серьезные трудности с их выбором.

Способы инвестирования в недвижимость

В настоящий момент частному инвестору доступны следующие способы вложиться в недвижимость:

  • Купить жилой объект (комнату, квартиру или дом) с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду;
  • Приобрести коммерческую недвижимость, также рассчитывая на доход от продажи или аренды;
  • Использовать для инвестирования паи ЗПИФН (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) или бумаги REIT;
  • Купить акции компаний, работающих в строительстве.

Каждый из этих способов имеет свои особенности, которые различаются по доходности и рискам.

В этом списке, пожалуй, лучший вариант – вложения в акции девелоперов. Это обусловлено целым рядом факторов:

  • IPO сегодня прошли только компании, которые реально имеют солидный вес на рынке и объемный портфель сданных и строящихся объектов. Во-первых, это гарантирует надежность самих эмитентов и их ценных бумаг. Во-вторых, делает их акции привлекательными из-за высокого потенциала роста и солидных дивидендных выплат;
  • Рынок продолжает стимулироваться государственными программами льготной ипотеки. Их продление на 2022 год уже заложило перспективы его роста, которые отразятся и на акциях застройщиков.

Пожалуй, единственным серьезным риском для отрасли остается продолжающаяся пандемия, которая вполне может нарушить планы компаний (например, из-за введения жестких локдаунов, невозможности привлечения трудовых мигрантов и пр.). В этом случае ухудшатся показатели бизнеса и вероятным сценарием станет падение котировок.

Кроме того, от использования этого способа инвесторов сдерживает мизерное количество публичных компаний среди девелоперов. До недавнего времени на российских площадках отрасль была представлена только двумя солидными эмитентами – ГК ПИК и ЛСР. В последнее время ситуация несколько улучшилась: на IPO вышли "Ингард", "Самолет", "Эталон". Однако этого совершенно недостаточно для формирования нормального инвестпортфеля с грамотной диверсификацией. Так что пока большинство инвесторов рассматривают такой вариант вложений в недвижимость как некоторую экзотику и предпочитают традиционные и проверенные варианты.

Покупка жилой или коммерческой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду

Покупка объектов недвижимости – самый известный и понятный вариант инвестирования с множественными плюсами:

  • Практически гарантированная доходность в долгосрочной перспективе. Рынок недвижимости, как и фондовый, несмотря на временные просадки, демонстрирует устойчивый восходящий тренд. Это значит, что практически любой объект в будущем только дорожает. К этому следует прибавить принимаемые государством меры стимулирования, которые ускоряют темпы роста. Кроме того, если объект не используется для собственных нужд инвестора, он может приносить рентный доход от сдачи в аренду;
  • Доступность инвестиций. В принципе, вложиться в покупку реальной недвижимости сегодня может практически любой. На рынке наблюдается обширное предложение объектов жилой и коммерческой недвижимости, где можно подобрать вариант по собственным возможностям. Если купить квартиру, складское помещение или дом оказывается не по краману, можно обратить внимание на выкуп долей, отдельных комнат, земельных участков, машиномест. Кроме того, отлично работают программы ипотечного кредитования (более 75 % покупок на рынке в 2020 г. сделано именно в кредит), а программы господдержки существенно снижают процентную нагрузку.
  • Ликвидность. Недвижимость принято относить к наиболее ликвидным инвестициям. На поиск покупателя и оформление сделки потребуется определенное время, но практически любой объект гарантированно продается, причем практически всегда с прибылью.

Кроме того, недвижимость выступает практически идеальным предметом залога при кредитовании, позволяя существенно расширить финансовые возможности владельца.

Конечно, вложения в недвижимость, как и любые инвестиции, не лишены недостатков:

  • Относительно высокий порог входа (большинство частных инвесторов для реальной покупки вынуждены будут обратиться за ипотечным кредитом);
  • Зависимость доходности от экономической ситуации и положения дел в стране (например, в начале "коронавирусного" кризиса в США из-за введенных ограничений стоимость аренды и цена коммерческой недвижимости упали настолько, что инвесторы начали нести убытки);
  • Нестабильность спроса на объекты в небольших населенных пунктах.

Отдельные особенности имеют варианты инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость:

  • Для неопытных инвесторов больше подойдет покупка жилья, в то время как коммерческие объекты – поле деятельности для профессионалов. В последнем случае потребуется анализ большего числа факторов, таких как выгодное расположение, наличие инфраструктуры (например, подъездных путей и логистических центров) и пр.;
  • Стоимость коммерческих объектов значительно выше, чем жилых;
  • Доходность от сдачи в аренду коммерческого объекта выше (10–18 % годовых против 7–12 %), а срок ее окупаемости меньше (при правильном подходе к выбору объектов);
  • По ликвидности коммерческая недвижимость проигрывает жилой;
  • Для коммерческого объекта сложнее найти и арендатора, и покупателя;
  • В случае с коммерческой недвижимостью зависимость доходности от состояния экономики выражена более ярко.

Однако в целом такие вложения вполне подойдут любому частному инвестору, работающему по долгосрочной стратегии.

Фонды недвижимости

Альтернативой прямой покупке недвижимости стали инвестиции через фонды. В России основной вариант – покупка паев ПИФН (паевых инвестиционных фондов недвижимости). У них есть свои особенности:

  • Они являются вариантом инструментов коллективных инвестиций, поэтому принципиально имеют более низкий порог входа;
  • Активы фонда распределяются между несколькими объектами, что повышает надежность инвестиций за счет диверсификации;
  • Доход выплачивается в виде дивидендов или реинвестируется, увеличивая стоимость пая.

Вместе с тем у таких вложений есть и недостатки:

  • Пайщик практически не управляет выбором объектов для инвестирования;
  • Большинство таких фондов работают в формате закрытых (ЗПИФН), что предполагает выход только после завершения работы (реже – через определенный промежуток времени). Фактически это приводит к нулевой ликвидности, что для большинства частных инвесторов принципиально неприемлемо;
  • Значительное число таких ПИФов устанавливают достаточно высокий паевой взнос (некоторые, которые давно стали элитными клубами по интересам, – более чем 1,5 млн руб.). Для розничного инвестора это равносильно покупке реального объекта.

На заметку! В таком варианте ПИФН, хоть и показывают доходность выше, чем покупка объектов, преимуществ для рядового частного инвестора не имеют. Проблему могут решить биржевые фонды.

Биржевые фонды

Биржевые ЗПИФН отличаются тем, что паи свободно обращаются на бирже. Например, на MOEX сегодня в листинге более четырех десятков таких фондов. Такой подход теоретически позволяет решить основную проблему закрытых ПИФ – низкую ликвидность. Однако и у биржевых фондов она сохраняется: из упомянутых 40+ активно торгуется не более десятка. Да и по ним среднедневное количество сделок далеко не впечатляет и редко превышает 2–3 десятка. Соответственно, рассчитывать на быструю продажу пая без потери в цене инвестору не приходится. Еще один существенный недостаток – значительная комиссия управляющей компании, что весьма негативно отражается на общей доходности.

Несколько другую картину демонстрируют популярные за рубежом трасты недвижимости – REIT. Фактически такие ценные бумаги можно рассматривать как акции юридического лица. Основной вариант получения доходов инвесторами – дивиденды, большинство фондов направляет на их выплату 100 % дохода. В отличие от отечественных ЗПИФН, в них действительно низкий порог входа, высокая ликвидность и в разы меньшая комиссия.

Российские инвесторы могут получить доступ к таким фондам: на Санкт-Петербургской бирже торгуется более трех десятков наиболее известных REIT. Основная проблема для частного инвестора в том, что они доступны исключительно на межбанковском рынке, что требует статуса "квала". Впрочем, имея такой статус, можно работать и с фондами, которые представлены непосредственно на биржевых площадках США и Европы. Для этого достаточно открыть счет у отечественного брокера, предоставляющего доступ к зарубежным рынкам.

Очень важно! В работе с американскими REIT не все так радужно: с дивидендного дохода иностранными резидентами обязательно уплачиваются 30 % налога вне зависимости от наличия формы W-8BEN.

Розничным инвесторам остается только надеяться, что российские ЗПИФН начнут использовать хорошо зарекомендовавшие себя зарубежные технологии. Первые примеры такой работы уже есть, например, ЗПИФ недвижимости "ПНК-Рентал" (RU000A1013V9), который позиционирует себя как прямой аналог REIT.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Афанасьева Юлия
Афанасьева Юлия
аналитик
ФГ "ФИНАМ"
участник рейтинга
и оставьте свой комментарий.
 
Обновить
Комментариев нет.
 

Прогнозы «Ленты Финама»

 
Делайте прогнозы, набирайте баллы, участвуйте в конкурсах и получайте призы.
Ключевая ставка ЦБ
на 31 декабря