Разбор полетов

Рубль обвалит недвижимость

Сейчас многие задаются вопросом сколько будет стоить кв.м жилой недвижимости в обозримом будущем в Москве и регионах? Попробуем проанализировать перспективу движения цен на недвижимость на ближайшие полгода-год.

Мы наблюдали за динамикой цен в регионах с 2001 года, и примерно в 2005 году начали проводить параллели с индексными инвестициями на фондовом рынке. Не надо было обладать большой наблюдательностью, чтобы заметить, что цены в регионах идут примерно параллельно Индексу ММВБ10 умноженному на 10. Корреляции в 100% конечно не наблюдалось, но было несложно заметить, что все предыдущие значения индекса на месячных отрезках совпадали с ценами на квадратный метр, за предыдущие годы. Причем индекс немного опережал цены на кв.м. Для простоты мы назвали новый индекс ИН10( индекс недвижимости 10). Достаточно простые расчеты показывали, что инвестиции на фондовом рынке не слишком опережают динамику цен на кв.м.

В середине 2006 года, когда индекс ММВБ 10 перестал расти, мы проанализировали, что как раз до этого времени деньги от проданной квартиры в 2001 году инвестированные в индекс, принесли бы доход большего размера, чем сохранение в недвижимости. К примеру деньги за 1-комн. квартиру стоимостью 150 000 рублей, проданную в 2001 году, вложенные в акции Лукойла(один из компонентов ММВБ10)принесли бы доход, который позволил бы купить двух.-трех. комнатную квартиру. Инвестор продав в квартиру в 2001 году за 150 000 рублей, мог купить 430 акций по цене 350 руб, которые приумножились бы к лету 2006 года до 1100 000 руб, что соответствует стоимости 3-комнатной квартиры на тот период.

Индекс ММВБ10 обогнавший на некоторое время динамику цен на квадратный метр, после небольшой стагнации летом 2006 года продолжил рост и к середине 2007 года составлял 3500 пунктов, что при умножении на 10 дает 35 000 руб за кв.м. Лето 2007 года было как раз небольшим периодом стагнации цен на недвижимость, в какой-то момент начало казаться, что цены снижаются, но осенью они вновь начали расти и уже к декабрю 2007 года почти догнала индекс ММВБ 10*10. В правительстве и проправительственных СМИ, начали продвигать новый продукт - "Тихая гавань". Вероятно данный продукт, был экспортно ориентированным и предназначался для иностранных инвесторов. Рост основных фондовых индексов продолжался вплоть до января 2008 года, когда у иностранных инвесторов случилось первое несварение от "Тихой гавани".Неожиданно в январе 2008 года фондовый рынок резко рухнул, начался отток капитала из РФ. Анализ рынка, в первую очередь технический, показывал, что фондовый рынок может упасть достаточно глубоко до 2200 по индексу ММВБ10, но упадет ли недвижимость хотя бы до 25 000? Что тогда соответствовало 30% падения рынка недвижимости. Как бы не так! Цены начали стремительно расти и началось первое наблюдаемое нами расхождение Индекса ММВБ 10 и ИН10 и надувание пузыря недвижимости! На этот раз настоящего пузыря! Картина начала меняться в мае 2008. Фондовый рынок резко начал расти, и мы начали предполагать, что недвижимость начнет стагнировать, дожидаясь пока индекс снова ее догонить, смущало что рост фондового рынка должен был происходить на фоне кризиса в Америке и Европе. Неужели в Россию и впрямь хлынут иностранные инвестиции, "тихая гавань" вновь начала маячить впереди. Индекс ММВБ10 начал догонять, оторвавшуюся далеко вперед недвижимость, но уже в июне 2008 года ситуация резко изменилась и фондовые индексы снова начали падать.
Пик цены акций Лукойла приходящийся на 1 июня 2008 года составлял уже около 60-70% стоимости все той же однокомнатной квартиры(2700*430=1160000 руб), которую условный инвестор продал в 2001 году. Исходя из этих данных можно предположить, что иностранный инвестор, которого сейчас очень ждут в РФ, вряд ли придет на рынок недвижимости России, скорее он может вернуться на фондовый рынок, но пока со спекулятивными целями. Инвесторы, деньги которых находятся сейчас в недвижимости предпочтут фиксировать прибыль и переводить рубли в валюту или иные высоколиквидные активы.

Падение фондового рынка, которое мы ожидали после январского падения 2008 года начало реализовываться к июлю 2008 года, направление движения было понятно, не ясна была глубина падения ММВБ10. Но если в январе рынок вполне мог бы довольствоваться падением на 30-40%, то с учетом майского взлета, стало очевидно, что падение будет глубже. Как теперь мы знаем, это пока 1000 по ММВБ10, а возможно будет 500 пунктов. А что же недвижимость?
Недвижимость встала, продажи сократились еще с января 2008 года и полностью остановились сейчас, но цены остались прежние. К текущему времени многие строители и власти, близкие к строителям и рынку недвижимости, занялись рекламой и заверениями, что цены не упадут, а немного постоят и снова начнут расти.
Проблема объясняется просто - себестоимость. Но как раз себестоимость кв.м. в России представляет главную тайну страны, соперничать с этой тайной, может разве, что с Розуэльское крушение в США. Чуть позже при анализе госпомощи строительному сектору, нам немного приоткроется тайна себестоимости кв.м в России. Истинная же себестоимость кв.м. откроется нам не раньше, чем американцы узнают про инопланетян...

По заверениям властей цены будут расти, но текушие цены 50000-70000 рублей кв.м. в регионах. При среднем росте на 30%, как это было на протяжении 10 лет, на конец 2009 года цена должна быть 67-93 тыс. за кв.м. в регионах, Соотношение риска и прибыли не в пользу роста. Скорее это будет простое субсидирование строителя, вопрос надо ли это кому-то кроме него самого? Более реальным видится панический сброс недвижимости и выход в деньги.

При всей нереальности падения стоимости недвижимости(по заверениям властей и строителей) давайте обратимся к индексу ИН10 и ММВБ10. Итак корреляция разошлась в январе 2008 года, тогда же начался кризис ипотеки в США, тогда же ММВБ10 разошелся в разные стороны с ценой на кв.м в регионах и тогда Россия должна была стать "тихой гаванью" для инвесторов. Продажи недвижимости упали в объемах в это же время, но цены продолжали расти. Чем же можно объяснить этот феномен?
Быть может затратами строителей? Как это часто бывает у нас, если нельзя объемом, значит нужно ценой решать проблемы растущих расходов.

К концу 2008 года "тихая гавань" окончательно превратилась в бушующее море. Несварение иностранных инвесторов дополнилось морской болезнью. Кризис который еще осенью нас слабо затронул, теперь оказалось, со слов председателя ЦБ Игнатьева, ударил сильнее всех или многих в мире, а цены на недвижимость упрямо не хотят снижаться.

Индекс ММВБ10 на данный момент стагнирует в районе 1000 пунктов, возможно снизится до 500, но так или иначе очевидно, что весь 2009 год он не уйдет далеко от этих значений. По заверению многих экспертов и аналитиков, цена на кв.м вряд ли опустится ниже 30%, наиболее смелые называют 50%.
Попробуем напомнить им их прогнозы относительно индекса ММВБ. Мало кто полагал в июле, что это будет ниже ММВБ 1600/ММВБ10 2700/РТС1800, а фондовый рынок сейчас глубоко ниже июльских прогнозов.
Примечательно что именно 1800РТС стал роковым для Кит-Финанс продавшим опционы пут по 1700...
Итак аналитики предсказывали падение, которое разошлось с реальностью в 3 раза 1500/500=3, т.е. они не увидели 2/3 глубины падения. Сейчас "грабли" те же самые, что и в июле. Рынок недвижимости приготовился к падению на 80-90%, а аналитики твердят про 20-30%. Недвижимость упадет в 5-10 раз и это значение зависит только лишь от последнего ценника вывешенного на данном товаре летом 2008 года. Чем выше ценник, тем выше кратность падения. Цена недвижимости в регионах будет 10000-15 000 рублей, в Москве 40000-60 000 рублей(при коэффициенте равном 4,0)
Таким образом средний россиянин при зарплате в 10000 рублей по регионам будет иметь возможность накопить за 60 мес на 3 комн. кв-ру "хрущевку" площадъю в 60 кв.м.
Данный параметр соответствует очень дорогому уровню цен и доступности жилья, как например в Англии.

Проблема помимо прочего состоит в том, что при текущем объеме имеющегося не проданного, инвестиционного и незавершенного объема недвижимости, капитализация этой доли рынка составляет огромное числовое значение в долларах США. Объем продаж недвижимости упал с января 2008 года, что соответствует началу оттока капитала из РФ в огромных масштабах. На экономикой РФ нависла проблема долларизации и бегства капитала. С учетом цен на недвижимость в России и за рубежом, есть смысл бежать, не только со страху, но и по экономическим соображениям

Сейчас много разговоров про панические скупки населением валюты, приводятся цифры в 50 млрд. долларов возможного спроса на валюту, со стороны населения при паническом переводе своих рублевых накоплений в валюту. Но всех пожалуй переплюнут девелоперы и строители, совокупный спрос на валюту, со стороны которых оценивается нами в 250 млрд. долларов!!!

По сообщению министра регионального развития РФ Виктора Басаргина от 25.11.2008 года, в текущем году объем незавершенного строительства в стране составит более 50 млн. кв м. Всего за 10 месяцев этого года в России введено в эксплуатацию 40 млн. кв. м. жилой недвижимости.
Однако, по мнению министра, снижение спроса до окончания года приведет к тому, что объем вводимых жилых площадей остановится на отметке в 61 млн. кв. м., что по уровню примерно равно показателю 2007 года.

Таким образом, мы можем предположить, что на рынке присутствует введенного в эксплуатацию, но не проданого 61 млн. кв.м, в долларовом выражении при стоимости 1500 долларов за метр общая капитализация этого рынка составляет 91,5 млрд долларов.

Капитализация незавершенных строительных объектов, при цифрах в 50 млн. кв.м дают еще 75 млрд. долларов

За период с 2002 до 2008 году общее кол-во введеного жилья примерно 270 млн. кв.м. предположительно около 10% данного жилья инвестиционное, т.е. 27 млн. кв.м, при все тех же 1500 долларов за метр, мы получаем 40 млрд долларов, которые не против в доллары и превратиться в самое ближайшее время или в евро.
Было бы неплохо прибавить сюда коммерческие кв.м, предположительно данный сектор не прочь прикупить порядка 15 млрд. долларов, продав свою недвижимость кому-нибудь.

Ну и еще некоторое кол-во, скажем 20 млн. кв.м которые по разным причинам. нехватка оборотных средств, долги по ипотеке или желание рискнуть, продав сейчас на пике цен, дают еще 30 млрд. долларов спроса на деньги.

Итого мы получили 250 млрд долларов спроса на валюту. Весьма вероятно, что не все деньги будут превращаться в валюту, а может наше значение ниже отложенного спроса на валюту. Но в том, то и проблема, что знай мы о падении рынка акций в мае, мы продали бы все акции и купили бы валюту, а лишь теперь бы задумались о приобретении этих акций вновь. Попробуем предположить, что многие девелоперы и строители думают о том же, но на своем сегменте рынка. Продать все перевести в валюту и подождать чуть-чуть, 5-6 месяцев к примеру. На фоне жаждущих до валюты девелоперов, отложенный спрос на недвижимость в 20-30 млрд. долларов просто сущие копейки.

Не исключено, что при появлении у девелоперов и строителей рублевой ликвидности она будет переведена в валюту, а это проблема гораздо серьезнее нежели спекуляции банков с валютой. Совокупная задолжность банков, оказывающих давление на рубль составляет всего навсего 30 млрд. долларов на текущий момент. Довольно скромная цифра против давления со стороны строителей. Между тем гарантия, что данные деньги не будут переведены в валюту стремится к нулю

В рублях сумма в 250 млрд. долларов при курсе в 35 руб составляет все те же неподъемные для рынка 8,75 триллионов рублей. У государства нет таких денег, как нет их у банков и у населения.

Примечательно также, что государство готово выделить деньги строителям в размере в 20-30 млрд. долларов, которые позволят завершить строительство. По видимому при рыночной цене в 1500 долларов, себестоимость составляет 300 долларов или меньше? Ответ вероятно известен и строителям и правительству. Также весьма примечательно, что цены по которым Правительство Москвы планирует выкупать у девелоперов и строителей, включают прибыль. Со слов мэра Москвы г-на Лужкова, нормальный уровень прибыли. Не называется только сколько процентов, эта нормальная норма прибыли. Но вот беда у рынка нет денег, чтобы оплатить все запросы строителей и превратить рынок недвижимости в очередную "тихую гавань"...Мыльный пузырь уже лопнул....

У рынка недвижимости на данный момент нет шансов остаться в том же ценовом диапазоне, и цены упадут не только в рублях, но и в долларах, вероятнее всего в 5 раз, до 10000 рублей за метр в регионах и 40000 рублей по Москве. При любых других ценах у рынка просто нет резервов их оплатить. Вероятно, что массовые банкротства строителей начнутся уже этой весной, а выделенные строителям деньги будут просто уходить в валюту или за рубеж. Падение рынков недвижимости в Европе и Америке, оценивается в 30-50%, в РФ данное падение нереально. При росте в 10 раз, наиболее разумным выглядит падение в 5 раз, т.е. в 80% падения от максимальных уровней цен. Этот уровень соответствует индексу ММВБ10 умноженное на 10, где и будет находиться ИН10.

Мы полагаем, что массовые банкротства строителей и инвесторы обрушат рынок уже этой весной, будет ли это сопровождаться взлетом валютных курсов, обнищанием населения или чем-то еще покажет время. Очевидно только одно, капитализация рынка недвижимости сейчас составляет непомерно высокое значение и именно по этой причине рынок не имеет шансов остаться в этих ценовых рубежах. Падение же многократно превысит все ожидания аналитиков, чиновников и правительство. Мы полагаем, что цены упадут в 5 раз!!!