Онлайн-конференции

Помощь
 
facebook
вконтакте

Рынок недвижимости: вялотекущий рост и зависимость от ипотечных ставок

15.11.12 13:00

В России дефицит жилых метров и низкий платежеспособный спрос. Многие потенциальные покупатели ждали, что в кризис цены на недвижимость серьезно снизятся. Но в действительности стоимость жилых метров лишь немного откорректировалась, а уже в 2011 году в Москве зафиксировано рекордное количество сделок из-за отложенного спроса. По оценкам экспертов, в этом году рост цен на столичную жилую недвижимость едва ли превысит прогнозируемый уровень инфляции. Кроме того, с августа банки повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. И по прогнозам АИЖК, стоимость ипотеки будет расти и дальше.

Какие прогнозы по динамике цен и спросу на жилую недвижимость на следующий год? Как повлияет на рынок недвижимости рост ипотечных ставок? Раньше покупка недвижимости рассматривалась как хорошая инвестиция. Изменился ли этот тренд в связи с текущими темпами роста цен и налогов? Какие факторы в перспективе могут стать поводом для роста или падения цен на жилье? Какие темпы строительства в Москве и регионах? Какова ситуация на рынке аренды недвижимости? Удастся ли правительству Москвы узаконить этот рынок в столице и собирать налоги с арендодателей? И к чему это приведет?

Участники конференции:
  • Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"
  • Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
  • Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
  • Евгений Дорофеев, начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
  • Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент"
Показывать ответы
Скрыть все ответы
Скрыть ответы
1
17:34
Иван Андреич
В январе всех нас порадуют новой строчкой в квитанции по оплате ЖКХ - взнос на капитальный ремонт дома. У меня вопросов один - доколе. Но сформулирую несколько поконкретнее - улучшится ли состояние дома после такого капитального ремонта, и отреагируют ли как-то граждане на это безобразие или молча пойдут платить?
13:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Сведения о новой строке преждевременные. Закон об этом еще не принят, как и последующие подзаконные акты – методика расчета, местные акты устанавливающие ставки на местах. На принятие всех этих бумаг может уйти от года до полугода, так что вполне вероятно, что срок введения платы за капитальный ремонт могут перенести. Что касается того, что будет массовый протест населения то скорее всего он будет молчаливым или точечным – те кто не могут платить просто не будут платить и не пойдут на митинги – это сейчас очень дорого, а те кто претендуют на субсидии осадят местные власти и органы социального обеспечения, что бы получить компенсационные выплаты, которые вполне вероятно будут введены для малоимущих в принятых пакетах бумаг.
13:10
Правдоруб
Молча пойдут платить

Скрыть ответы
2
17:57
Владимир
Ув. эксперты, есть ли надежда на рост цен в следующем году? Располагаю инвестиционной квартирой, но уже склоняюсь к тому, чтобы продать. Или есть смысл подождать?
13:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Тенденция цены на вашу квартиру зависит как от макроэкономических факторов, так и от локальных – особенностей вашей квартиры и района. Что касается макроэкономики, то с высокой степенью вероятности в следующем году в среднем по рынку цены вырастут не больше, чем на процент инфляции. Между тем, потенциальная стоимость именно вашей квартиры может существенно подрасти – рядом начнут строить станцию метро или проведут капитальный ремонт дома, в котором ваша квартира или, наконец, сдадут дом в эксплуатацию или подсоединят электричество по постоянной схеме (может у вас квартира в новостройке). Так что средняя температура по больнице это одно, а судьба вашей инвестиционной квартиры может быть иной.
14:02
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Сейчас наблюдается достаточно выраженная динамика роста стоимости жилой недвижимости – в целом по РФ год к году темпы роста уже превысили 10%. Одним из основных драйверов роста продаж выступает дальнейшее активное расширение ипотечного кредитования. Полагаю, при более-менее стабильной макроэкономической конъюнктуре, в 2013 г. темпы сохранятся примерно на сопоставимом уровне, может быть будут несколько ниже.
13:18
Александр
Цены ещё не достигли уровня 2008 г., поэтому стоит подождать. А куда Вы собираетесь вложить деньги от реализации? Это тоже имеет значение.
13:25
Максим,  Климат
с другой стороны вы можете продать квартиру а деньги раскидать по депозитам в разных банках и тогда выиграете больше, так как ставки больше инфляции.
13:28
Плотник
Господа эксперты, а может быть не стоит вводить народ в заблуждение. Московский рынок недвижимости этой осенью полностью стал. Сделок вообще нету. Вообще. Нет покупателя на рынке.

Скрыть ответы
3
17:59
Петр
Слышал, что хотят вводить дополнительный налог, если у меня во владении более одной квартиры. Сколько нам придется платить за вторую квартиру?
13:14
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Так называемый «новый налог на недвижимость» пока не принят. Именно он будет содержать точные формулы расчета, либо отсылки на акты, которыми будут определены формулы расчета и коэффициенты. Действительно, один из обсуждаемых вариантов предполагает плату за «излишки» жилых площадей. Другие варианты – прогрессивную шкалу в зависимости от рыночной стоимости вашего недвижимого имущества. Есть еще несколько обсуждаемых вариантов.
14:05
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю, что в случае взвешенных решений в сфере дополнительного налогообложения жилой недвижимости в среднесрочной перспективе заметных негативных последствий для потребителя не последует. Так как в среднем, даже с учетом привязки к рыночным ценам, фискальная нагрузка вырастет не столь значительно, чтобы оказать влияние на стоимость объектов при очевидном превалировании спроса. Вероятно, более чувствительно отреагирует рынок аренды – повышение издержек сразу же отразиться на ставках – но и здесь изменения, скорее всего, будут незначительными.

Скрыть ответы
4
19:00
Анна Трушкина,  ВИД-консалтинг
Уважаемые эксперты, цены на строительные материалы до сих пор ниже докризисных, а значит, они будут расти. Будет ли повышение цен на стройматериалы, в том числе на цемент, значимым ценообразующим фактором для рынка жилья? Или это фактор малозначимый?
19:37
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Основные факторы цены жилья - стоимость получения разрешения на землю, а также на подключение к сетям, и кредитные ресурсы. Стоимость стройматериалов - фактор важный, но менее критичный, т.к. эта часть себестоимости делится между затройщиками и производителями стройматериалов, - оттого-то пока цены на них еще не так высоки, хотя объемы строительства растут быстрыми темпами. По большому счету, застройщики не имеют иных возможностей экономить, кроме как на трудозатратах и стройматериалах, а конкуренция на рынке последних сейчас значительная, и продолжает расти, особенно на рынке базовых (цемент/бетон, щебень, песок, кирпич) в центральных регионах. Кроме того, важно отметить, что, например, ассортимент стеновых материалов в последние годы быстро развавается в пользу более дешевых аналогов, что тоже немаловажно.
13:15
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Цены на строительные материалы влияют на себестоимость строительства. Конечная цена продажи определяется соотношением спроса и предложения. В тоже время стоимость строительных материалов зависит от спроса на них, а спрос на них от объемов строительства. Сейчас объемы строительства в стране растут не более чем на 5% в год. В таких условиях говорить о высоких темпах роста цен на стройматериалы не приходится. Кроме того стоимость строительных материалов в конечной себестоимости метра даже в крайнем случае составляет не более 50%. Остальное это – земля, коммуникации (плата за подключение), рабочая сила, согласования.
14:08
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Как правило, на долю расходов на строительные материалы и строительно-монтажные работы в общей стоимости проектов массовой жилой застройки в среднем приходиться около 40-50% от общего объема инвестиций. Естественно, рост стоимости материалов и СМР с некоторым лагом будет отражаться и на розничной стоимости недвижимости. Однако влияние этого фактора будет носить умеренный характер, так как темпы подорожания стройматериалов сравнительно невысоки, а объем нового строительства растет очень низкими темпами (около 3-4%) и качественно изменения ситуации в короткие сроки ждать, по-моему, не приходится.
14:56
Потапыч,  ынвестыр
Сметная стоимость на типовое жилье 15-20 тысяч за квадрат. Так что даже если материалы подорожают в 2 раза, то сметная стоимость будет 20-25 тысяч

Скрыть ответы
5
19:34
Игорь,  БургИнвест
Ожидается ли рост цен на недвижимость в 2013 году в регионах? Имеет ли смысл сейчас брать ипотеку или подождать в надежде на уменьшения цен на недвижимость?
13:02
Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
Изменение цен на недвижимость в регионах прогнозировать сложно, но тенденция к росту процентных ставок по ипотеке определенно есть и это, безусловно, сказывается на общей стоимости квартиры в итоге.
Кредитные деньги становятся дороже и для самих Банков в том числе, в течение 2012 года ставки неоднократно пересматривались в сторону увеличения и вряд ли стоит ожидать их уменьшения в следующем году, соответственно, если вопрос с покупкой недвижимости назрел, не стоит откладывать покупку.
13:16
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Возможно, в некоторых регионах страны в 2013 году роста цен на жилье не будет. Однако, обратите внимание, что процентные ставки по жилищным кредитам за год выросли уже на 1%. Это значит что ежемесячные платежи новых заемщиков стали заметно больше с учетом срока кредитования на 15 лет (средний по стране). Происходит это из-за дефицита кредитных ресурсов в экономике и, учитывая жесткую финансовую политику Правительства, отсутствия долгосрочных инструментов в стране, жилищные кредиты могут стать еще дороже.
14:18
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю, что на региональных рынках темпы роста будут варьироваться в достаточно широком диапазоне – в среднем в пределах 5-10%. При этом, естественно, в депрессивных районах цены могут вообще не расти, а на локальных рынках крупнейших мегаполисах динамика может быть более выраженной, чем обозначенные уровни. Что касается ипотеки, то в текущем году ставки были рекордно низкими, и, несмотря на рост в течение года на 1 п.п., это стало одним из ключевых факторов динамичного роста рынка ипотечного кредитования, который уже за 8М2012 вырос более чем в 1,5 раза год к году. По прогнозам АИЖК, к концу года ставки могут сформироваться на уровне около 12,5%, в 2013 г. повышение ставок, скорее всего, продолжится, по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п.п.
13:10
Правдоруб
Ипотечное кредитование и так вялое, а скоро его совсем не будет. Недвижимость смогут купить только те, у кого она и так есть.

Скрыть ответы
6
20:18
Вишенка
Уважаемые эксперты, насколько сегодня ликвидационная стоимость ниже рыночной стоимости ипотечной квартиры?
13:17
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Ликвидационная стоимость указана в отчете об оценке. Если вы брали кредит, то он возможно остался у вас на руках. У меня, к сожалению, под руками сейчас такого отчета нет, но по памяти она ниже на 15%-30%.

Скрыть ответы
7
20:22
Артур
Сегодня наблюдается рост стоимости недвижимости и ипотечных ставок по кредитам. Граждане РФ берут кредиты, лезут в долги и не смотрят в будущее. Жизненный уровень, напротив, так быстро не растёт, даже он находится в стагнации. Что будет с ипотечным рынком, ценами на недвижимость, когда те, кто взял кредиты, столкнутся с неспособностью обслуживать свои долги? Как эксперты оценивают курс рубля в течение 10-15 лет? Если рубль будет исправно падать, то эффективности в работе банков не будет, тогда лучше взять кредиты сейчас, а отдавать потом, когда платёжеспособность рубля сильно упадёт. Какое Ваше мнение?
13:04
Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
Безусловно, невозврат кредитов в срок, снижение цен на недвижимость и обвал курса рубля, влияют на получение прибыли Банками и на готовность кредитовать население. Предыдущий кризис показал, насколько Банки были не готовы к подобной ситуации, позволяя клиентам брать кредиты без первоначального взноса, совершенно не закладываясь на снижение ликвидности объекта залога, также оценивая платежеспособность клиента настолько лояльно, что порой даже не проверяя доходы заемщика, конечно, как только грянул кризис, результат не заставил себя долго ждать. Многим Банкам пришлось вообще уйти с рынка ипотечного кредитования, те, кто остались очень существенно изменили условия, повысили ставки по ипотеке практически до уровня потреб кредитов, ужесточили условия рассмотрения заемщиков.
Когда первая волна кризиса закончилась, стагнация рынка, конечно, привела к улучшению условий по ипотечному кредитованию, но однозначно все заметили, что ставки не вернулись к своему рекордному докризисному минимуму. На текущий момент Банки уже не готовы рисковать так, как раньше и многие риски уже предусмотрены и заложены в процентные ставки. Кроме этого Банки изменили свое отношение к потенциальным заемщикам, очень большое значение теперь придается кредитной истории клиента, если в период кризиса он был неспособен платить по кредитам, это, безусловно, учитывается Банком. А желание взять кредит сейчас, а платить потом, может привести не только к испорченной кредитной истории, но потере квартиры.
13:22
Максим,  Климат
таким образом возможность взять ипотеку уменьшится.
13:33
Александр
Когда те, кто взял кредиты, столкнутся с неспособностью обслуживать свои долги - тогда будут реализовываться их залоги.
15:13
Потапыч,  ынвестыр
Полагаю, что всем жалающим взять ипотечный кредит надо в обязательном порядке прослушивать курс лекций про финансвовый рычаг и особо уделить внимание теме "маржин колов" Тем кто не сдал экзамен по курсу лекций, кердит не выдавать :)
16:06
Максим
интерессно причём тут финансовый рычаг?
16:51
SkyHead
ИМХО Если рубль будет исправно падать то все кто взял кредиты на недвигу будут в шоколаде, т.к. она будет расти из-за инфляции. Александр, если реализация залогов приобретёт массовый характер тогда всем ХАНА.

Скрыть ответы
8
20:25
Лисичка
Добрый день, "сезон большой стройки" уже завершился. Насколько может снизится стоимость жилья?
13:17
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Сезон многоэтажного строительства идет круглый год – современные технологии это позволяют. Основная масса сдачи жилья госкомиссиям приходится на декабрь – конец года. При этом процесс продаж и процесс стройки часто разведены. Иногда дом еще на половину построен – а уже весь продан. А может быть и наоборот – дом построен, а продан на половину. Это зависит от стратегии продаж застройщика. Перед Новым годом многие из них проводят скидочные и иные акции, что бы выполнить и перевыполнить годовой план продаж.
Если речь идет об индивидуальном строительстве на вашем участке, то зимняя стройка может обойтись вам и по стоимости и рабочей силе на 10%-15%. Однако, сильные морозы и большие снегопады, могут принести немало сюрпризов и дополнительных затрат.
14:54
Потапыч,  ынвестыр
Лисичка, полагаю уже надо ориентироваться на цены в солнечной болгарии :)

Скрыть ответы
9
20:41
Тина
Уважаемые эксперты, ожидаются ли какие-нибудь значимые события на рынке недвижимости в ближайшее время?
13:38
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Рынок недвижимости очень инерционный, это не рынок акций. Дом построить от задумки - до ввода в эксплуатацию - не менее 3-х лет. Так что ближайшие события на этом рынке - ввод, наконец, налога на недвижимость (через 2-3 года) и упрощение регулирования рынка, уменьшение числа согласований (тоже займет 2-3 года) - разработана соответствующая "дорожная карта" и очень хочется чтобы была реализована.
14:45
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Пока рынок недвижимости не реагирует на ситуацию на рынке услуг ЖКХ. Но если капремонт начнут массово переводить на собственниов жилья, то это станет уже событием на рынке недвижимости.
14:52
Потапыч,  ынвестыр
Типовая 10 этажка 1 год.
15:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
До начала физического строительства - получение з\у и около 200 согласований. Это около 2-х лет.

Скрыть ответы
10
20:41
Валентина
Чем объясняется то, что в России индекс доступности жилья один из самых высоких в мире? Почему цены не падают даже несмотря на кризис?
13:42
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Основные причины низкой доступности жилья в России это низкие темпы ввода в строй нового жилья, там куда стремятся люди, высокий уровень расслоения населения по уровню доходов и огромные миграционные потоки, вызванные разрушением советской экономики и централизацией и монополизацией современной российской. Цены на жилье в тех местах, где хотят жить люди, не падают в силу тех же причин. Между тем домик в деревне можно купить и за 100 тыс. рублей, но жить там мало желающих.
14:29
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основными факторами перегретых цен причинами на рынке жилой недвижимости остаются такие дисбалансы индустрии как хронический дефицит предложения, избыточные барьеры регулирования, низкий уровень конкуренции, низкая эффективность, отсутствие необходимой инфраструктуры и работающих механизмов расширения массового жилищного строительства.
14:37
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Рынок недвижимости в России- несбалансированный рынок, на которая отсутствуют важные обратные связи, которые обеспечивают его эффективность в других странах мира для большинства его участников. Цены не снижаются отчасти отчасти потому, что содержание квартиры пока не обременительно- нет общепринятого в мире налога на недвижимость с характерными ставками.
13:45
Александр
Мало строют. Надо миллионов по 100 в год. Тогда и цены припали бы.
14:47
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Темпы роста объемов ввода жилья снижаются. C большой долей вероятности ФЦП. жилище не будет выполнена. Максимальный объем 2015 года- 75-77 млн кв. м м жилья вместо 90 млн. Поправить все можно, но нужно менять главного идеолога развития рынка жилья.
14:52
Потапыч,  ынвестыр
Как банки перестанут давать ипатеку и начнутся маржины ипатечников, полагаю очень многие удивятся сколько на самом деле может стоить их недвыжымасть
15:48
Николай
Александр Крапин о какой эффективности вы ведете речь с социальной нормой жилья в 18 м2 на человека, о содержании квартиры в которой живет три поколения и всей семьей не могут накопить на квартиру внуку. Давайте им увеличим налоги и квартплату, что бы они никогда их неё не выбрались. Надо просто строить больше жилья тогда цены сами упадут как в СССР машина стоила больше чем жилье.

Скрыть ответы
11
20:44
Резо,  танкист
Уже несколько лет рост цен на недвижимость оказывается ниже темпов инфляции. При этом собственникам приходится еще и платить за содержание жилищ. Тем не менее, никто не спешит продавать свои лишние квартиры. Чем это вызвано?
14:36
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Темпы роста цен на жилую недвижимость в среднем соответствуют или выше уровней инфляции, что в совокупности с рентным доходом (хоть и ставка капитализации, как правило, невысока) формирует неплохую рентабельность инвестиций. Выходу из таких активов не способствует и нестабильная ситуация на финансовых рынках. Пока актуальных альтернатив, учитывая низкие риски инвестиций в недвижимость, сравнительно немного. Кроме того, стоит учитывать, что подобные инвестиции, как правило, долгосрочные, так как жилая недвижимость - не самый ликвидный инструмент (не будем забывать и про фискальные ограничения, ориентированные как раз на снижение спекулятивной активности на рынке).
17:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Вызвано отсутствием доступных и понятных альтернатив вложения вырученных от продаж денег. Даже на один вклад положить неуютно - сумма страхования до 700 тыс. рублей, а следить за судьбой сразу 10 банков не очень удобно и нервно.

Скрыть ответы
12
20:46
Максим,  Климат
Планируется увеличение ставки рефинансирования, как это может повлиять на ипотеку и на количество покупателей на рынке. Ведь не секрет, что большинство сделок по прямой покупке в 2012 году было за счет ипотеки. Более того, в 2012 году было выдано рекордное количество кредитов.
13:10
Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
Ставка рефинансирования не только оказывает влияние на нашу жизнь в целом, т.к. на ставку рефинансирования завязанные многие финансовые показатели, она также существенно влияет на формирование банковских продуктов. В данном случае в увеличении ставки рефинансирования можно найти как минусы, так и плюсы.
Минусы заключаются в том, что однозначно увеличиваются ставки по кредитам. Также некоторые банки предлагают кредиты с непосредственной привязкой к ставке рефинансирования, т.е. процент по выдаваемому кредиту исчисляют: ставка рефинансирования плюс процент банка.
Плюсы же заключаются в том, ставкой рефинансирования регулируется уровень максимальной ставки по вкладам, соответственно с увеличением ставки рефинансирования, увеличиваются ставки по вкладам для населения, для тех, кто получает прибыль от подобного размещения средств, это конечно плюс.
Соответственно возможное увеличение не всегда сказывается негативно.
14:43
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Безусловно, повышение ставки ипотечного кредитования оказывает некоторое давление на активность покупателей на рынке. Но это влияние пока не носит выраженного негативного характера. Так, несмотря на рост ставки на 1 п.п. в 2012 г. темпы расширения кредитования остаются очень высокими – за 8 месяцев объем выданных ипотечных кредитов вырос год к году в 1,5 раза.
На фоне ускорения инфляционных процессов и повышением ставки рефинансирования с 8,0% до 8,25% в 4-м квартале стоит ожидать дальнейшего умеренного повышения ставок ипотечного кредитования. По прогнозам АИЖК, к концу года ставки могут сформироваться на уровне около 12,5%. Вместе с тем, мы ожидаем, что существенного негативного влияния на динамику рынка данный фактор не окажет и по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов, как ранее и прогнозировалось, составит около 1 трлн руб. В 2013 г., полагаю, повышение ставок, скорее всего, продолжится, по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п.п., что станет фактором замедления развития рынка ипотечного кредитования, но, тем не мене, позволит демонстрировать ему довольно высокие темпы роста.
17:11
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Конечно рост ставок приведет к снижению порога насыщения рынка жилищного кредитования. Условно говоря при ставках 12% потенциально на рынке есть 3 млн. заемщиков, а при 14% - 2,5 млн. заемщиков. Так что стоит ожидать снижения темпов роста ипотечного рынка, но пока он не достигнет потолка в сторону снижения количества текущего числа заемщиков он не пойдет.
13:30
Александр
Ставка рефинансирования - вещь сама в себе.

Скрыть ответы
13
20:46
Антосик
Как может сказаться на рынке недвижимости увеличение налогов - станут ли россияне избавляться от лишних квартир, не обесценятся ли из-за этого ипотечные залоги банков и не начнется ли на рынке серьезный обвал?
14:27
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Обвала не допустят. Введение налога на недвижимость опять откладывается. Величина ставок не утверждена, а те значения, которые предлагаются - не будут обеспечивать регулирующего воздействия на рынок.
14:45
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю, что в случае взвешенных решений в сфере налогообложения жилой недвижимости в среднесрочной перспективе заметных негативных последствий для потребителя не последует. Так как в среднем, даже с учетом привязки к рыночным ценам, фискальная нагрузка вырастет не столь значительно, чтобы оказать влияние на стоимость объектов при очевидном превалировании спроса. Вероятно, более чувствительно отреагирует рынок аренды – повышение издержек сразу же отразиться на ставках – но и здесь изменения, скорее всего, будут незначительными.
17:08
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Во первых до увеличения налогов на квартиры еще нужно дожить. Кстати, налоги на землю после кадастровой переоценки выросли в 5 раз - пока очереди из желающих продать не выстроились. Чтобы россияне массово начали действительно распродавать "излишки" жилья, своим соседям налог на "излишки" должен быть очень большой - десятки тысяч рублей - сопоставим с доходом от роста стоимости жилья и сдачи его в аренду. В целом же чрезмерно большой налог станет тормозить рынок строительства, так как люди в основной массе смогут содержать только небольшие жилые помещения.
14:50
Потапыч,  ынвестыр
Полагаю обвал никого не будет спрашивать :)

Скрыть ответы
14
20:47
Виктор Скоков
Уважаемые эксперты, какой сейчас максимальный срок ипотечного кредитования?
14:45
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Как правило, не более 30 лет
16:02
Квест
При нынешних ставках на такие сроки жильё выйдет в несколько раз дороже рыночной цены.

Скрыть ответы
15
20:48
Николай Степанович
Возможно ли на рынке недвижимости повторение ралли периода 90-х - 2000-х гг? И что может его вызвать?
13:45
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Вероятность такого развития событий очень очень мала. Вызвать его может разве что долгосрочный рост цен на сырье российское в 2-3 раза на мировых рынках, а это может быть следствием разве, что крупномасштабной войны в Персидском заливе всех против всех.
14:47
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основным фактором, действительно, может стать наверное только очень значительное увеличение ликвидности в секторе на фоне качественного роста реальных располагаемых доходов
13:50
Александр
Ралли не будет
14:09
Плотник
Чтобы продать квартиру за месяц надо скинуть от рыночной цены (цены экспозиции) не менее 30%. Если и будет то только обвал когда появятся продавцы которым нужны деньги а не бесконечная экспозиция. Некоторые квартиры стоят уже 2 года, покупателя нет.
14:49
Потапыч,  ынвестыр
Жду ралли, но только вниз.
16:00
Квест
Ралли в рублях может вызвать только "доллар по 100"(с)

Скрыть ответы
16
20:49
Арсений,  акционер
Как ведут себя в приод после 2008 года ЗПИФы недвижимости? Растет ли их СЧА?
14:42
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
В большинстве своем СЧА ЗПИФов немного выросли в 2009-2010 гг. по сравнению с 2008 - из-за того, что банки-кредиторы секьюритизировали дефолтную недвижимость. Потом начали снижаться, сейчас ниже 2008 г. Паи, тоже, как правило, стоят ниже.

Скрыть ответы
17
20:53
Михаил, гость тут!
Добрый день, могут ли вызвать небольшие "зависания" стоимости жилья в Подмосковье недавние кадровые перестановки?
13:48
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Не могут. Ни один даже самый "крутой" чиновник не будет останавливать уже начатые стройки. Так, что от бюрократических перестановок цена жилья в краткосрочной перспективе на зависит. Новая стратегия новых чиновников может повлиять на планируемые стройки, объемы строительства, но это окажет влияние на рынок, если будет, уже в 2013, 2014 и т.д. годах. Однако, пока все показывает, что строительная сфера в Подмосковье будет развиваться как прежде и объемы строительства сохранятся.
15:01
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Стоит, конечно, сказать, что смена руководителя региона произошла весьма неожиданно для рынка, и это фактор довольно негативный. В том числе, вероятно, возможен неблагоприятный эффект для строительного сектора, в первую очередь, в результате кадровых перестановок на местах и вынужденной пролонгации в согласовании проектов. Но для розничных цен это скорее фактор роста на фоне дополнительных издержек. Одновременно я скорее склонен считать, что негативное влияние будет незначительным. Новый губернатор, как человек команды Шойгу, судя по всему, будет последовательно проводить политику, начатую предыдущим руководителем региона, и резких изменений не последует.

Скрыть ответы
18
21:08
Алексей,  офис
В описании темы конференции говорится: "По оценкам экспертов, в этом году рост цен на столичную жилую недвижимость едва ли превысит прогнозируемый уровень инфляции". При этом, если верить СМИ и риэлторам/застройщикам, цены уже бодро ушли вверх примерно на 20% с начала года. Означает ли это, что в ближайшие несколько месяцев цены останутся на текущем уровне, или даже снизятся?
13:52
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Хотел бы я увидеть ссылку на эти СМИ и этих застройщиков. В секторе жилой недвижимости множество сегментов. На вторичном рынке цены растут на уровне инфляции. На загородном и земельном вторичном - не растут и даже снижаются. На рынке новостроек - растут по мере готовности дома. Если дом строится быстро, то цена метра в нем может расти и на 30% за год. Да - речь о ценах в рублях. Видимо вы ссылаетесь именно на публикации про рынок новостроек.

Скрыть ответы
19
23:20
Алла,  инвестор
Добрый день, уважаемые участники конференции. Недавно приобрела объект недвижимости, испугалась дальнейшего роста цен. Как вы считаете, каково направление ценовой политики на ближайшие 5 лет. На каком уровне находятся цены на недвижимость сейчас относительно последних пяти лет. Как вы считаете, разумно мое приобретение сейчас и в следущем году или лучше выждать время. Заранее благодарю.'

Скрыть ответы
20
03:23
Дмитрий
Есть ли реальные перспективы в обозримом будущем (7-10 лет) у жителей московских хрущевок несносимых серий получить равноценное новое жилье или остается лишь продавать и впрягаться самостоятельно в ипотеку?
13:56
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
В среднем случае перспективы невысокие, так как инвестиционная привлекательность таких проектов сейчас не высока из-за низких темпов роста цен на жилье и ограничений нового правительства Москвы по плотности застройки и требованиям к инфраструктуре. Но кто знает - может именно ваш микрорайн, по какой-то причине окажется интересен - инвестору или государству (вдруг там решат построить что-то ему очень нужное). Здесь нужно смотреть на местность и изучать, какие уже предложения были по вашему микрорайну проработаны, что о нем сказано в генеральном плане города.

Скрыть ответы
21
05:37
Sergey
Пока подыскивал квартиру, Сбербанк с августа дважды поднял ставки по ипотеке. Для всех остальных банков - "обезьянок", это стало ориентиром. В России настала пора проблем с займами для банков по низким ставкам? Почему даже надежным ипотечным заемщикам, с официальной высокой зарплатой предъявляют ставки более 13% ??? В РФ хотят задушить рынок ипотеки или мы сталкиваемся с проблемами невозврата и банковские риски перекладывают на "хороших" заемщиков?
14:00
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Проблема одна - в России дефицит долгосрочных денег, а заграница нам уже не поможет - им со своими проблемами справиться бы. А если деньги дефицит - то и стоят они больше. Рано или поздно российский рынок ипотеки упрется в потолок объемов выдачи, причем потолок очень низкий - на уровне процентов от ВВП, в отличие от десятков процентов ВВП в других странах.
15:14
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основные причины сохраняющихся высоких ставок ипотечного кредитования в России – это, прежде всего, высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, а также высокие средние темпы инфляции и относительно низкое качество основной массы потенциальных заемщиков на фоне низких доходов. Кроме того, уровень конкуренции в данной сфере среди кредитных институтов пока относительно невысокий – большинство банков концентрируют усилия на более привлекательных направлениях розничного кредитования.
14:48
Потапыч,  ынвестыр
Может Сбербанк, наоборот выступает в роли спасителя не давая перед долгим кризисом влазить в долги. :)

Скрыть ответы
22
07:13
Александр
Читал, что планируется предоставлять налоговый вычет на сделки с недвижимостью на обоих из супругов с 2013 года, т.е. если квартира стоит 2 млн. руб., то 13 % возвращается обоим работающим супругам. В нашем примере это по 260 т.р. каждому. Так ли это? Планируется ли такой вычет?
14:04
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Нет это не так. Возвращать будут (если этот закон уже утвержден и вступит в силу) с суммы не боле 13%. То есть если квартира стоит 2 млн, то вернут на двоих 260 тыс. рублей. Если 4 млн - то 520 тыс. рублей. Получить с 2 млн. - 520 тыс. рублей не получится. Смысл новации в том, что раньше на двоих больше 2 млн. рублей было нельзя. Теперь у каждого своя корзина по 2 млн., но не более стоимости квартиры на двоих.

Скрыть ответы
23
07:33
Cемен
Уважаемые участники конференции, есть ли у вас данные о времени введения налога на недвижимость и земельные участки, который должен исчисляться с кадастровой, рыночной стоимости, а не с остаточной? Повысится ли налог в этом случае на приватизированную московскую или питерскую 2-х комнатную хрущевку, в которой прописана семья из 3-х человек?
14:08
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Налог на земельные участки уже взимается с кадастровой стоимости, которая пересматривается раз в 5 лет. Новый налог на недвижимость от рыночной стоимости квартир, введут по всей стране по моим прогнозам не ранее 2015 года (т.е. когда уже придут платежки). Формула расчета и коэффициенты пока не приняты и не утверждены. Смысл налога в том, что в первую очередь будут платить больше владельцы "излишков" жилья, как, например, сейчас с транспортным налогом, где платежи владельцев мощных машин гораздо выше, чем у обычных. Надеюсь, что для вашего примера принятая в итоге формула расчета, не приведет к росту платежей.

Скрыть ответы
24
08:10
Cемен
Уважаемые участники конференции, намного ли увеличится плата для владельцев инвестиционных (на перепродажу или сдачи в аренду) квартир всвязи с ожидаемым введением рыночного налога на приватизированное жилье? "Подостынут" ли, на ваш взгляд, в этом случае разогретые состоятельными спекулянтами цены на жилье? Стоит ли подождать введения этого налога тем, кто хочет улучшить свое жилищное положение?
14:11
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Введение налога на недвижимость, это песня, которой очень много лет и певцам она полюбилась. До введения этого налога по всей стране по-моему мнению - не менее 3-х лет. Не знаю, что у вас за жизненная ситуация, но я бы не мог ждать столько времени возможного эффекта от этого налога, тем более что за этот период цен на жилье могут изменится и по множеству иных причин.

Скрыть ответы
25
09:22
Alexandra
Какова себестоимость 1кв.м жилья без корупционной составляющей?
14:12
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
От 20 до 200 тыс. рублей в зависимости от региона, города и места.
14:20
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Эконом. класс- порядка 20-22 тыс. руб. за кв. метр
15:47
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Себестоимость массового жилищного строительства варьируется в довольно широком диапазоне в зависимости от большого количества различных факторов. В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость материалов и СМР различается, но не так значительно. Что касается наличия избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей, то это, несомненно, актуальные для индустрии проблемы. Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором развития конкуренции, ускорения роста рынка, увеличения предложения, роста эффективности и, как следствие, снижения цен.
14:46
Потапыч,  ынвестыр
20-22 это наверно в Москве. В регионах себестоимость строительства панельки вряд ли превысит 15.

Скрыть ответы
26
09:49
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, ожидаете ли вы кризиса неплатежей по ипотечным кредитам? Как может он сказаться на рынке недвижимости?
13:36
Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
На сегодняшний день можно отметить, что Банки отчасти готовы к возможным результатам кризиса, в том числе и к неплатежеспособности граждан, многие риски уже заложены Банками в процентную ставку по кредиту, в связи с этим, чем выше вероятность кризиса, тем выше ставка. В 2012 году процентные ставки неоднократно менялись в сторону увеличения, таким образом Банки страховали себя от возможных потерь в будущем.
Также, был учтен опыт прошлых лет, когда банки при гипер лояльном отношении к потенциальным заемщиком в период кризиса, получили большое количество недобросовестных заемщиков. На текущий момент, одним из ключевых критериев оценки платежеспособности является кредитная история, банки в обязательном порядке делают запрос в НБКИ, что помогает оценить риски, связанные с тем или иным клиентом.
17:02
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Кризиса неплатежей в ближайшее время не ожидаю - банки более тщательно отбирают заемщиков, чем до кризиса. Но если вдруг что, его наличие на рынке не скажется заметно, так как количество ипотечных квартир в стране не так велико, как в США, где это действительно было ведущим фактором рынка. Как показал опыт кризиса 2008-2009 года в стране, дефолтные квартиры составили десятые доли процента рынка страны.
13:47
Александр
Кризис не платежей обязательно будет. Поэтому и ставки такие: платим за себя и за того парня.
14:45
Потапыч,  ынвестыр
Жду маржинов ипотечников
15:59
Квест
Потапыч, это не принесет пользы рынку. Банки, возможно, и начнут распродавать часть недвижимости, но общая ситуация с ликвидностью будет такой, что покупателей на неё опять не будет (те же ставки по кредитам вырастут). А спрос останется.

Скрыть ответы
27
09:52
Никифоров Иван
Согласно графику цен, мы подходим к докризисным ценам. Считаю, что снижение на фондовых рынках уже началось. Это первый сигнал. Зимой-весной 2013 г. произойдет снижение цен на недвижимость. Я жду вторую волну снижения, как в 2008-2009 г. На дне буду покупать коммерческую недвижимость, именно так я делал в 2009 г. Покупаю по одному критерию: доходность в год от сдачи должна быть более 18%, так как дно на рынке недвижимости ловить так же тяжело, как в акциях. Как считают аналитики, сбудется мой прогноз?
16:58
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Если вы о валютных ценах, то возможно, тем более что валюты есть разные и в пересчете на них динамика цен может "играть". В рублях снижение зимой-весной 2013 в Москве маловероятно.

Скрыть ответы
28
09:53
Кирилл,  Подольск
Не раз слышал прогнозы о скором падении цен на квартиры - как покупку, так и аренду. Уважаемые эксперты, на ваш взгляд, при самом неблагоприятном развитии событий (серьёзные проблемы в экономике и т.п.) каково может быть падение на рынке жилой недвижимости в процентах? И как будет отличаться это падение в столице и в регионах?
14:29
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
В 2008-2009 гг. было примерно 40-45%. Думаю, сейчас будет больше, потому что сознательно сдерживать курс доллара государство, видимо, как тогда, не будет.
16:55
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
В случае кризиса снижение цен в регионах будет сильней, так как Москве пострадает в последнюю очередь. Что касается снижения цен то их снижение более, чем на 30% в рублях, даже при самом неблагоприятном, но вероятном развитии событий не произойдет.

Скрыть ответы
29
09:55
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, а кто, какие категории граждан, сейчас покупает жильё в Москве? Вообще, большинство сделок - это чистые продажи или обмен? Насколько многочисленны примеры того, что человек продаёт квартиру в столице и переезжает в регионы?
16:51
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Доминирующая категория покупателей - те, кто улучшает жилищные условия, т.е. переезжает из однушки в двушку и т.п. Основная часть сделок именно в Москве - альтернатива, то есть - продаю одно, покупаю другое. Продажа квартир в Москве "на совсем" как правило происходит с целью переезда за город - в Ближнее Подмосковье - большая квартира, коттеджный поселок, таунхаус или переезда за рубеж.

Скрыть ответы
30
09:57
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, сможете дать раскладку составляющих стоимости свежепостроенного жилья в столице и регионах? Что в цене преобладает - согласования, подключение к инфрастукруре, всякие социальные "обременения" и проч.?
15:51
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основные статьи затрат в массовом многоэтажном домостроении – это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренду или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры и инфраструктуры проекта: согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%).

Скрыть ответы
31
10:01
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, насколько вообще реализуема и перспективна идея строительства в столичном регионе объектов типа "Нового Ступина" - малоэтажных городков со всей, как декларируется, инфраструктурой для комфортной и безопасной жизни? Помнится, раньше много шума было вокруг "Евразия Сити" у Домодедова, однако кризис быстренько прикончил этот проект.
15:57
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Такие проекты, конечно, будут востребованы рынком, но только при условии формирование необходимой инфраструктуры – транспортной, социально-бытовой. При этом подобные проекты, конечно, очень капиталоемкие. На темпы их реализации негативно повлиял кризис, последующий дефицит ликвидности на фоне сокращения платежеспособного спроса.
16:47
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
В перспективе 40-50 лет емкость малоэтажных пригородов на удалении 40-80 км от МКАД составляет несколько сотен тысяч домохозяйств. Однако, их именно массовое развитие невозможно без поддержки государства в инфраструктурных и земельных вопросах, вопросах связанных отношениями с естественными монополиями. Во многом компас развития этого рынка сбит из-за возникновения "Новой Москвы".

Скрыть ответы
32
10:03
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, каковы стандарты ипотеки в развитых странах? Верно ли мнение, что в РФ ипотека является не инструментом, реально помогающим гражданам получать финансирование на покупку жилья на доступных условиях, а средством обогащения банков?
14:21
Ирина Доброхотова,  председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"
Рост ставок по ипотечным кредитам в России не всегда диктуется желанием Банков к обогащению, зачастую все-таки стремлением защитить себя от возможных рисков, возникающих, в том числе, в связи с нестабильной ситуации в стране. Стагнация же на рынке, приводит к стабилизации, либо снижению процентных ставок. Также необходимо учитывать, что российские банки сами пользуются заемными средствами и на сегодняшний день, если это не средства, выделяемые государством (например, программа Внешэкономбанка), данные заемные средства для самих банков достаточно дорого стоят.
15:08
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Ипотека в большинстве стран мира основана на использовании „длинных денег“, которых ней в России. Поэтому ставки по ипотеке- высокие.
15:58
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основные причины сохраняющихся высоких ставок ипотечного кредитования в России – это, прежде всего, высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, а также высокие средние темпы инфляции и относительно низкое качество основной массы потенциальных заемщиков на фоне низких доходов. Кроме того, уровень конкуренции в данной сфере среди кредитных институтов пока относительно невысокий – большинство банков концентрируют усилия на более привлекательных направлениях розничного кредитования.
16:10
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Ипотека является инструментом, обеспечивающим приток денег на рынок строительства, а значит и рост объемов строительства жилья. В некоторых новостройках до 50% квартир раскупают ипотечники. Конечно банки зарабатывают на ипотеке, иначе бы они этим не занимались. Одним из способов снижение их аппетитов является рост конкуренции за заемщиков. Однако, если до кризиса некоторые банки входили на рынок за счет зарубежных денег, то сейчас такой возможности нет, а внутренних денег в стране мало.
15:51
Квест
Покупателям жилья, на самом деле, следовало бы радоваться отсутсвию дешевой ипотеки в нынешней ситуации. Ибо, при текущих темпах строительства, приток значительной ликвидности на рынок неминуемо взвинтили бы цены в потолок.

Скрыть ответы
33
10:05
Кирилл,  Подольск
Вообще, каковы причины роста цен на жильё, если говорить не о Москве, а о других регионах страны? Есть причины не считать этот рост "пузырём"?
16:01
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основными факторами перегретых цен причинами на рынке жилой недвижимости остаются такие дисбалансы индустрии как хронический дефицит предложения, избыточные барьеры регулирования, низкий уровень конкуренции, низкая эффективность, отсутствие необходимой инфраструктуры и работающих механизмов расширения массового жилищного строительства.

Скрыть ответы
34
10:26
Андрей
Банальный вопрос - насколько изменилась за последнее время тенденция покупать квартиры в инвестиционных целях? Если спрос перетек, то куда?
14:25
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
См. ответ на вопрос 52.
15:06
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Спрос перетек в зарубежную недвижимость.
14:44
Потапыч,  ынвестыр
Логично, лучше купить нормальный дом на берегу моря, чем хрущевку за туже цену.
15:48
Квест
Потапыч => Не факт. Особенно, если такой фактор, как "работа" находится в том месте, где хрущевка, а не в том, где дом на берегу моря.

Скрыть ответы
35
10:28
Андрей,  БКС
Почему в Москве так медленно реализуются планы по сносу пятиэтажек? Это невыгодно городу, застройщикам? Ведь если на месте сносимой пятиэтажки появляется многоэтажный дом, то переселенцы займут несколько этажей, остальное можно продать в рынок и окупить строительство. Или есть ньюансы?
15:07
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Выгодней и спокойней строить на свободных земельных участках. Один "стойкий" жилец из пятиэтажки, не соглашающийся ни на что, может увеличить срок проекта на год-два.

Скрыть ответы
36
10:30
Андрей,  БКС
Во многих городах подмосковья ведется строительство жилья высокой плотности, но при этом совершенно не развивается инфраструктура. Почему город (или Москва) не могут обязать застройщиков возводить дома только при параллельном возведении объектов инфраструктуры?
15:03
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Обязывают, но для некоторых делают исключения.
15:05
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Застройщики часто берут на себя такие обязательства, но не выполняют или выполняют с запозданием на годы. Сделать чиновники (например, остановить стройку) ничего не могут, так как просто говоря на них "натравят" покупателей - мол мы хорошие, а власти не дают строить и вставляют палки в колеса.
16:10
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Это как раз следствие отсутствия эффективных механизмов развития массового жилищного строительства, комплексного освоения территорий. Оставляя в стороне парковки, можно отметить, что застройщики, даже наиболее крупные, не могут (и, в общем-то, не должны) нести издержки по формированию транспортной или социально-бытовой инфраструктуры. Это слишком большие затраты. Поэтому в данном случае, конечно, очень важно последовательное участие государства в формировании актуальных инструментов для решения подобных задач.

Скрыть ответы
37
10:32
Андрей,  БКС
Насколько реализуем проект по сбору налогов с лиц, сдающих жилье в аренду в Москве?
15:00
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
ИЗ примерно 250 тыс. арендных квартир налоги платят владельцы 6 тыс. квартир.
15:02
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Он не реализуем, пока не будет внедрена система простой оплаты налога, например на общеизвестный специальный счет через интернет или сайт Госуслуги.РУ. Заплатить 500 рублей за метр за год, указал адрес и сдавай на здоровье. Сейчас, что бы заплатить налог нужно пройти "7 кругов налогового ада".

Скрыть ответы
38
10:38
Андрей,  БКС
Локальный вопрос - куча пятиэтажек на улице Шереметьевская. Не сносят. А ведь там дорогая и перспективная земля, возле третьего кольца, метро, планы по развитию района. Неужели новые объекты не окупят переселение местных жильцов?
15:00
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Это вопрос детального расчета. Сколько площадей нужно предоставить ныне живущим и где. Сколько можно построить с учетом ограничений от города и за сколько продать, во сколько это обойдется. А главное - нет ли более доходных и перспективных площадок у других местах - например, Московской области.

Скрыть ответы
39
10:38
Корень А.В.,  ВГУЭС
1)Квартира во Владивостоке уже давно стоит дороже, чем в Лас-Вегасе... Разве это нормально?.. Уровень жизни ведь совершенно разный. 2)Как вы думаете, почему гос.дума не желает поднимать имущественный налоговый вычет с 2 млн. хотя бы до 4, ведь за 2 млн. уже давно ничего нормального не купить?
14:57
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
За Лас-Вегас не скажу, но что касается Думы, то они работают с законопроектами, видимо, такой законопроект еще не внесли. Возможно, стоит обратиться к депутатам с такой идеей и они ее поддержат. А может и нет, ведь при средней цене кв. м в стране около 50 тыс. рублей 2 млн. рублей - это квартира на 40 кв. м, а 4 млн. рублей - уже 80 кв. м. Инициативы государства нацелены на поддержку тех, кто покупает жилье в разумных пределах, т.е. с учетом того что 20 кв.м на человека у нас сейчас в стране.
15:41
Квест
Корень А.В. => 1) На подобные вопросы всегда есть простой ответ - "Езжайте в Лас-Вегас!" Нет? Остаетесь здесь, тем самым повышая и без того немаленький спрос на недвижимость?.. А теперь представьте, сколько таких же. 2) Налоговый вычет - всего лишь "сладкая пилюля" для тех, кто уже смог купить себе жильё. Он не уменьшает спрос и не строит новые метры, поэтому кардинально вопрос не решит.
15:45
val
Очевидно, надо ехать в Лас-Вегас, чего и желаю тем, у кого есть возможность.
15:56
Квест
val => У кого есть(была) возможность(желание) - уже там. Но не они потребители рынка недвижимости здесь.

Скрыть ответы
40
10:58
Кирилл,  Подольск
Уважаемые эксперты, на ваш взгляд, почему в самой большой по площади и при этом не самой густонаселённой стране мира многие города предпочитают развиваться, строя "каменные джунгли", а не малоэтажные дома? Кстати, что интересно, многие типовые проекты многоэтажных панелек предусматривают минимум трёхкомнатных квартир и большой выбор однушек и двушек (а ведь чем меньше "квадратов" на душу, тем "удобнее" решать демографическую проблему :) ) - с чем это связано?
14:52
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Потому что "маленькое" но "многоэтажное" жилье выгодней строить и дешевле содержать. Нужна меньшая протяженность дорог от дома к дому и инфраструктуре, меньшая протяженность теплосетей (а значит теплопотери), меньше протяженность маршрутов общественного транспорта, меньшая отапливаемая площадь, детям до школы идти 5 минут, а не ехать на автобусе полчаса (или как альтернатива - вторая машина в семье, а в городе можно и 1-ой обойтись) т.д. и т.п. Что бы у нас появилась "малоэтажная" модель расселения уровень доходов должен быть как в США на протяжении того же времени, что в США.
14:52
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Ответ простой: малоэтажное строительство требует гораздо большую долю затрат на инфраструктуру. Массово проекты с включенной в себестоимость инфраструктурой застройщики не продадут, а муниципалам это не нужно.
15:35
Квест
Кирилл => Не забывайте, что есть такой фактор, как стоимость земли. А если эта земля еще и с хорошими (читай - дорогими) коммуникациями и инфраструктурой, то малоэтажное строительство выйдет просто "золотым".

Скрыть ответы
41
11:15
Cемен
По вашим прогнозам, уважаемые участники конференции, cкажется ли хотя бы в среднесрочной перспективе (около 10 лет) на ценах на жилье или ее аренды, естественная убыль русского населения?
14:46
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Дело в том, что это явление уже сказалось - цена жилья в моногородах, полузаброшенных поселках, городах с существенным отрицательным приростом населения снижается. Однако, если говорить о Московском регионе, то приток населения в него будет сохраняться, и пока тенденции убыли населения не скажутся на ценах. К тому же у нас весьма открытые границы с Азией.
15:36
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Согласен, что для больших городов миграция перекрывает снижение коренного населения.

Скрыть ответы
42
11:18
Максим
Уважаемые аналитики, укажите Ваш прогноз на: 1. Рост ипотечных ставок в ближайшие годы. 2. Стоимость недвижимости. 3. Спрос на недвижимость. Отразится ли европейский кризис на стоимости и спросе на недвижимость? Учитывая российские реалии на какой срок по вашему мнению имеет смысл брать ипотеку?
15:34
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
1.Думаю ставки подрастут на 2%-3%. Причины - раскручивание инфляции.
2.Я исхожу из умеренного роста в среднесрочной перспективе на уролвне инфляции с периодическими коррекциями в периоды обострений. Читайте глубокомысленный труд на эту тему:
http://www.irn.ru/articles/30899.html
3.Потенциальный спрос (потребность в улучшении жилищных условий) остается достаточно высоким, так что основной вопрос в его платежеспособности.
15:59
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
1. Ипотечные ставки могут в ближайшие годы расти со скоростью 0,5%-1%. Рост может быть меньше, если государство направит бюджетные расходы на поддержку рынка. Но пока этого не заметно.
2. Рост цен на жилье в России будет не выше уровня инфляции.
3. Что касается ипотеки, то стоит брать на максимально короткий срок, при котором, для вас остающиеся после платежа деньги позволяют комфортно жить. Как показывает практика при средней длине выданного кредита по стране 15 лет, средний срок жизни кредита - около 7 лет. Однако, пока глубина статистики не велика - рынок еще молод. Долгосрочные кредиты психологически очень дискомфортны и снижают свободу жизни (например, продать кредитную квартиру очень сложно).
16:13
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
На фоне ускорения инфляционных процессов и повышением ставки рефинансирования с 8,0% до 8,25% в 4-м квартале стоит ожидать дальнейшего умеренного повышения ставок ипотечного кредитования. По прогнозам АИЖК, к концу года ставки могут сформироваться на уровне около 12,5%. Вместе с тем, мы ожидаем, что существенного негативного влияния на динамику рынка данный фактор не окажет и по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов, как ранее и прогнозировалось, составит около 1 трлн руб. В 2013 г., полагаю, повышение ставок, скорее всего, продолжится, по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п.п., что станет фактором замедления развития рынка ипотечного кредитования, но, тем не мене, позволит демонстрировать ему довольно высокие темпы роста.
17:04
Максим
спасибо!

Скрыть ответы
43
11:31
Сергей
1 Возможен-ли рост на недвижимость, при падении на нефть. 2 Стоит продaвать сейчас квартиру, или на следущий год.
13:34
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Динамика цен на недвижимость зависит не столько от факта роста-падения, сколько от того на сколько произошел рост и падение, как быстро, как длительно продолжается. То есть важна сила и длительность воздействия фактора на рынок. При этом интересно, что в случае, если реакцией на сильный кризис нашего правительства будет в итоге включение печатного станка, то цены на жилье начнут расти вместе с инфляцией, если же правительство, несмотря ни на что снизит расходы бюджета, то цены снизятся, конечно на жилье в итоге (при достаточно сильном кризисе). Но при этом нужно понимать, что снизятся и доходы населения. Поэтому важно в первую очередь обращать внимание на то, что быстрее растет\падает – доходы населения или цена квадратного метра. Ответ на вопрос про продажу квартиры зависит от целей продажи, как вы намерены потратить полученные деньги (может так случиться даже при отрицательной динамике недвижимости, остальные активы еще быстрее будут падать в цене), локальных характеристик вашей квартиры.
13:38
Дмитрий
Если в рублях, то возможен. А если в деньгах, за которые нефть продается, - то нет.

Скрыть ответы
44
11:32
Александр
ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ. Почему государство не запретит разные схемы: предварительные договора, вексельные схемы, продажу заложенного жилья и пр., разрешив покупать ТОЛЬКО готовое жильё. Тогда строители будут искать деньги в банках, а не обманывать население.
14:24
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Строители просто не найдут столько денег в банках, я уже не говорю о ставках, по которым будут в таком случае выдаваться кредиты - на постройку еще даже не законтрактованного жилья. И обманутых ОЧЕРЕДНИКОВ будет гораздо больше, чем дольщиков.
14:42
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Запретить "схемы" совсем фактически невозможно, так как то, что две стороны могут заключить договор друг с другом предусмотрено Гражданским Кодексом. Когда закрывают одну лазейку - находят другую. Продажу квартиры можно подать под разным "соусом", а что там на самом деле стороны имеют ввиду - можно долго доказывать. К тому же часто нет соответствия межу тем, что написано и что происходит. Может быть идеальный договор ДДУ, а дом не посроен, так как "денег нет", а может быть "притворный" договор, а дом построен качественно и в срок, так как бизнес застройщик ведет правильно и ответственно.
14:55
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Ответ на вопрос № 46
14:28
Александр
Не понял, кого Евгений назвал очередниками?
15:31
Квест
Невозможно законодательно учесть все возможные "подводные камни". Когда вводился 214-ФЗ тоже считалось, что он решит массу проблем. Но этого не случилось - "лазейки" нашлись быстро.

Скрыть ответы
45
11:55
Cемен
Что может сделать банк с заемщиком с несовершеннолетними детьми на руках, который не выплачивает долг за взятую в ипотеку квартиру? Какова вероятность оказаться на улице в таком случае? Можно ли и дальше так жить и не тужить?
17:22
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Жить и не тужить вряд ли получится, так как если не квартиру, то все остальное, кроме самого необходимого у вас заберут судебные приставы. Более того, есть риск по просьбе органов социальной опеки отселения детей в интернат, так как у них будет вопрос о том, за счет чего вы будете выполнять свои родительские обязанности и обеспечивать приемлемые условия жизни.

Скрыть ответы
46
12:02
Максим
Как застраховаться от обмана застройщиков при вкладывании денежных средств в долевое строительство?
14:17
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Есть кооперативы. Кроме того в Госдуму внесены два законопроекта (0 целевых счетах и об усилении уголовной ответственности застройщиков), которые могут снизить риски.
14:35
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Необходимо получить и тщательно проанализировать документацию - права и их срок на земельный участок, технические условия, схему взаимодействия юридических лиц, образец договора и т.д. и т.п. Кроме того, очень важно посмотреть что уже построил застройщик, какие отзывы клиентов по предыдущим проектам. Также можно проконсультоваться в местной администрации - что они скажут про застройщика, как к нему относятся, тем более что теперь там можно получить и информацию по "огородным" стройкам, куда вкладывать деньги очень рискованно. Можно обратиться в страховую компанию, согласится ли она застраховать сделку. Тоже самое с банком - будет ли готов он дать кредит. Если страховщики, юристы, банкиры, старые клиенты выразят скепсис, то стоит задуматься.
14:28
Александр
Покупать готовое жильё.

Скрыть ответы
47
12:27
Петр
Уважаемые эксперты, какой прогноз роста цены на жилье вы делаете на 2013-2014 годы в Москве и Санкт-Петербурге? Исходя из каких факторов вы делаете такой прогноз?
15:29
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Я исхожу из умеренного роста в среднесрочной перспективе на уролвне инфляции с периодическими коррекциями в периоды обострений. Читайте глубокомысленный труд на эту тему:
http://www.irn.ru/articles/30899.html

Скрыть ответы
48
12:56
Алексей
На рынке появлялась информация о том что цены в РФ на недвижимость держатся административно путем создания "бутылочных горлышек" и ограничивая возможности для строительства. Например случай с предпринимателем Холодом в п.Вешки, Мытищинского района, Московской области. Насколько перспективны инвестиции в недвижимость в Московского регионе?
14:21
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
Понятно, что никто во власти сознательно цены на конечную недвижимость держать не будет - чем больше можно было бы купить квартир на госденьги (притом, что льготные очереди все равно сохрраняются), тем лучше - и карманам самих чиновников тоже. Однако цены на земельные участки - завышаются сознательно, и по тем же причинам.
14:29
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Не стоит рассматривать контроль государства за тем, чтобы в строительной отрасли соблюдались законы и нормы, область не превращалась в "фавелы", дома не рушились на головы покупателей, а говно не лилось на участки соседей, как стремление "административно держать цены". С таким же успехом можно сказать, что государство административно держит цены на лекарства, закрывая производства, которые делают их некачественно. Так что для тех, кто соблюдает закон, а не только думает о наживе, беря покупателей "в заложники", инвестиции в недвижимость Московского рынка вполне перспективны, конечно, при соответствующем предварительном анализе конкретики.

Скрыть ответы
49
12:57
Алексей
Ваш прогноз изменения в % цен в долларах на жилую недвижимость в Московском регионе. через год через 3 года через 5 лет через 10 лет через 25 лет
15:28
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Я исхожу из умеренного роста в среднесрочной перспективе на уролвне инфляции с периодическими коррекциями ва периоды обострений. Читайте глубокомысленный труд на эту тему:
http://www.irn.ru/articles/30899.html

Скрыть ответы
50
13:00
Дмитрий
какие последствия будут при выходе Греции или Португалии из еврозоны по вашему мнению, а) произойдет отток денег из нашей экономики, реального сектора, ФР, РН или приток ? б) как это повлияет на стоимость фондирования банков ? в) на ипотечную ставку и объемы/темпы жил.кредитования ?
13:45
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
На мой взгляд для России последствия будут во многом эмиционального плана, вроде скачков на фондовом и валютном рынке, но не в реальном секторе экономики. А следовательно рынок недвижимости от подобной нестабильности, скорее всего, только выиграет, т.к. и деньги бизнеса, и частников будут искать более надежные (реальные) точки приложения. Например, бегство от евро может спровоцировать всплеск спроса и покупок на рынке жилья и т.д.
13:52
Александр
Кто же им даст выйти?
13:54
Дмитрий
Скачки и направления ден.потоков это немного разные вещи. Когда капитал "лезет в ворота", убегая от проблем, то очень важно, к нам или от нас. От скачков эффект кратковременный на пару месяцев - всплеск остатков платежеспособного спроса, а дальше будет важно прибывают деньги в систему или убывают. В этом и был вопрос: потекут деньги к нам от проблем ЕС, или уйдут от нас - латать их проблемы (как это было в 2008), на взгляд уважаемых экспертов.
14:03
Андрей
Первая часть ответа понравилась, но вот ОТКУДА берется мнение, что НАДЕЖНОЙ(реальной) точкой приложения будет недвижимость?! Кризис ударит, в первую очередь, по финансовому сектору, по ипотечным программам. Я не говорю о рынке труда и доходах населения + инвестиционное жилье. Где здесь надежность?
14:25
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Я считаю, что будет 2 противонаправленных процесса. От выхода из еврозоны греки и другие европейцы не потеряют потребности греться и возить товары первой необходимости, поэтому продолжат в том или ином объеме покупать наш газ и нефть, что даст входящий для России денежный поток. Другое дело могут временно просесть цены на нефть, но европейцы не единственные, кто ее потребляет и далеко не в самом большом объеме, потому и просадки будут скорее всего непродолжительными, как в 2008-2009 годах или ... Далее →
14:53
Квест
Если капитал и побежит из евро, то это может случиться только в одном направлении. Угадайте с одного раза - в каком.
14:53
Максим,  Климат
Если рассматривать недвижимость как предмет первой необходимости именно для себя, то недвижимость явно лучший вариант вложения чем ФР. Причем чем больше скачки на валюте, тем больше людей может вывести деньги из недвижимости.
15:22
Квест
Максим => В 2008 году многие тоже надеялись, что рынок рухнет, потому что "инвесторы" начнут массово выходить из недвижки. Но этого не произошло. Вышли только те, кто сидел на кредитсных деньгах. Остальные предпочли перейти в разряд арендаторов и "пересидеть шторм" в активе.
16:42
Максим,  Климат
Квест => разница между 2008 и 2012 в том, что сейчас уже все больше людей покупают квартиры заграницей и сдают в управление. цены те же. а вот сервис и качество жизни другое. Москва вообще с точки зрения жизни все больше теряет свою привлекательность.

Скрыть ответы
51
13:01
SkyHead
Уважаемые специалисты, объясните пожалуйста смысл законодательного запрета на сдачу в аренду "ипотечного" жилья. Такие наивные люди как я ничего кроме очередной кормушки для чинуш в этом не видят. Разве это не очевидно всем? Интересно узнать встречались ли в вашей практике прецеденты по данной теме?
13:24
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Законодательного запрета на сдачу в аренду ипотечного жилья не существует. Вы как собственник вольны распоряжаться своей квартирой в рамках закона, в том числе сдавать в найм, прописать там людей и т.п. Однако, при этом в вашем кредитном договоре с банком могут быть предусмотрены ограничения, например, что сдать квартиру вы можете только при согласии банка (залогодержателя), как и любые иные договоренности, которые сочли необходимым возложить на себя стороны.
14:24
SkyHead
Хорошо. В таком случае не слишком ли много позволяют себе банки? Ведь теоретически они могут штрафовать "нарушителей" договора (А таких мне кажется огромное кол-во). Дефакто этот пункт безальтернативно присутствует в договоре любого банка. Получается что банки устанавливают правила а не закон?
14:41
Потапыч,  ынвестыр
Внимательно читайте договор. Договор это непротивление сторон. Если обе стороны подписались под тем, что импатечника не может сдавать объект импатеки в аренду. Значит он не может сдавать и банк вправе применить к нему санкции прописанные в договоре. Если Вы в чем то не согласны, то до подпсания договора об импатеке надо было делать протокол разногласий, и чтобы его подписали обе стороны :)
14:56
SkyHead
Потапыч(судя по всему банкир), внимательно читайте вопрос: Банки устанавливают правила или Закон? Ипотечники лишены своих прав, установленных Законом, у них нет альернативы потому что Банк так решили: "Я Банк, а ты раБ!"
15:00
Потапыч,  ынвестыр
Не, я не банкир. Я начальник договорного отдела на предприятии. И всегда говорю, если с чем-то не согласен не подписывай договор. Ну а если подписал, чо тогда локти кусать
15:04
SkyHead
Как у вас, у начальников всё просто то по жизни! Кабы все начальниками были...
15:20
Квест
SkyHead => Ну, начальники-то, конечно, не все. Но читать-то и понимать прочитанное все умеют.
15:35
Потапыч,  ынвестыр
Где то с месяц назад на работе всплывала аренда предмета залога. Пришли к тому, если запрет не прописан в договоре, то можно :) Поэтому всегда надо внимательно читать договора, особенно с банками. Банковские юристы очень любят спрятать в тексте "несколько мин", чтобы самим потом спать спокойно при лбом раскладе. :)
16:01
SkyHead
Понимать и принимать это разные вещи. Я в частности подписывал ипотечный договор потому что другой возможности приобрести жильё не имею. Бомжом вечным из-за чьих-то картельных договоров быть не собираюсь. Естественно мои шансы разделаться с ипотечной кабалой побыстрее увеличиваются когда я могу сдавать жильё в найм. Это выгодно в том числе и банкам. Хотя это как сказать - чем дольше из раба можно выдаивать % тем больше прибыль! А если ещё и штрафануть так вообще по кайфу! :) Но только вот я не ... Далее →
16:06
Квест
SkyHead => Не очень понял. Если есть возможность сдавать ипотечное жильё, значит уже не бомж. Где-то же Вы живёте в это время...
16:17
SkyHead
Лично я снимаю вскладчину комнату с девушкой, если Вам так интересно. Но теоретически кто-то может: у родителей, у родителей жены...
16:19
Александр
поддерживаю начальника, читайте что подписываете
16:27
SkyHead
Кстати абсолютно все мои знакомые, купившие жильё и именно в ипотеку его сдают и снимают комнаты. (Молодые люди со средним достатком) Видимо мы с вами в разных соц. слоях находимся, господа. Проблема в том что нас гораздо больше чем вас и никакие Ваши договорчики не запретят нам защищать свои права!
16:40
SkyHead
Как итог резюмирую мысль: САМОУПРАВСТВО БАНКОВ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ ДОГОВОРОВ КОШМАРИТ ПОКУПАТЕЛЕЙ И НАНОСИТ ВРЕД ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАЗНЕ! Потому что ни о какой собираемости налогов, ни о какой легализации или там гражданской ответственности речи быть не может! Всем спасибо, я закончил.
17:02
Потапыч,  ынвестыр
считаю что покупка в ипотеку с целью сдачи в аренду, это "крысиные бега" в итоге всю прибыль или её большую часть получит банк. Плюс возникает большой риск неплатежеспособности в случае проблем с работой. Мне так вааще работать надоело. Щас на даче посадил 10 соток клубники для пробы, если этим летом понравится буду думать о гектарах. Ну чтоб в дальнейшем летом работать на себя, а зиму путешествовать :)
17:10
Потапыч,  ынвестыр
Любителям сдавать ипотечные квартиры. Такой бизнес - план по клубнике. (Для пробы 10 соток) Выход с 1 сотки в среднем 100 кг со второго года. Цена реализации 250-300 руб кг. Проблем со сбытом нет, вымели знакомые все под чистую. На сбор урожая ездили теже знакомые, (под пиво с водовкой) ну и за работу брали 10-15 % от собраного. Все были веселые и довольные. Теперь пасчитай выход с 1 гектара. (Правда на сбор придется больше знакомых брать и водки) :)

Скрыть ответы
52
13:14
Михаил
Каковы доли инвестиционных и реальных потребительских сделок (собственно, для жизни) на первичном рынке?
13:21
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Если речь идет о Московской области, то доля инвестиционных сделок в среднем около 20%. При этом, если застройщик продает активно на начальных стадиях - инвесторов больше, если на завершающих - меньше.
Как показали исследования в среднем на 95% заселение новостройки уходит около 10 лет после сдачи в эксплуатацию. В первый год заселяется не более 50% покупателей.
13:47
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Как правило, в экспертном сообществе доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости оценивается в 15-20%, но, естественно, подобные оценки весьма приблизительны и носят довольно условный характер, так как эта сфера непрозрачна.
14:07
Евгений Дорофеев,  начальник отдела корпоративного анализа Банк "Петрокоммерц"
В столичных регионах 15-20%, но начиная примерно с 2010 г. (кризис в расчет не берем) эта доля снижается, сейчас инвестиционные сделки проводятся преимущественно по зарубежной недвижимости. Здесь доля таких - порядка 40-50%.
13:26
Максим,  Климат
Как показали исследования в среднем на 95% заселение новостройки уходит около 10 лет после сдачи в эксплуатацию. В первый год заселяется не более 50% покупателей. - это относится только к Подмосковью или к москве тоже ?

Скрыть ответы
53
13:28
Руслан
Подскажите, пожалуйста, в какие объекты недвижимости на территории России сейчас выгодно вкладываться с инвестиционной точки зрения?
13:53
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
На сегодняшний день наиболее привлекательно, по-моему, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких проектов не менее 20-30% для горизонта 2-3 года, ликвидность большая, а порог входа сравнительно невысокий. Кроме того, ставка капитализации для таких объектов формируется на наиболее высоком уровне, что весьма важно, с точки зрения уровня возможного рентного дохода.
13:53
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Я считаю, что только в московские квартиры. Вся недвижимость, которая потенциально не ограничена по объему предложения (новостройки Подмосковья и других городов страны, загородка, земля, курортная недвижимость и т.д.) может легко оказаться в состоянии переизбытка предложения над спросом и уйти в стагнацию. В России только Москва имеет выделенное положение, благодаря которому спрос остается высоким, а предложение всегда будет ограниченным. Поэтому при любых потрясениях в макроэкономике и политике только московская недвижимость всегда останется на плаву. Все остальное может дать неплохой прирост цены при условии что "все будет хорошо", но может оказаться никому не нужным/подвисшим/недостроенным и т.д. при очередном "обострении" ситуации, а я думаю сейчас нужно страховаться именно от подобных "обострений".
14:16
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Если отставить в сторону мысли о рисках, то есть несколько направлений. Новостройки на низких стадиях строительства в Москве и Подмосковье, а также регионах миграции "с Севера". Также - объекты недвижимости в местах, где будет развиваться инфраструктура к Олимпиаде и Чемпионату мира, где будут большие бюджетные вливания. Также перспективны объекты придорожного сервиса и приаэропортового с связи с ростом автомобилизации и авиаперевозок.
13:58
алексей
зачем нужна квартира за много миллионов в москве когда за эти деньги в европе можно купить? это что за мазохизм такой, вы думаете она удвоиться в цене?
14:03
Дмитрий
Алексей, и что вы с этой квартирой в европе будете делать, если у вас там работы нет
14:04
Максим,  Климат
в нашей стране возможно все. лет 5-7 назад я думал что 100 тыс долларов за квартиру в москве это дикость, когда можно взять в Европе за 100. А сейчас они стоят 200 тыс. У нас не угадаешь.
14:05
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Не удвоится, но сохранит вам деньги + отыграет инфляцию. В Европе, если вы замахнетесь на элитную недвижимость Лондона или Монако, то эффект будет аналогичным, только ценник уже не много миллионов рублей, а столько же миллионов долларов. Все остальное в Европе вы потом не перепродадите и за те деньги, что купили, т.к. в отличие от Москвы там нет дефицита предложения, а напротив, кризис перепроизводства. Это, к слову, одна из причин нынешнего европейского кризиса в той же Испании или Греции - ... Далее →
14:14
Кирилл,  частное лицо
Напишите пожалуйста свое мнение как можно развернутей, о рынке недвижимости в Тайланде, можно ли ее оформлять в собственность? пишут рынок ограничен,якобы кризисы мировые не влияют, и в кризис 2008 года почти не было просадки , так ли это ? и добавтьте что вам еще известно, стоит ли вкладывать?
14:37
Потапыч,  ынвестыр
А я крызыса подожду и пособираю маржины импотечников
14:43
Кирилл,  частное лицо
сейчас надо продавать недвижку расти ей некуда,ихмо,цены достигли докризисного уровня, доходы населения не растут, а кто тогда будет брать дорожающую недвиж??
14:50
Максим,  Климат
ну не надо прям передергивать сравнивая квартиру в Москве с элитной недвижимостью в Европе. Элитная недвижимость в Москве тоже не особо спросом пользуется. Так же в Европе ниже ипотека, поэтому взяв ипотеку и имея первоначальный взнос в 40-50 % вы можете сдавать квартиру в аренду, отбивая ипотеку. А следить за квартирой будет служба сервиса. Причем вы останетесь в плюсе даже заплатив все налоги и коммуналку. Не все так однозначно.
15:11
Квест
Цены на недвижимость в России невозможно сравнивать с зарубежными по ряду причин. И главная из них - неудовлетворенный спрос. Пока будет спрос (причем, именно, на приобретение, а не на найм), цены будут высокими. Опыт 2008 года показал, что даже кризис не в состояни обрушить этот рынок. Откат максимум на 25-30% - это, с точки зрения рынка, коррекция и "сдувание пузыря", но никак не обвал.

Скрыть ответы
54
14:04
Потапыч,  ынвестыр
Уважаемые специалисты, пожалуйста просветите на предмет: Почему инфляция это плохо, а подорожание недвижимости хорошо? Большое спасибо
14:14
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
В моем понимании инфляция - это плохо, потому что это способ властей (любой страны и наша здесь далеко не лидер процесса) принудительно достать из карманов людей кровно заработанное и направить на затыкание собственных проколов, такой своеобразный "налог для всех". Подорожание недвижимости в классическом понимании (при отсутсвии инфляции) - это обычно хорошо, потому что означает развитие территории и повышение качества жизни на ней. Так жилье, построенное в чистом поле, не стоит практически ничего. Если проделаны улучшения в виде дорог, рабочих мест, инфраструктуры для жизни и отдыха и т.д. и т.п., то стоимость такого жилья растет - оно становится более привлекательным для людей и это хорошо. Другое дело, что беспочвенный рост цен, не связанный с ростом качества жизни, а вызванный перекосами в обществе или искуственно созданным дефицитом - это скорее плохо.
15:17
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Инфляция и подорожание- это результат действующей модели денежной системы. Этой результат заложен в саму Модель. Ее нужно менять!
17:19
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Инфляция это не плохо - без инфляции нет развития экономики. Плохо - высокая инфляция. А подорожание недвижимости - это кому как. Собственнику или инвестору - хорошо. А покупателю - плохо.
14:36
Потапыч,  ынвестыр
С точки зрения обычного потребителя полагаю подорожание любых цен плохо. Ведь когда дорожает недвижимость, ему становится труднее улучшить свои жилищные условия и ему придется отказываться от приобретение чего-то полезного. И не зависимо от того есть инфляция или нет её. А это полагаю также равносильно тому что у рядового потребителя кто-то изымает деньги.
14:50
Александр
Инфляция это тот же налог, на владения деньгами. Дорожание недвижимости стимулирует рост экономики.
14:58
Потапыч,  ынвестыр
Т.е. ститмулирование роста экономики перекладывается на карман потребителя недвижимости?
15:04
Квест
Любой рост цен - это, по факту, инфляция (обесценивание денег относительно какого-то актива). Согласен с Александром. Идея Гезеля о "налоге на деньги" реализована в виде инфляции, которая (при её разумных показателях) заставляет деньги работать, а не лежать мертвым грузом.
15:28
Потапыч,  ынвестыр
Ну прям как в старом анекдоте про сантехника: "Менять нужно всю систему"(с) :))

Скрыть ответы
55
14:26
Cемён
Рассматривается ли в правительстве помощь молодым семьям, когда люди сами себе строили жилье, например, как это было по программе молодежных жилищных кооперативов (МЖК)в 80-х годах? Знаю не понаслышке, многие молодые ребята и девчата решили таким образом свои жилищные проблемы и рождаемость в стране резко подскочила вверх.
15:46
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Различные отраслевые, региональные, федеральные программы строительства кооперативного жилья сейчас разрабатываются. Другой вопрос, что они будут узкоспециализированные - для молодых ученых, сотрудников ВПК и т.п. В сельской местности сейчас для молодых специалистов (врачей и т.п.) есть программы предоставления дотаций и служебного жилья. В регионах есть "социальная ипотека" и субсидии молодым семьям. Есть возможность тратить материнский капитал на индивидуальное строительство. Есть другие программы. Так что помощь есть, но в ограниченном объеме. Попадаете ли вы под одну из программ - вас обязаны проконсультировать в местной администрации.

Скрыть ответы
56
14:45
чешущаяся горилла
Если посмотреть на цены на московскую недвижимость (хоть в рубл., хоть в долл. индекс ИРН) за последние 17 лет, как на график фин. инструмента, то можно сделать вывод, что цикл роста здесь закончился, либо вот-вот закончится. В результате, скоро должна начаться серьезная среднесрочная коррекция цен на первую цель в районе 4000$ за м2 в ближайший год-два, а потом и где-то 2000$ в 2016-2018 гг. Как вы к этому относитесь, при условии существенного снижения цен на нефть в среднесрочной перспективе?
14:57
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Насчет окончания цикла активного роста - согласен. По-поводу глубокой коррекции - я бы не делал серьезных выводов только исходя из теханализа, считаю что важнее исходить из логического понимания ситуации. А она такова, что денег печатается все больше, население планеты растет, растет потребность в топливе, что не даст нефти подешеветь сильно и на продолжительное время. Просадку а-ля 2008-2009 год на полгода-год в расчет не беру. Далее структура российского государства и общества такова, что центростремительные потоки в Москву еще довольно долго будут преобладать над центробежными из Москвы, объемы строительства в пределах МКАД всегда будут ограничены. Поэтому в сильный обвал цен на московские квартиры я не верю, в среднесрочной перспективе (3-5-7 лет) вижу умеренный рост, отыгрывающий инфляцию с периодическими неглубокими коррекциями в периоды "обострений". Вот вся иная недвижимость, которая может быть произведена с избытком (жилье в Новой Москве, загородка, курортная недвижимость и т.д.) вполен может просесть в цене в разы при очередном кризисе, примеров в Мире немало - Испания, Дубаи, отдельные регионы в США и т.д.
15:39
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Описанный сценарий не считаю высоко вероятным, а описанную методику - применимой к рынку жилья. Недвижимость все-таки не только финансовый инструмент, а еще и потребительский, который к тому же создается не за 1-2 дня, а за 3-5 лет.
15:03
Потапыч,  ынвестыр
А мне почему-то нравятся цены в солнечной Болгарии :)
15:06
Квест
Потапыч, а так же в Испании и Греции...
15:24
Потапыч,  ынвестыр
Испания и Греция не нравятся, не хочу чтобы возле моего дома постоянно дрались демонстранты с полицыей :)
15:43
Квест
Болгария от этого тоже не застрахована.

Скрыть ответы
57
14:59
Квест
Насколько сильно разнится ситуация с жилой и нежилой недвижимостью на рынке? Есть ли некая корреляция, или это два независимых рынка? Понятно, что на нежилую влияние ипотечных кредитов минимально, но общая тяжелая ситуация с ликвидностью у банков должа же вносить свои коррективы?
15:11
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Эти рынки взаимосвязаны. Рынок жилья в России в большей степени ведущий, чем ведомый.
15:18
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Корреляции на уровне макроэкономики разумеется есть, т.е. в кризис падает в цене любая недвижимость, в периоды подъема любая растет. Основные различия: нежилье дает бОльшую рентабельность при сдаче в аренду (порядка 10% годовых), но оно менее ликвидно (дольше и сложнее перепродать), в кризис спрос на аренду и тем более покупку сокращается сильнее, больше риск простоя. Жилье дает меньшую рентабельность (порядка 5% годовых), но более ликвидно и устойчиво в кризис, т.к. потребность в жилье у людей не исчезает в отличие от потребностей бизнеса, который в кризис может существенно сдуться.
15:14
Квест
Александр Крапин => Т.е. цены на нежилую ("офисную") недвижимость ориентированы на цены на жилую? По факту, скорее всего, да, но смысл такой взаимосвязи не очень понятен. Функционал-то у них разный.

Скрыть ответы
58
15:01
Елена Швец,  Finam.ru
Уважаемые дамы и господа!
Конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у экспертов еще есть возможность ответить.
Благодарим всех участников за интересный диалог.
15:13
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Спасибо организаторам и авторам вопросов!
15:19
Олег Репченко,  руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
Спасибо организаторам и авторам вопросов!
15:41
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Всем спасибо! Еще отвечаю.