Онлайн-конференции

Помощь
 
facebook
вконтакте

Стагнация на рынке жилой недвижимости: экономические проблемы тормозят рост цен?

17.05.13 13:00

Цены на жилую недвижимость будут в лучшем случае отыгрывать инфляцию. Такой прогноз от экспертов звучит все чаще. Замедление российской экономики неминуемо сказывается и на рынке недвижимости – инвесторы постепенно уходят, и сделки происходят для решения конкретных жилищных проблем. Однако, несмотря на снижение покупательской способности населения и довольно дорогую ипотеку, неудовлетворенный спрос на жилье в России по-прежнему очень высок.

Как долго может продлиться стагнация на рынке недвижимости? Какова ситуация со строительством новых жилых домов в Москве и области? Как можно охарактеризовать рынок жилой недвижимости в регионах? Какие прогнозы по динамике ипотечных ставок в будущем? Будут ли меняться требования банков к ипотечным заемщикам и как? При каких условиях возможно резкое снижение цен на недвижимость, и какие факторы, наоборот, будут способствовать их росту?

Участники конференции:
  • Софья Лебедева, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
  • Ирина Наумова, заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
  • Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
  • Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
  • Сергей Жарков, главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
  • Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY
  • Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент"
Показывать ответы
Скрыть все ответы
Скрыть ответы
49
15:19
Елена Швец,  Finam.ru
Уважаемые дамы и господа!
Конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у экспертов еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за участие.
15:26
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Спасибо всем за интересные вопросы. Удачи в решении жилищных проблем!
15:45
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Спасибо всем участникам и организаторам онлайн-конференции!
17:25
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Спасибо за острые, интересные, дискуссионные вопросы. Как по разному мы смотрим на рынок жилья. Это и замечательно. До новых встреч.

Скрыть ответы
48
15:17
Руслан
Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, В каких городах России помимо Москвы и Спб покупка недвижимости в качестве инвестиций будет может обгонять текущий уровень инфляции? Чур ничего не утаивать и отвечать откровенно :)
16:05
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Стоит взглянуть на областные центры, ближайшие к Москве, города чемпионата мира - что и в каких районах там планируется, особенно те, что твердо будут увязаны в систему высокоскоростного транспорта. Что касается превышения темпов роста цен на жилье на вторичном рынке столице над уровнем инфляции - я этот прогноз не разделяю на 2013 год.
16:52
Genby
Города чемпионата 2018? Не смешите!Посмотрите на Грецию - долги Олимпиады 2004 утянули страну в пропасть.

Скрыть ответы
47
14:37
johhy,  homus
Если бы Вы были бы президентом России какой бы размер налога на недвижимость установили бы в % как наиболее разумным и справедливым?
14:57
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
В зависимости от общей стоимости имеющегося жилья налог на недвижимость может составлять от 0,5-1,5%. А если рассуждать более глобально, то в условиях ориентации на быстрый рост экономики совокупные налоги на 1 физ лица не должны превышать 10% от его доходов.
15:47
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
1-5% с освобождением от уплаты налога на недвижимость по разумной социальной норме.
16:07
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Вычет для каждого гражданина в 20 кв. м и 6 соток, а остальное по ставке от 0,1% до 1% в зависимости от совокупной цены владения.
15:46
Виктор
Никакого налога на недвижимость не должно быть вовсе! Человек заплатил деньги, почему ещё он должен платить налог на недвижимость всю жизнь.
15:53
Виталий,  Н.Новгород
А почему бы не ввести налог на воздух, бюджет пополнился бы еще больше? Ввели же плату за ОДН - тут фантазии предела нет...
16:18
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Если вспомнить историю введения налога на недвижимость, то он был введен во многих странах мира с целью борьбы с уклонениями от уплаты налогов.Сложно спрятать от налогообложения объекты недвижимости. При этом уровень других налогов должен быть разумно минимизирован.
16:19
Артем
Налог нужен, потому что он гарантирует эффективное использование недвижимости.
16:27
Виктор
А вот в Монако нет налога на недвижимость и другие налоги разумно минимизированы. И нефти там тоже нет, а вот живут же люди. Потому что государство думает о людях.

Скрыть ответы
46
14:06
Петр
Если бы Вы стремились приобрести недвижимость в Москве для себя, какую бы смотрели и где? И покупали бы сейчас?
14:37
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Смотря какой бюджет покупки рассматриваем) Насчет времени покупки квартиры для себя - настоящее время всегда лучше будущего или прошлого (с). Надо учитывать, что цены на качественное жилье в Москве не упадут и в кризис, так как спрос на столичные квартиры будет всегда.
15:18
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Совсем для себя? Что бы жить? С любым бюджетом? Двухкомнатную квартиру на верхнем этаже в невысоком доме на Бульварном кольце с окнами в сквер с подземным паркингом и приятными соседями.
15:25
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Покупка квартиры для себя – это не вопрос выгодно или не выгодно сейчас. Надо ставить вопрос так: мне нужна квартира. Какие средства я способен изыскать для решения этой задачи сейчас? Исходя из бюджета, искать варианты. Мои личные предпочтения – ЗАО и ЮЗАО, вторая-третья линии мощной трассы типа Кутузовского или Ленинского проспектов, недалеко от метро… Но я с уважением отношусь к тем, кто ничего не хочет, кроме Крылатского или Сокольников… Жилье – это не просто индивдуальный, я бы даже сказал, интимный вопрос.
15:38
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
На сегодняшний день наиболее привлекательно, со спекулятивной точки зрения, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких объектов составляет не менее 20-30% в горизонте 2-3 лет, ликвидность высокая, а порог входа, напротив, сравнительно низкий.
14:44
johhy,  homus
Я думаю пока приток пипл идёт)
15:00
Макс
"Надо учитывать, что цены на качественное жилье в Москве не упадут и в кризис, так как спрос на столичные квартиры будет всегда." в 98 году в сколько раз упали ? а? не помните или не хотите помнить ? в 3 раза--в долларах так что не свистите --спрос --это еще не значит продажи я Вас пожалел ,не стал приводить цифры по Японии -падению цен в 90-е и в США.. а то что ж за ваша компетентность такая ,которая позволяет Вам такие вещи писать. недвижимость может не только расти кратно, но и ... Далее →
15:07
Виталий
Макс согласен с вами на все сто. Просто этот юноша "эксперт" очень не хочет , что бы ценники падали , это же комиссия .
15:11
лукич
в 98 нефть 15баков стоила, теперь и на 60 ей не упасть инфляция инфляция и еще раз инфляция, выход у амеров один двукратная инфляция
15:23
лукич
в Японии все инвесторы пришлые были, и 10т баков у японца средняя зп и жить было где, поэтому им и 50раз скинь не возьмут и пришлые не вернуться, а в раше тупо жить негде и зп средняя 400баков, а если ты поднялся изволь платить за хату как полагается, а то много менеджеров с 300 баков в месяц зп на 3000 поднялось с 2000 по 2008что им теперь и хаты продавать по ценам 2000 года, нет брат блажишь.
15:23
Серёга
Согласен с Максом, японцы 25 лет назад тоже думали, что всё будет расти вечно, пока не получили падение на 80-90%, я думаю это знают все, но риэлторы об этом говорить не позволяет предвзятость. А для полного понимания ситуёвины с недвижимостью, нужно считать не в долларах, а в золоте тогда всё поймете, а в Москве будет побит японский рекорд по падению...
15:26
лукич
рекорд будет побит по падению недвижки если нефть на 10баков за бочку упадет, но этому не быть никогда, ее все больше и больше в нефтехимии и органической химии используют, вот упадут зп у менеджеров до 300баков тогда пожалуйста 500-1000баков за метр
15:40
Сергей,  rsl
А ваще мне нравится комментарии некоторых людей здесь, завтра случится кризис и пойду куплю квартиры сыновьям. внукам и правнукам за одну зарплату....)))) Начну пожалуй в данный момент покупать у тех кто такие комментарии дает....)))) У меня тут пару тыс. долл. завалялось не желаете пару кавартир/домов продать ?
15:47
Серёга
лукич и Сергей, прошу заметить, в золоте...
15:48
лукич
это как в Испании, цены на хаты упали конечно, но не у моря и не на курортах, только в пустыне в 10км от моря где +40 это еще прохладно и половина хат без ремонта и вообще проще дом снести так как вода еще не подведена а за отсутствием половины жильцов и исчезновением тсж и вовсе воды не будет. вот на такие хаты цены и упадут
15:50
лукич
золото все меньше и меньше будет использоваться в промышленности так как заменяется гигантским количеством новых полимеров, да и как украшение не канает, разве только в индии, говорил я корешу не бери голду по 1800 плакать будешь, нефть прикупи фуч
16:08
Серёга
промышленность не причем, это больше для серебра, украшения это пятое, золото это во-первых валюта... Сам уже полгода шорчу голд на споте, но скоро физического прикуплю по дешевке...
16:26
Артем
Пока есть те, кто ждет, что недвижимость упадет, она и не подумает падать. Она упадет только когда не будет нужна никому. В нашей стране это будет не скоро. Если только все из Москвы поедут обратно в замкадье или при дефолте, но в этом случае ее доступность не изменится.
16:35
лукич
по дешевке в 1999-2001 надо было десятки золотые брать елизаветинские выросли с 2-5тыс баков до 50-120тыс баков за штуку, и карман как слитки 36килограммовые не тянут))))))))))))))) меньше унции весу в штуке
16:52
Серёга
а кому интересно, то что нужно было делать 15 лет?, я действую сегодня, для того, чтобы хорошо жить завтра

Скрыть ответы
45
14:04
Петр
Ваш прогноз по динамике цен в крупных городах (Москве, Спб)? Что будет происходить с ценами в "классической" Москве после расширения?
14:42
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Спрос на квартиры в старой Москве не зависит от развития новых территорий - это принципиально два разных сегмента. Поэтому, по нашим оценкам, в ближайшие годы в пределах МКАД стоимость жилья продолжит дорожать, в среднем, на 10-12% в год.
15:20
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы (в старых границах) будет расти ниже темпов инфляции. В 2013 году ожидается рост на уровне 3%-4%. В 2012 году был рост на 6%, также как в 2011 и 2010.

Скрыть ответы
44
13:57
Сергей,  rsl
Как вы оцениваете перспективы МО по Ленинградскому шоссе ? В данный момент строится дублер ! Заложено ли это уже в цену или же будет рост ? я спрашиваю о городах Зеленоград, Солнечногорск и возможно Клин.
14:21
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
С моей точки зрения, после строительства дублера возможна корректировка цен по данному направлению в сторону увеличения
16:34
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Тут полезно посмотреть генпланы (если есть), проекты планировок, чтобы понимать где с большей вероятностью и что будет строится в населенных пунктах вдоль трассы. Дальше понять по какой цене это будет продаваться - и тогда можно делать выводы о перспективности вложений. Есть населенные пункты мимо которых трасса "пролетит" это может быть и хорошо, для разгрузки от транзита и плохо, если отрежет выезды как на трассе Дон произошло.

Скрыть ответы
43
13:57
johhy,  homus
Добрый день! Как объясните что в Эстонии например 1 комн кв можно купить в пределах 200 тр а в Калиниграде значительно дороже
14:24
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
К сожалению, не знакома со строительным законодательством Эстонии, но полагаю, что оно предусматривает упрощенные механизмы по получению разрешения на строительство, согласование документации. Осмелюсь предположить, что в Прибалтике несколько иная коррупционная составляющая при согласовании проекта. И не забывайте, что экономика в бывших прибалтийских республик переживает не самые лучшие времена, что несомненно, сказывается на платежеспособном спросе.
14:25
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Менее привлекательной экономической ситуацией и меньшим объемом платежеспособного спроса
15:24
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Трудно сравнивать сельскую местность (или что конкретно за город имелся в виду в Эстонии?) и такой крупный город, по эстонским меркам, как российский Калининград. Как правило, стоимость жилья в больших городах существенно выше, чем в сельской местности и это не российская специфика.
15:10
Квест
Можно, конечно, купить однокомнатную квартиру и в Эстонии... а дальше что?..

Скрыть ответы
42
13:02
Роман
На мой взгляд, уровень цен в жилой недвижимости дичайший, с учетом ее низкого качества. Государство могло бы легко снизить цены, строя за счет бюджета доходные дома и сдавая их в аренду по ставкам в 2-3 раза ниже рыночных; введя налог на излишки недвижимости сверх определенной нормы на уровне 1-3% в год (а не тот смешной налог, который они с помпой вводят сейчас); допустив на к строительству иностранных (турецких, китайских) девелоперов. Но ничего из этого не делается. Может, потому, что чиновники во всех эшелонах власти кровно заинтересованы в высоких ценах на жилье, поскольку значительную часть своего коррупционного дохода хранят как раз в жилой недвижимости?
13:25
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Допустив к строительству турецких и китайских подрядчиков, качество строительства вряд ли повысится. А рынок жилья (если говорить про Московский регион) все-таки идет по пути улучшения комфортности проживания. Доходные дома пока не выгодно строить, прежде всего, из-за высоких сроков окупаемости таких проектов. Но в перспективе именно этот вариант решения вопроса обеспеченности жильем наиболее реален.
13:38
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Вы правы, в том, что либерализация доступа иностранных строительных компаний на отечественный рынок позволила бы более интенсивно строить жилье в стране, повысить уровень конкуренции между застройщиками. Также положительным образом может сказаться и взимание налога на жилую недвижимость от рыночной цены - я говорю не о банальном повышении налога, а о том, что бы те кто владеет более дорогой недвижимостью платил больше, а не как сейчас - от цены техинвентаризации, которая мало имеет отношения к реальности. Что касается строительства доходных домов, то для того, чтобы эта программа была масштабной и оказала влияние на рынок, а не для галочки и показа по телевизору, требуются огромные и долгосрочные бюджетные затраты на инвестиции, но у бюджета сейчас иные приоритеты.
14:27
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Проект строительства таких социальных доходных домов существует, и, насколько я знаю, сейчас находится на стадии активной проработки. Рассматривается и изменение налоговых ставок на недвижимость. Так что не стоит обвинять во всем чиновников - ни одно государство не заинтересовано в обострении социальных противоречий в обществе.
15:16
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Строить доходные дома за счет бюджета да еще и сдавать по цене в три раза ниже рыночной – верный путь в финансовую могилу всей стране. Ну вспомните школьную арифметику: не бином Ньютона! Сколько раз уже говорено: сдача квартиры в аренду приносит 3-5% годовых. Это при условии, что сдает частный владелец, который стремится извлечь максимум прибыли. Сдаем в аренду втрое дешевле рынка, получаем 1% годовых. Срок окупаемости проекта – 150 лет (с учетом хотя бы одного необходимого капитального ремонта за этот срок), с учетом необходимых текущих ремонтов – рентабельность отрицательная.
Что касается налога на излишки жилплощади – что там по этому поводу говорил профессор Преображенский? К тому же не надо забывать: жилье – это единственный овеществленный капитал, доставшийся народу после краха социализма.
14:34
Алексей
Текущий пузырь в недвижимости одина из серьезных опор нынешней власти Население в РФ реально нищее,и к тому же еще и стареющее. У большинства людей нет качественного, соответсвущего хорошей работе образования,нет возможности открыть бизнес,нет накоплений и возможности поддерживать свое физическое здоровье. Поэтому жилье доставшееся бесплатно от СССР и есть единственный актив создающий эффект "богатства" для многих людей. Любые действия направленные на сдутие пузыря в сфере ... Далее →
14:55
Сергей
+5
15:13
Квест
Пока люди будут покупать "это по этим ценам", строители будут строить "это" и продавать "по этим ценам". А государство здесь вообще "не в теме". Максимум - могут на ставки по ипотеке как-то повлиять.
15:23
Алексей
В стране примерно 6 миллионов силовиков большинство из которых получают жилье бесплатно в собственность,забирая эти квартиры с рынка. Есть еще совково-гулаговский рычаг называемый прописка который забивает в адскую ипотеку молодежь.Так что государство очень даже "в теме" по части текущих цен на жилье.
15:38
Квест
Алексей => Как это прописка (вернее - регистрация) "...забивает в адскую ипотеку молодежь..."? Где здесь хоть какая-то причинно-следственная связь?
15:47
Алексей
2 Квест Просто видимо у Вас нет семьи/детей. Как появятся,сразу найдется и причинно-следственная связь.
16:03
Квест
Есть и семья, и дети... и недвижимость для детей. Но это никак не связано с отсутсвием причинно-следственной связи в Вашем тезисе.

Скрыть ответы
41
12:38
Атрем
Президент на прямой линии с народом 25.04.13, на вопрос что будет с материнским капиталом после 2016 года, ответил, что поддержка рождаемости должна быть более адресная и целевая. Т.е. есть вероятность, что действующую программу не продлят. Может ли отразиться возможная отмена данной субсидии на рынке недвижимости?
13:37
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Доля сделок с использованием мат. капитала сейчас составляет 5-7%, глобальных изменений при отмене данной субсидии мы не ожидаем. Гораздо важнее политика властей в отношении ипотечного кредитования, пока это основной инструмент для покупки своего жилья.
13:42
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Это может отразиться на региональных рынках, где цены на недвижимость ниже, и матреинский капитал составляет весомую долю от стоимости квартиры. На рынок новостроек московского региона отмена материнского капитала не повлияет, поскольку по столичным меркам эта сумма невелика.
13:54
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Отмена данной субсидии скажется в первую очередь на региональных рынка недвижимости, где 400 тыс. рублей материнского капитала - существенная доля в стоимости квартиры или дома. Так вполне возможно снижение спроса, особенно на объектах, которые в рамках социальных программ с государством и его производными структурами, предлагали специальные программы, в том числе кредитные, для покупки квартир с материнским капиталом. Но это лишь предположения, исходя из тех предположений что выдвинуты в вопросе :-)

Скрыть ответы
40
12:17
Алексей
Оцените, пожалуйста, какая доля жилой недвижимости города Москвы приобреталась гражданами РФ в период с 2000 по 2012 гг. за счет средств, полученных незаконным путем?

Скрыть ответы
39
12:03
Илья
Прокомментируйте, пожалуйста, с чем связано фактическое отсутствие регулирования государством рынка аренды жилой недвижимости в РФ?
14:00
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Отсутствие регулирования рынка аренды жилья в несколько преувеличено. Существует гражданский кодекс, который прописывает правила игры. Другой вопрос, что сами участники рынка не хотят играть по этим правилам, тем самым выпадая из сферы государственного регулирования и защиты, начиная с того, что не заключают договора и проводят платежи в темную. Между тем, например, арендаторы, знающие гражданский кодекс, понимают, что выселить их могут только по решению суда (даже если нет оплаты), а не потому что хозяин вдруг что-то сказал. А когда приходят три амбала и выкидывают из квартиры, а у вас на руках договор найма, который еще не закончился - нужно обращаться в полицию. И что при неправомерном выселении можно получить судебную компенсацию. Но если граждане не пользуются своими правами, не действуют сами с самого начала по закону, то причем здесь государство?
14:30
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Довольно сложно "отловить" сделки, происходящие между физическими лицами. А пока на рынке эконом-класса таких сделок большинство. "Стучать" в органы на соседей, сдающих в аренду квартиры, наш народ считает некорректным.
15:18
Квест
Этот вопрос имеет две стороны. С одной - усиление государственного участия воспримется, как "закручивание гаек" и давление на бизнес, а с другой - ослабление влияния воспринимается, как самоустранение государства. И компромисса здесь не будет.

Скрыть ответы
38
12:03
Роман
в подмосковье земли, которую фактически не использую очень много, при этом купить нормальный участок для строительства индивидуального дома очень трудно - или нет коммуникаций или стоимость зашкаливает все мыслимые горизонты. можно надеется что наше государство будет делать какие либо шаги по стимулированию индивидуального строительства ???
15:54
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Все это происходит из-за общей несбалансированности российского рынка недвижимости, в котором он находится больше 20 лет. В ряде национальных республик не столь плачевное положение. Надо внедрять в практику все их положительные наработки.
16:45
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Не совсем понятно, почему государство должно делать шаги по стимулированию именно индивидуального строительства? Зачем? Для чего? А многоэтажное строительство не надо стимулировать? А почему бы не простимулировать медицинское обеспечение - все лекарство бесплатно давать. А где деньги взять на всех и на все стимулирования - из тумбочки? Что является приоритетом? И разве подключение 15 Квт за 500 рублей это не стимулирование? Земельные аукционы по ИЖС - не стимулирование? Приватизация участков с построенным домом за 3% от цены не стимулирование? Вы хотели принять участие в торгах и вас не пустили? Что еще должны сделать - подарить каждому 6 соток у Кремля и 3 миллиона на стройку дома каждому дать? И налог на землю растущий это как раз тоже элемент стимулирования, чтобы крупные собственники вводили в оборот участки.

Скрыть ответы
37
11:49
Лукич
Учитывая, что с 2007 рублевая денежная масса выросла в 4 раза возникает вопрос почему не выросли цены на коттеджи на вторичном рынке в 30км зоне от Москвы, да и рост квадратного метра на вторичном рынке квартир в самой Москве скажем по мещанскому району оставляет желать лучшего. Стоимость тех же средних внедорожников и легкового середняка бизнес класса давно перевалила за 3млн рубчиков, цены на продукты и бензин тоже самое, неужели все обесценивают свои капиталы положив деньги на депозиты и покупая посредственные автомобили по завышенным ценам? Как мне кажется этот путь в никуда скоро закончится, а может отсутствие спроса объясняется уходом последнего частного капитала за рубеж?

Скрыть ответы
36
11:46
Cool Mint
Коллеги, согласны ли вы со следующими утверждениями?: 1. Равновесная цена на жилую недвижимость в Москве спроса-предложения процентов на 30-40% ниже текущей цены (в районе 80-90 тыс. руб/м2) 2. Смысл вкладывать в недвижимость ради сдачи в найм? Доходность 4-5%, против депозитов 12-15% (если грамотно пользоваться банковскими услугами с гарантированной доходностью, то и все 17-18%) 3. Пузырь на рынке недвижимости лопнет в ближайшее время, когда эффективность в накачке рынков деньгами станет нулевой? QE3 уже показал свою несостоятельность. Ключевое событие - уход Бена Бернанке с поста ФРС в начале 2014 года. Почему бы не сдуть этот пузырь плавно, как это сделали в США и Европе, например?
15:02
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
1. Нет, не согласен. 2. Нет смысла. 3. Если то, что случилось в США и обрушило мировую экономику, называть "плавным сдутием пузыря", то мне интересно, как выглядит кризис? Как в 1930-м в США, во времена Великой депрессии?
16:51
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Ну так если грамотно вкладываться в новостройки и там можно получить 17%-18%. Но ведь риски большие будут. Трудно говорить, когда крайнюю точку одного из рынков вводят в абсолют. Доход обычный по депозитам сейчас 8%-10% годовых и то нужно раскладывать по 700 тыс. по корзинам, что бы не прогореть. От аренды - да 4%-5% доходность. Но если что - будет где жить.

Скрыть ответы
35
11:28
Николай,  MMM
Хочется мнение. В горизонте 3-4 лет,недвижимая цена будет обгонять реальную инфляцию? Обнадёжьте,плз!!!
13:34
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Если брать за реальную инфляцию текущие 12-15%, то нужно рассматривать первичный рынок жилья в Подмосковье и новостройки эконом-класса в пределах "старой" Москвы, если вкладываться в них на нулевом цикле строительства. Это наиболее перспективные сегменты.
14:14
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Средняя цена не будет расти выше инфляции на вторичном рынке. Новостройки, удачно расположенные к местам вложения бюджетных средств и быстро строящиеся, будут оставаться вложениями с доходностью выше инфляции. Прогноз верен при сохранении текущей макроэкономической ситуации.
14:34
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
В общем, сегодня сложно понять реальный уровень инфляции. Помимо официальных данных, существуют мнения экспертов, которые оценивают сегодняшний уровень инфляции и в 12%, и в 18%. Однако вложения в строящийся дом в Москве и в ближайшем Подмосковье может дать прибыль до 20% годовых, что все-таки выше даже самых пессимистичных оценок инфляции.
14:58
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Еще раз хочу подчеркнуть: в основном, все будет зависеть от макроэкономики.
15:16
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Активная эмиссия основных резервных валют мира за последние годы постепенно приведет к увеличению инфляции во всех странах мира, в том числе и в России. Маловероятно, что при нынешнем уровне цен на недвижимость и платежеспособном спросе имеются существенные резервы для продолжения роста цен на недвижимость.
15:19
Квест
Да-да, дорогие эксперты! И тот же самый вопрос по фондовому рынку! ))) "Обнадёжьте,плз!!!"

Скрыть ответы
34
11:24
Андрей, ИП
1. Когда, по Вашему мнению, лопнет пузырь на рынке недвижимости, мы все видим не проданные и незаселенные здания и их становится все больше, тем более, что строят порой в таких местах, что в здравом уме туда покупатели не пойдут? 2. Старая Москва имеет очень много промки, находящейся в первобытном состоянии, м.б не поздно отменить Новую Москву?
14:08
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
1. Говорить о "пузыре" неправильно, данные по проблемным проектам в открытом доступе, их процент в общем объеме строительства минимален и с каждым годом снижается. На рынке новостроек есть доля проектов невысокого качества (с точки зрения транспорта, архитектуры, планировок, схемы реализации и прочего), но и на них есть спрос из-за невысокого ценообразования. 2. Освоение пром. зон очень затратно как с точки зрения реконцепции сложившихся районов, так и обеспечения инфраструктурой и транспортом новых объектов. Поэтому власти Москвы пошли по менее затратному пути, присоединив новые территории.
14:42
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Я думаю, пересмотр контрактов по "Новой Москве " станет одним из сдерживающих факторов для застройки новых территорий. Но не надо связывать застройку новых территорий и освоение промзон. Освоение промзон в Москве, несомненно, будет осуществляться вне зависимости от развития новых территорий. Конечно, рекультивация земли, инфраструктурная и транспортная составляющая делает такие проекты достаточно дорогими по себестоимости. Однако инфраструктура в Новой Москве находится в зачаточном состоянии, отсутствует генплан новых территорий, поэтому у этого проекта ближнесрочные перспективы весьма туманны.
Насчет пустых корпусов. Они действительно есть, но не в ближнем поясе Подмосковья, а в Среднем. Это не реализованные объекты "в чистом поле", без социальной инфраструктуры, с очень сложным транспортным сообщением.
14:56
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Солидарен с Сергеем Лобжанидзе: если есть у кого-то такая возможность, пусть отменит Большую Москву. А заодно и распад Советского Союза. Можно вместе с холодным климатом России. Примерно так же легко подготовить промзоны к освоению: помимо уже указанных коллегами проблем хотел бы отметить, что в этих промзонах тысячи построек, у которых тихой сапой образовались десятки тысяч совладельцев. Чтобы только приступить к мысли об их освоении, нужно как минимум собрать о них информацию, а сколько времени займут юридические коллизии… Подумать страшно.
17:32
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Тут уже верно сказали, что старые промышленные зоны просто так не возьмешь - это не поход Ермака в Сибирь, на них покрепче люди засели и свою выгоду упустить не желают. И не дай бог что пойдет не по закону - будет шуму о нарушении прав частной собственности на всю планету. Почему с "ЗИЛа" начали - потому что там все более менее "свои" и то, проект очень недешевый выходит. А Новая Москва - посмотрим, как распланируют и сколько денег выделят, она ведь не мешает, а про запас - пусть будет.
14:17
Андрей, ИП
Спасибо, Сергей!В Ваших словах, как и у всех проф участников рынка недвижимости сквозит желание как минимум не драматизировать ситуацию. Это у самых реалистов, а у тех кто продает, так и вовсе полный ажур. Но мы ежедневно видим этот "незначительный процент" в виде пустых корпусов в самой непосредственной близости к центру. Прошу Вас ответить однозначно на мой второй вопрос, касающийся отмены Новой Москвы.
14:30
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
По первому замечанию - непонятно, какими "пустыми корпусами" вблизи центра вы оперируете. По второму - я не против, отменяйте!
15:07
Андрей, ИП
Уважаемые эксперты! Вы явно заинтересованы в ретушировании ситуации с недвижимостью. Освоение промзон в старой Москве ничуть не дороже освоения подмосковных пустырей, другое дело, что там уже давно частная собственность. По поводу пустых корпусов: вижу, что Вы, Ирина, более осведомлены, чем Ваш коллега. Новую Москву считаю ошибкой, за которую придется платить следующим поколениям проживающим в Московском регионе
15:10
Виктор Ан.,  частник
На беговой стена высотного здания! Кто интересно хочет жить в таком муравейнике?
15:11
Виктор Ан.,  частник
Арендовать на время другое дело!
15:16
Андрей, ИП
Сергей Ж.!Вы так живописно описали проблемы в промзонах, как если бы Вы были Путешественником Куком и повествовали об образе жизни туземцев на островах. А уж московского правительства не было бы и в помине.
15:21
Виталий
Вас профучастников послушаешь, так только рост цен на квартиры можно ожидать в будущем, как в песни "все выше и выше и выше..", а кто у вас их (квартиры ) будут покупать , вы задаетесь вопросом ? работяга с зарплатой в 30 тыс. руб. или учительница, вы господа не понимаете , нельзя строить экономику на финансовых и иных пузырях , основа экономики это производства , нет производства, нет масштабного спроса .
15:22
Квест
Что-то похожее на дежа-вю... В 2009 году сышали уже такие же вопросы с подачей "вот-вот, еще немного и вся недвижимость рухнет в цене в 2-3 раза!"
15:27
Андрей, ИП
Квест, Вы это к чему?
15:52
Квест
Это к тому, что можно еще лет пятьдесят (или сто) ждать овала цен на рынке нашей недвижимости... и не дождаться. Потому что, у нас иная, чем на Западе, структура денежных потоков на этом рынке. У нас ему падать в таких объемах просто некуда.
16:51
Андрей,ИП
Да, я согласен, что не экономика рулит в нашем девелопменте, а иные обстоятельства.

Скрыть ответы
33
11:12
koyot0303
Прокомментируйте пожалуйста ситуацию на рынке загородной, прежде всего подмосковной недвижимости. Интересуют тенденции спроса/предложения и динамика цен.
15:09
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Предложение - увеличивается, спрос - снижается, цены реальных сделок все больше отличаются от цен предложений.
16:58
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Рынок загородки еще более сегментирован, чем городской и хаотичен. Основная тенденция - рост объемов предложения, угасание рынка элитной загородки и загородки бизнес-класса - круг покупателей ограничен, лучшие места освоены. Происходит постепенный переход проектов в массовый сегмент - загородное нечто по цене квартиры в городе. Вопрос будущей стоимости содержания - на самом деле главный, так как это то, на чем могут зарабатывать потом очень долго девелоперы, даже наторговав с малой маржой, но создав свою управляющую компанию.

Скрыть ответы
32
11:12
Наталья
Имеет ли рынок жилья в Сибирском Федеральном округе свою специфику по сравнению с другими регионами? Если да, то какую (по объемам строительства, по динамике роста цен, по стоимости строительных материалов, по каким-либо ещё параметрам)? Спасибо!

Скрыть ответы
31
11:03
Михалыч
Уважаемые эксперты, какое-то время назад СМИ сообщали о том, что Рублёвка пустеет - её обитатели предпочитают уехать за рубеж, чем продолжать жить в тесном VIP-гетто. А как сейчас обстоят дела с "престижными" территориями у Москвы? Приобретаются на них дорогостоящие объекты, какую цель преследуют покупатели многомиллионных особняков? Не являются ли, на ваш взгляд, те же рублёвские земли сильно переоценёнными?
14:19
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Приобретателей дорогостоящих объектов стало меньше - их круг ограничен и сформирован и они удовлетворили свои амбиции ранее и время от времени стайкам перелетают на новые рынки - яхт, вертолетов, зарубежной недвижимости, лесо-охотничих угодий и т.д. и т.п. Назвать земли на рублевском направлении переоцененными сложно, так как уровень задан уровнем владельцев земель. Другой вопрос, что поводов для роста нет, так как нет "новой элиты", которая могла бы их еще поднять стремясь в эти места.
14:47
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Рублевка не то, чтобы очень переоценена… Скорее цены, по которым выставляются объекты, редко находят отклик у потенциальных покупателей. Но в абсолютном большинстве случаев "над продавцами не каплет", они готовы ждать, но не готовы снижать цены. Примерно аналогичная ситуация, если посмотрите, складывается и на Остоженке.
15:07
Виктор Ан.,  частник
Под Рублёвку ипотеку я слышал не дают!
15:24
Виталий
Сергей Жарков вот тут с вами соглашусь, вот она формула рынка недвижимости , лучше подождать , а пока пусть постоит объект , авось очередной чудик залезет в ипотеку или население разбогатеет.

Скрыть ответы
30
10:41
Mixxxa,  частный инвестор
А почему цены на недвижимость должны все время расти? Проблемы ли в экономике тормозят рост цен или удовлетворенный спрос?
15:07
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Рост цен на недвижимость происходит в России из-за отсутствия эффективного налога на недвижимость, налога на перепродажи, особенностей существующей в мире и в России кредитно-денежной системы.
Маловероятно, что в ближайшее время будут кардинально изменены эти факторы.
17:02
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Что касается удовлетворенного спроса, то пока об этом говорить рано. Во первых миграция населения, вызванная разрушение советского каркаса экономики и спецификой нынешней российской продолжается, как и остается низкой обеспеченность жилыми площадями. Другой вопрос, что все-таки население будет сокращаться в долгосрочной перспективе, миграция платежеспособного населения также и спрос на жилье будет падать, но не в ближайшие годы. При этом новой тенденцией станет жилье для мигрантов с Азиатского направления, но это будет особый и очень недорогой рынок жилья.

Скрыть ответы
29
10:27
Владимир
Считаете ли вы, что отсутствие крупного госзаказа по фиксированной цене за кв.метр гонит ипотеку вверх, а строителей тормозит?
17:05
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Мало построить жилье, его нужно еще обеспечить коммуникациями, инфраструктурой, дорогами и т.д. и т.п. У государства не хватает денег и сил даже на это, и если оно будет строить больше жилья за счет бюджетных средств, организовав большой госзаказа, то просто будет очень много коробок в чистом поле, что кстати и произошло с частью жилья для военных, которые строили по госзаказу.

Скрыть ответы
28
10:19
Mixxxa,  частный инвестор
Здравствуйте! Полагаю, что введение налога на недвижимость несколько охладит его инвестиционную привлекательность. Если бы речь шла о более менее существенной ставке налога, о чем пока речи не идет, мы бы смогли увидеть реальную потребность населения в квадратных метрах. Думаю, не нужно объяснять, что будет с ценами на жилье, если на продажу выставят все инвестиционные квартиры. По вашему мнению введение данного налога приведет ли к существенному сниджению цен на жилье или мы увидим увеличение стоимости аренды от возложения бремени уплаты налога на арендаторов?
14:28
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Далеко не у всех арендодателей получится возложить бремя уплаты налога на арендатора. Большинство арендаторов (если говорить о сегментах эконом-, комфорт-класса) и так платят максимум того, на что способны. Поэтому повышение цен неизбежно "уткнется" в платежеспособный спрос. А если говорить об арендаторах и арендодателях элитного сегмента, то "их просто не заботят эти глупости". Так что в основном на цены аренды увеличение налога не повлияет.
14:47
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Введение налога не снизит ни спрос, ни цены на жилье. Человек приобретает квартиру, если он нуждается в ней, как только у него появляется такая возможность, и введение налога его не остановит. Также налог не снизит инвестиционной привлекательности: большинство квартир перепродается по переуступке прав, когда еще нет свидетельства о праве собственности и объект еще не построен, значит инвестор за него налог как владелец не платит.

А вот рынок аренды более чувствителен. Арендодатели действительно скорее всего включат налог в арендные платежи. Однако арендаторы могут в этом случае потребовать абсолютно белых условий и для себя: договор аренды и временная регистрация в квартире.
15:31
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
От нового налога на недвижимость (еще не известно когда и как он заработает на практике) не стоит ждать спецэффектов, в виде резкого снижения цен на жилье. Скорее будет интенсификация, причем, временно сделок на рынке, когда будет перераспределяться жилая площадь от тех кто не может или не хочет платить столько налогов, к тем кто может или хочет. Что касается стоимости аренды, то поскольку рынок у нас весьма специфический, то есть сдаются в основном квартиры наследственные или приватизированные, то роста ставок найма из-за налога ждать не стоит, хотя психологическое давление на нанимателей возможно, но им нужно понимать, что себестоимость сдачи в аренду очень низкая, так как эти квартиры обычно не на кредит покупали и собственникам есть куда отступать.

Скрыть ответы
27
10:18
Олег
Какие районы Новой Москвы в ближайший год-два обладают наибольшим потенциалом роста цен на недвижимость?
14:20
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Пока не принят ГП развития территорий, наибольший потенциал у районов с хорошей транспортной доступностью и относительно развитой инфраструктурой (Московский, район пос. Ватутинки, Троицк)
14:46
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Если честно, пока Новую Москву следует оценивать, исходя из той логики, по которой оценивается Подмосковье. То есть наиболее привлекательными являются районы на расстоянии 10-15 км от МКАД.
15:34
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
В ближайший год-два. Там где уже твердо запланировано метро, строятся новые дороги, парковки, детсады и школы, за счет бюджета города.

Скрыть ответы
26
10:17
Олег
От каких ключевых локальных факторов зависит динамика цен в Новой Москве? Уместо ли полагать, что чем ближе недвижимость к Старой Москве, тем цена на нее будет расти более высокими темпами (при наличии роста на рынке в целом)?
13:30
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Близость к "старой" Москве сама по себе не оказывает заметного влияния на рост цены в новостройке, здесь скорее можно говорить о хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктуре в ближайшем окружении. В выигрыше окажутся новостройки расположенные в районах, где будет концентрироваться основное развитие, строительство дорог, метро, создание рабочих мест. Что касается роста цен, то в ближайшее время не стоит ждать значительных изменений, цены пойдут вверх тогда, когда будут произведены конкретные действия в плане развития территории, а новость о столичном статусе земли рынок отыграл еще в прошлом году.
14:20
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Согласен с Софьей и хотел бы добавить: значительных изменений не стоит ждать еще минимум три года. Только к концу 2014 г. (и то не точно) должен быть готов Генплан развития Москвы с учетом присоединенных территорий, а пока его нет, то и говорить особенно не о чем. Вот когда появится документ, тогда появятся и какие-то планы, которые уже и начнут влиять на состояние рынка.
14:23
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Учитывая, что реальные планы по развитию дорог (Солнцево-Бутово-Видное) и метро (Румянцево и др) связаны именно с районами Новой Москвы прилегающими к МКАД, что именно в этих местах будут основные инфраструктурные вливания бюджетных средств, то стоит ожидать, что именно в них цена жилья будет приближаться постепенно к уровню спальных районов Старой Москвы возле МКАД.
14:48
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Уверена, что еще долгое время стоимость квадратного метра в Новой Москве будет формироваться в зависимости от близости данного района к МКАД. И даже после принятия ГП данная ситуация будет меняться очень постепенно

Скрыть ответы
25
10:06
Денис
Когда недвижимость перейдет из разряда спекулятивных товаров? Возможно ли государственное регулирование цен? Когда стоимость квадратного метра будет себестоимость +10-20%, а не как сейчас 100-200%?
14:27
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Введение нового налога на недвижимость, а также модернизация налогового законодательства при купле-продаже жилья - один из путей уменьшить влияние спекулятивного капитала на рынок жилья. Но при этом нельзя выплеснуть и ребенка - то есть заморозить поток инвестиций в рынок жилья. Регулирования цен государством - порочный путь, что проверено временем. Жилищное строительство - это не естественная монополия, где регулирование цен является действенным инструментом. Слухи о доходности строительства жилья в 200% сильно преувеличены, хотя бывает всякое.
14:50
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Недвижимость, как инструмент для инвестиций, популярна во многих странах, это естественная ситуация. Государственное регулирование может касаться какой-то часть социального жилья, если оно будет строиться по госзаказу.
15:02
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Для этого нужны большие ставки налога на недвижимость и налога на перепродажи. Пока этого не предусматривается проектами федеральных законов.

Скрыть ответы
24
09:57
Виталий,  Н.Новгород
Жилая недвижимость - это очень большое разнообразие жилья: от старых "хрущевок и брежневок" до дорогого современного жилья, и соответственно цены будут меняться по разному. Какие категории жилья будут дорожать сильнее, а какие дешеветь больше, если будут дешеветь вообще? То есть, как категория жилья будет влиять на цену?
13:14
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
В Москве сейчас существует большой объем старого жилого фонда (особенно в центре города), который имеет наименьший потенциал для роста цен. Из-за этого, кстати, в некоторых районах Москвы вторичное жилье уступает в цене первичному рынку. Например, в Пресненском районе на вторичке квадратный метр стоит 320 000 р., а в новостройках - 390 000 руб.
В Подмосковье, если исключить новостройки как самое быстро растущее в цене предложение, наибольший потенциал для роста цен характерен для новых построенных домов. Причем, в районах массовой застройки, где в эксплуатацию вводятся десятки корпусов, потенциал ниже, чем у точечных. Из-за выброса на рынок большого объема инвестиционных квартир.
14:16
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
В нынешнем неустойчивом состоянии рынка трудно давать уверенные прогнозы на будущее. Но по итогам марта-апреля мы отмечаем относительную стабильность в домах современной панели, а также качественных кирпичных и "сталинских" домов в традиционно престижных районах: ЮЗАО, ЗАО, также СЗАО и СВАО. Дорогое жилье в центре города и плохого качества маленькие квартиры на окраинах в непрестижных районах, наоборот, немного потеряли в цене.
14:31
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Потребительские требования к жилью постепенно повышаются - поэтому старые дома без лифтов, мусоропроводов, да еще, как правило, давно не ремонстрировавшиеся и с еле дышащими коммуникациями - аутсайдеры ценовой гонки. А если к тому же примут новый закон взносах на капитальный ремонт в его нынешней версии, то старые дома еще больше потеряют привлекательность, так как собрать деньги на их ремонт будет непросто.
14:59
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Старый жилой фонд столицы будет постепенно переходить в ветхий, соответственно, теряя в цене. Такое положение дел может изменить лишь какая-нибудь новая программа по реконструкции жилого фонда. однако, во-первых, старая программа еще не до конца выполнена. Во вторых, сейчас власти приняли такое количество ограничений по выделению компенсаторного жилья, что мы вряд ли увидим ситуацию 2004-2007, когда хрущевки "под снос" росли в цене и приобретались людьми, которые были готовы ждать перспективного расселения.
Наиболее выгодным приобретением по-прежнему является недвижимость эконом- и комфорт-класса на этапе строительства, так как стоимость квадратного метра увеличивается, особенно после сдачи его в эксплуатацию.
На рынке вторичного жилья стоимость квадартного метра будет зависеть не столько от категории дома, сколько от его местоположения: недвижимость ЦАО, ЮЗАО традиционно очень надежна с точки зрения инвестиций. При этом, конечно, особенно ценятся цэковские дома, сталинки, новые монолитные дома, которых много на юго-западе Москвы.
16:10
Виталий,  Н.Новгород
Господа, а вы что о России-то забыли, или для вас Москва - это вся Россия? Обижаете...

Скрыть ответы
23
09:48
Иван,  JTBPNG bank
Уважаемые эксперты как вы оцениваете рынок Подмосковья( Мытищи, Новая Москва). Возрастет ли цена на квартиры в вышеперечисленных районах благодаря строительству метро?? Или это все уже застройщик закладывает в цена за квадратный метр?? Например Люберцы, за счет скорого открытия метро, мне кажется цены в среднем подскочили на 20-30%, хотя могу ошибаться!
13:05
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Люберцы сейчас один из самых дорогих городов, в том числе, из-за большого объема уже построенных и сданных домов благодаря Красной Горке. Плюс - долгое время этот город был недооценен из-за сложившийся репутации криминального города. Сейчас ситуация изменилась и в этом направлении, не только с транспортом. А Мытищи как раз повторяют путь Люберец - растет объем предложения и уровень цен. В начале 2012 года на реализации было 13 новостроек, сейчас уже 18 домов, а средняя цена за метр выросла с 78 000 до 87 000 руб., на 12%. Мытищи сейчас интересны не только с точки зрения инвестиций, но и покупки жилья для себя, своей семьи. Есть качественные проекты с развитой инфраструктурой с уклоном в образовательное, спортивное и творческое развитие детей.
14:53
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Метро - это рост цен на локальном рынке, несомненно, что девелоперы учитывают планы власти по строительству новых станций метрополитена.
13:11
Иван,  JTBPNG bank
Спасибо за ответ, не знал что Люберцы таковыми являлись, буду знать.
13:18
Алексей
растет объем предложения и уровень цен !!!! - Это серьезная заявка на премию в области экономики
13:21
Артем
В Мытищах, кстати, проект постройки метро заморожен, отложен на неопределенный срок.
13:23
Роман
такое ощущение, что и вопрос и ответ срежисирован
13:30
Иван,  JTBPNG bank
Роман, скажу вам честно нет, тк являюсь жителем Мытищинского района. Так что мне было интересно узнать о том, правильно ли вложилсяв новостройку по улице Борисовка!
13:31
Артем
У Беста как раз есть новостройки в Мытищах, как раз рядом с ледовой ареной Мытищи. В Мытищах сейчас много строят домов, но не дорог. Пробки начинаются уже с 7 утра, а скоро с 6 начнутся.

Скрыть ответы
22
09:26
Владимир,  вп
В Башкирии дали свободный доступ к земле и лесу и если раньше стояли развалившиеся деревни теперь на их месте шикарные дома,республику не узнать,и всё без помощи государства, почему так не сделать по всей РФ?
14:39
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Судя по тому что вы написали, в Башкирии есть политика и стратегия расселения населения и она успешно реализуется в добавок к тому, что республика экономически успешна, как и соседний Татарстан. Что касается всей страны, то где-то плотность населения в десятки раз больше, где то большая часть земель уже в частной собственности, где то нет нефти, как в Башкирии, а значит и такого бюджета на душу населения, что бы финансировать программы, а где то 90% земли - вечная мерзлота и т.д. и т.п. Российская Федерация потому и федерация, что условия в регионах разные и единый рецепт изобрести сложно.
14:59
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
В ряде национальных республик России действительно созданы существенно более сбалансированные и эффективные рынки недвижимости. Нужно использовать опыт этих республик. Пока этому мешает уже накопленные стратегические ошибки в развитии российского рынка недвижимости, которые нужно и можно исправить.

Скрыть ответы
21
07:42
Екатерина
Стоит ли ожидать снижения цен на жилье осенью этого года? Выгоднее приобретать загородную недвижимость или квартиры в городе для последующей сдачи в аренду?
13:47
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Для сдачи в аренду наиболее выгодно приобретать квартиру эконом- или комфорт-класса, если вы ожидаете более быстрой прибыли. Элитное жилье, в том числе загородное, за счет аренды будет окупаться слишком долго. А вот, например, двухкомнатная квартира в ближайшем Подмосковье, купленная на начале строительства, уже через 3 года после сдачи дома в эксплуатацию может принести более 300 тыс. рублей чистой прибыли (с учетом затрат на ремонт и уплаты налогов).
14:42
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Снижения цен, если под этим понимать значимые цифры, то есть более 1%-2% в рублях ожидать не стоит. Загородную недвижимость покупать очень рискованно, так как рынок очень хаотичный и рядом с местом покупки, ситуация может измениться кардинально, вплоть до того, что окажется что возле вашего участка начнут строить кладбище или мусорный полигон. На рынке аренды рекомендую обратить внимание на квартиры возле планируемых станций метро. Например в Котельниках.
15:01
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Всегда наиболее выгодное вложение - это квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. У проекта должна быть хорошая транспортная доступность, хорошее окружение и//или собственная инфраструктура.
14:04
johhy,  homus
Когда вытеснять так называемых инвесторов а будут гостиницы с конкуренцией тогда можно будет говорить о тн рынке аренды
14:04
johhy,  homus
Имел ввиду инвесторов в квартиру
15:04
Квест
johhy, homus => "Когда вытеснять так называемых инвесторов а будут гостиницы с конкуренцией..." В менталитете россиян очень сильна тяга именно к "владению" недвижимостью, а не просто проживанию. Видимо, психологически, человек тогда считает себя более защищенным - "чтобы ни случилось, есть где жить". Поэтому, даже при избытке гостиниц - "никогда..."

Скрыть ответы
20
06:11
Потапыч
Возможно ли в случае начала серьезного кризиса бегство инвесторов из недвижимости?
15:03
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
2008-2009 год показали, что инвесторы ведут себя очень по-разному. Многие "уходили в кэш", многие ожидали восстановления рынка. Вообще, если рассматривать рынок недвижимости, как инвестиционный, то он более спокойный, здесь нет "метаний", как на рынке инвестиционных бумаг. Частные инвесторы выбирают стратегию поведения, согласно собственным жизненным обстоятельствам.
17:08
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Бегство куда? Кризис обычно такая вещь, что не только на недвижимости отражается, но и на других отраслях, вопрос в какой степени? Поэтому, иногда лучше переждать, чем метаться еще больше потеряв. Конкретика зависит от модели и причин кризиса.
15:35
Квест
Сейчас объем "инвесторов" (не конечных покупателей) в недвижимости намного меньше, чем в 2007-2008 годах. Пока нет устойчивого роста, покрывающего риски "инвесторов", никто в этот рынок массово не пойдет. Так что, сейчас и бежать-то особо некому. Плюс, в том же 2009 году "инвесторы" не стали "сбрасывать" излишки за полцены, предпочтя "пересидеть в метрах". Продавали только те, кто крепко увяз в кредитах.

Скрыть ответы
19
23:31
Иван,  odl
На первичном рынке жилья по-прежнему высок процент обмана покупателей (инвесторов). Государство слабо контролирует ситуацию, а вернее совсем почти не контролирует. Не является ли это одним из факторов "отложенного" спроса, поскольку люди просто боятся вкладывать в новострой свои деньги? По разным оценкам в стране от 100 до 150 тыс. обманутых семей. Как вы видите решение этой проблемы?
04:24
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Давайте все же разделим инвесторов и конечных покупателей. Первые несут коммерческий риск, хотя в случае неудачи прикрываются теми же лозунгами, что и отдавшие последние деньги, чтобы жить в нормальных условиях. Уточните, пожалуйста, решение какой проблемы Вы имеете в виду – обмана покупателей, отсутствия государственного контроля или создания отложенного спроса? Все это разные вещи.
14:47
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Один из путей решения этого вопроса - механизм страхования на первичном рынке жилья. Но нужно понимать, что инструменты снижения рисков стоят денег. Кроме того, "отложенный спрос" понятие неоднозначное, так как никто не запрещает купить квартиру на вторичном рынке. Однако не покупают так как дорого. А дешевое связано с рисками и чем дешевле, тем риски больше. Это закономерность от которой никуда не деться. Увы желаемое и возможное редко совпадают.
15:34
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Необходимость дальнейшей оптимизации нормативной базы и внедрения комплекса мер, направленных, на повышение прозрачности сектора и дополнительную защиту прав потребителей – участников долевого строительства – продиктованы сохраняющимися в данной сфере проблемами. Согласно последним официальным данным, количество обманутых соинвесторов жилищного строительства в России оценивается экспертами Минрегиона примерно в 95 тыс. человек.

Скрыть ответы
18
22:49
вадим
Знаю,что многие компании-застройщики придерживают квартиры,не могут найти покупателя по цене. А разве,они не несут дополнительные траты на содержание пустующих квартир?Спасибо.
04:28
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Лучше сказать, "должны нести". Но описанная ситуация более характерна для выкупивших квартиры частных инвесторов. Последние зачастую рассчитывают продать объект вместе с накопившимся долгом. Но сейчас действия властей могут заставить их что-то предпринять (в будущем возможны принудительные продажи квартиры, если задолженность по ЖКХ превысит 5% стоимости объекта).
14:50
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Затраты на содержание пустующих квартир не велики по сравнению со стоимостью квартиры - более того, часто так как владелец аффилирован с управляющей компанией он может вообще по факту вообще ничего не платить.
14:56
Квест
вадим => В 2009-2010 годах некоторые застройщики "заморозили" часть объектов (иногда попадая на штрафы), а в уже готовых продавали квадратные метры по текущим ценам только для поддержания текущей операционной деятельности. Они посчитали, что нести такие расходы "в моменте" гораздо выгоднее, чем обрушить рынок массовым предложением, выбросив по дешевке все запасы. И, в итоге, оказались правы.

Скрыть ответы
17
22:47
Андрей,  СПбГАСУ
Как ученый, исследовавший проблему обеспечения доступности жилья, могу утверждать - ее не хотят решать. Сегодня цена на жилую недвижимость - это спекулятивная цена, которая в настоящее время не отражает реалии даже инвестиционного бизнеса и которую, учитывая монополистический характер нашей экономики, просто держат, а вдруг "все вернется"? - Не вернется, господа, и чем скорее вы это поймете, тем быстрее цена придет в равновесие с платежеспособным спросом основной массы остро нуждающегося населения и затем уже начнется настоящий бизнес широкомасштабного строительства, о котором вы даже и мечтать не могли в тучные годы 2005-2007 гг. Каково ваше мнение на этот счет?
14:07
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Объективно не вполне корректно говорить о спекулятивном характере цен, не указывая цену всех издержки в проекте и себестоимости строительства. В России несколько климатических зон, стоимость строительства в которых типовой жилой недвижимости будет существенно отличаться. Поэтому говоря о доступном жилье необходимы уточнения - в каком именно районе, в каком формате, на какой бюджет покупки рассчитывая. Потому что ожидания спроса от цены на недвижимость очень редко совпадет с реальны возможностями девелопера к снижению строительной стоимости
15:31
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Основной задачей индустрии остается именно качественное расширение массового жилищного строительства. Ее решение требует не только расширения ликвидности в секторе, но и, прежде всего, развития конкуренции, внедрения эффективных механизмов комплексного девелопмента и развития инфраструктуры. Для качественного развития, несомненно, необходимо последовательное государственное участие.
15:25
Николай
Андрей я не ученый, но с вами согласен. К сожалению, в России никто не хочет работать, а только собирать сборы с предпринимателей. У недвижимости эластичность спроса очень большая при снижении цены резко возрастает спрос - основы экономики.

Скрыть ответы
16
21:06
Евгений
Когда говорят, что цены на недвижимость выросли, на что ссылаются? 5 риэлтеров говорят, что все плохо, рынок встал, сделок мало, цены снизились, а потом бах, кто-то публикует статистику: цены выросли на 8%! Смешно становится. Я понимаю, что на рынке недвижимости своя мафия, которая заинтересована в росте цен, но.. Как считают, по каким формулам, что учитывают компании публикующие статистику (и гос органы)? Учитывает ли статистика сданную(построенную) недвижимость или только реальные сделки?
04:37
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
По данным www.irn.ru, за апрель цены в Москве снизились на 1,6% в долларовом выражении, хотя цены в рублях примерно "топчутся на месте". Методики существуют разные, о нашей можно прочитать на сайте. Понятия статистики госорганов практически не существует: на вторичном рынке до сих пор множество сделок регистрируется официально по 999 000 руб., чтобы избежать налогообложения. А различать отдельно первичный (где все прозрачнее) и вторичный рынки у госорганов инструкций нет.
12:53
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
При указании средних показателей ценообразования компании, как правило, не уточняют методику расчета. Нужно различать локальную динамику цен и общую тенденцию на рынке (а это более-менее постоянный ценовой тренд в течение полугода). Во втором случае, как правило, разночтений нет между экспертами .
13:12
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Госорганы при расчете учитывают реальные сделки, а большинство экспертов рынка основываются на ценах предложения. Разночтения между экспертами возникают за счет различий в методике сбора, классификации и оценки данных, тем не менее, относительно общих тенденций на рынке недвижимости большинство экспертов солидарны.
14:55
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
"Цены на недвижимость" для специалистов рынка это почти как "Цены на еду и напитки". В недвижимости есть практически неограниченное множество подрынков, в каждом из которых может развиваться своя ситуация. Например, цены на однокомнатные квартиры в Выхино расти, а в Митино - снижаться. Часто, к сожалению в публикациях с легкостью переходят от частного к общему, то есть отталкиваясь от характеристики какого-то локального рынка недвижимости или узкой выборки, делают вывод о поведении рынка в целом.
15:28
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
В целом на рынке нет больших спредов в оценке ценовой конъюнктуры, мнения в основном вполне консолидированы. Большинство участников рынка ориентируются на комплекс различных данных - официальную статистику (данные ФСГС, ГРП, АИЖК и регуляторов) и различные альтернативные измерения, которые, как правило, весьма актуальны для локальных рынков.

Скрыть ответы
15
20:59
Игорь
Кто придумал миф о том, что в кризис недвижимость является защитным инвест. активом? Это же типичный продукт потребления со своими рисками: налоговая нагрузка, комунал. платежи, а теперь еще и сбор на обще домовой ремонт - это все ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ платежи, а сдача в аренду (тут еще добавл. риски адекватности арендатора, налоги с аренды) может их и не отбить...
04:44
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Если Вы ищете именно автора мифа – ничем помочь не могу. Но мы неоднократно писали (посмотрите архив статей), что сейчас инвестиции в недвижимость очень рискованны, а с целью сдачи в аренду – низкодоходны. Учитывая все, что Вы перечислили и еще несколько факторов (например, оплата страховки на случай пожара, залива соседями и т.д.), доходность от сдачи квартиры в найм составит примерно 3-4% годовых, тогда как самый низкий (соответственно, самый надежный) банковский депозит принесет не менее 6%.
14:06
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Любой реальный актив с высокой ликвидностью в посткризисный период может рассматриваться в качестве инструмента по сохранению (и даже увеличению) капитала.
14:17
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
В кризис, безусловно, обесценивается любой актив. Но, как показали события и 98-го, и 2008-го года, с недвижимостью это происходит в меньшей степени, и она сравнительно быстро восстанавливается.
15:21
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Как правило риски существенно ниже профита. Сложность скорее в низкой ликвидности.
17:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Является ли недвижимость активом, в которые тому или иному лицу стоит вкладываться зависит от того какие риски он приемлет, какую доходность, какие цели ставит перед собой, на какой срок. Тем более что действительно жилье - товар двойного назначения - с одной стороны первичной потребности, с другой стороны - инвестиционный. Только оценив все за и против конкретно для вас, включая затраты, как вы верно заметили, можно сказать является ли он "защитным", оптимальным именно для вас или нет.
13:15
Лукич
вы забываете господа что рубль с 1991 года обесценился к доллару в 5000раз а квартиры в Москве в долларовом эквиваленте выросли в цене в 10-50 раз. думаю случится все тоже самое депозиты - это смерть капитала!!!
13:27
Артем
В ответе так же не учтен уровень инфляции, поэтому депозиты не так доходны. Рост стоимости квартиры пока инфляцию отыгрывает.
13:33
Лукич
В стране где половина жителей кладет свои кровные на депозит а банки дают их деньги но уже под 20% в качестве кредитов их фактически братьям и сестрам, страждущих к потребительству и роскоши ничего кроме очередного дефолта и взлета недвижки в 100 раз в рублях и в 10раз в валюте в ближайшие 20лет и не будет.
13:36
Сергей,  rsl
Дайте сказать немому....Так же думаю как и предыдущие комментаторы. Недвижимость отыгрывает инфляцию так же как и депозит в банке + доход с аренды квартиры, а это уже доход. На депозите вы всего лишь отыгрываете инфляцию без дохода+ риски очередного кризиса и девальвации рубля, а она в России случается регулярно.
14:10
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Не смешите мои тапочки, весь мир на пороге дефляционного коллапса - а-ля Япония начала 90х. И разбрасывание баксов с вертолёта в рамках долговой фин. системы, лишь усугубили ситуацию. Виртуальные ценники у джапов на метры за последние 10 лет сложились в 10 раз. Другой вопрос сколько будет стоить рубль - 50 или 100 за бакс.)
14:16
Лукич
бакс к золоту с 1917 обесценился в 117раз, ты думаешь сейчас гениальнее там обезьяны у руля, нет нет и 1000раз еще нет. расти будет только недвижка, акции серебро и нефть, но только не золото и те кто ставит на золото облигации и депозиты останутся с носом, вот такой вот джап Баффет на 10лет вперед нарисовал.
14:22
Сергей,  rsl
Мне до ваших тапочек нет дело....А вот то что в США были ставки по кредитам 1-3% и это создало пузырь ...Это вам о чем-то говорит ? В России ипотека ~12%. Эксперты ведь сказали рынок живет за счет реального спроса - людям необходимо решить свои жилищные вопросы! Спрос есть при дорогих деньгах.
14:23
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Вперёд и с песней, Лукич. А трупику - долговой фин. системе, образца ротшильды-1913, а вместе с ней и виртуальным ценникам на активы не долго осталось.
14:23
Лукич
хотя и слышал что в токио пентхаус в 100квм с 1млн рухнул до 100тыс, но это из разряда надо брать, а у амеров с начала года в калифорнии недвижка выросла на 50%
14:26
Сергей,  rsl
Михаил, а на хлеб виртуальный ценник ? Все вдруг перехотят есть и начнут питаться святым духом....Вот когда это будет тогда и начнет снижаться цена на недвижимость....Ну или как минимум спрос пропадет
14:32
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Святым духом, Сергей, будут вынуждены питаться ибо на хлеб в сырьевой экономике трубы более не у кого не будет.
14:33
Лукич
и кстати в Японии зарплата средняя 10000баксов, а принимая то что на них иногда падают ядерные бомбы и приходят гигантские цунами и трясет почти каждый день и то что Япония исчезнет с карты к 2030году удивительно что ценник не в 1000раз рухнул))). Да, еще с криками банзай они когда то делали себе харакири. а если серьезно у них долг 200% от ввп и ценник опустили пришлые инвесторы раз и навсегда напуганные, только баффет снял на росте никкея 50% и еще столько же снимет.
14:50
Квест
Игорь => Можете назвать иной инструмент со сходными параметрами "риск/доходность" на нашем рынке?
15:06
Николай
Согласен с Игорем недвижимость это такой же товар потребления, а не инвестирования. Еще в затраты могу привести проведение ремонтов и замена мебели и техники иначе квартиру не сдашь, плюс жилье ветшает (трубы, проводка и т.д.) Продайте сейчас Хрущевку за хорошие деньги? В период бешеной инфляции недвижимость позволяла сохранять деньги, но не сейчас.
15:31
Квест
Николай => Какая инфляция была в 2002-2008 годах?
15:35
лукич
инфляция гигантская была рупь обесценился втрое а менегеры в Москве с жигулей на крузаки кредитные пересели и зп с 300баков до 3000выросла, что же теперь им хаты по цене дрюшлака японского с болтами подавай по 3млн рублей?
15:35
лукич
дескать мы не участвовали в этом росте?
15:43
лукич
несправедливо как то, институтка в 2008 90000р получающая на работе в какой нить турфирмочке за сидение в соц сетях хату при падении в 10раз на халяву получит, а доходы застройщика и строителей при этом тоже в 10раз должны упасть что ли?

Скрыть ответы
14
20:53
Николай
Есть мнение, что жилая недвижимость в крупных городах России в силу относительно низкой стоимости владения является инвестиционным объектом. Т.е. цена жилья показывает привлекательность и перспективность развития данной территории. Исходя из этого жилье в крупных городах доступным для всех не будет при любых ставках по ипотеке, т.к. тогда будет слишком много желающих в них проживать. Считаю, что нужно дифференцировать ставку по ипотеке в зависимости от уровня развития территории
04:49
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
А что такое "уровень развития территории"? Как его можно выразить численно и как принудить коммерческие банки увязывать заявленные ими ставки с этим сомнительным показателем? Ставки, как цены на жилье: колеблются в зависимости от платежеспособного спроса. Но не могут пересечь некую низшую грань: например, уровень ставки рефинансирования ЦБ РФ для банков; уровень себестоимости строительства для новостроек. Бывают, конечно, исключения, но это очень особые случаи.
13:59
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Низкая стоимость владения является одним из существенных признаков несбалансированности российского рынка недвижимости, которая позволяет инвесторам размещать свои свободные средства в основном в объектах недвижимости. Можно, конечно, дифференцировать ставку по ипотеке, но это во многом должно быть политикой государства или его отдельных регионов.
15:01
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Действительно, там где качество жизни выше, там и цены на жилье обычно выше и там стремятся жить и работать (хотя еще важны объемы строительства жилья и другие параметры). Что касается государственных (бюджетных) дотаций ипотечных ставок для менее развитых территорий, как способ развития жилищного рынка и самих территорий и удержания населения, то это действительно возможно, как показывает опыт Татарстана и Башкортостана, которые дотируют жилищное кредитование в своих регионах.
14:44
Николай
К сожалению в России недвижимость перестала быть объектом инвестирования с 2008 года. Все поняли недостатки данных объектов - неликвид требующий постоянно увеличивающихся затрат на коммуналку и налоги, низкий рентный доход, проблемы с жильцами и т.д. Цены на недвижимость неадекватно завышенные (проще купить замок в Италии, чем однокомнатную квартиру в Москве).
14:48
Квест
Здесь надо еще учитывать, что в России традиционно высокая "оседлость" населения. Поэтому, спрос удовлетворить достаточно сложно. А дифференциация ставки особого эффекта не даст - те, кто хочет переехать в "нерезиновую" или прочие "менее центральные центры", едут туда по совсем другим причинам.
15:01
Виктор Ан.,  частник
Налог на недвижимость за лишние метры!!!!
15:30
Квест
Виктор Ан., частник => Да не даст этот налог ничего. Если есть масса способов обойти ограничение - любой закон превращается в профанацию и борьбу с ветряными мельницами.
16:33
МФЦ- Новая Бабуиновка
"Николай Есть мнение, что жилая недвижимость в крупных городах России в силу относительно низкой стоимости владения является инвестиционным объектом. Т.е. цена жилья показывает привлекательность и перспективность развития данной территории. Исходя из этого жилье в крупных городах доступным для всех не будет при любых ставках по ипотеке, т.к. тогда будет слишком много желающих в них проживать. Считаю, что нужно дифференцировать ставку по ипотеке в зависимости от уровня развития ... Далее →

Скрыть ответы
13
20:23
Михалыч
Существуют ли конкретные параметры комфортного места проживания? Плотность населения, интенсивность озеленения, соотношение площадей под дорогами и домами, количество мест в детских учреждениях на тысячи человек? Какие города России и Московской области реально удобны для жизни? Насколько соответствует (соответствовала бы) этим параметрам Москва?
04:54
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Общей формулы нет и быть не может. Жилье – это слишком индивидуальный продукт. Например, один человек хочет жить в квартире, где каждая комната не менее 30 кв. м, пусть их всего две; а другому нужно на той же общей площади пять комнат, пусть и чуланов. Одному нужен бешеный ритм города, который никогда не спит, а другому – покой и зелень.
13:02
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Восприятие человеком комфортности очень индивидуально, для кого-то обязательно наличие парка около дома, а кому-то не мешает крупная магистраль под окном. Тем не менее, можно выделить несколько основных характеристик, которые интересуют большинство покупателей: транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры (в первую очередь наличие детских садов и школ), экологическая составляющая.
Что касается транспортной доступности подмосковных городов, то для большинства жителей области наиболее удобным способом доехать до Москвы является ж/д транспорт. Согласно нашему исследованию, наиболее комфортными с точки зрения доступности являются города Реутов, Мытищи и Долгопрудный, они отличаются достаточным количеством ж/д станций, высокой интенсивностью движения поездов, а также небольшим временем в пути до вокзала в Москве.
13:23
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Существует норматив по количеству мест в детсадах и школах на 1000 человек: 40 в детсадах и 135 в школах. Соответственно при строительстве новых микрорайонов эти нормативы учитываются. Остальная же инфраструктура, которая считается дополнительной, создается на усмотрение застройщика. Но в последнее время стройкомпании стараются строить больше объектов, чтобы привлечь покупателей - например, создается не просто детский сад, а развивающий центр, не просто школа, а школа с углубленным изучением предметов, строятся фитнес-центры, спортплощадки и велодорожки на территории новых комплексов. И покупатели квартир уже выбирают тот проект, что соответствует и их бюджету, и их требованиям к комфорту. Можно также вспомнить, что в кризис, например, появлялись квартиры небольших площадей, характерные для панели эконом-класса, и в монолитных домах: покупатели смогли приобрести жилье более качественное за меньшие деньги.
14:14
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Цену формирует рынок. Надо понимать, что существующее ценообразование сформировано существующим спросом. Москва является центром притяжения не просто большой страны, но и большей части пост-советского пространства. Поэтому при всех недостатках нашего города рынок недвижимости здесь наиболее стабилен.
Что же касается Подмосковья, то так называемый ближайший пояс ничем не уступает в удобстве, скажем, пресловутой Новой Москве, а так же некоторым спальным районам. Например, в г. Реутов фактически есть метро. Ждет линии метрополитена и город Мытищи. Химки, при своей близости к знаковым природным объектам, при хорошей транспортной доступности, так же достойны внимания покупателей.
15:06
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
С точки зрения проектирования территорий действительно есть диапазоны параметров, которые считаются наиболее благоприятными для организации тех или иных типов расселения. Они описаны в СНиПах, СанПиНах, Территориальных Строительных Нормах, Правилах Землепользования и Застройки, Нормативах проектирования и иных документах, которые занимают сотни и тысячи страниц. Другой вопрос, что часто про проектировании их неправильно употребляют или вовсе игнорируют в неудобной с экономической точки зрения части, а при строительстве забывают про отдельные нюансы проекта или откладывают многое на потом как-нибудь или долго спорят а за чей счет должна создаваться неприбыльная часть проекта.
15:18
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Существуют соответствующие градостроительные нормативы, описывающие все ключевые параметры - от этажности и коэффициентов плотности застройки до наличия необходимых объектов инженерной и социально-бытовой инфраструктуры. Их соблюдение формирует базовые условия.При этом понятие комфортной городской среды намного шире, и ее формирование - сложная комплексная задача.
14:44
Квест
Михалыч=> "Существуют ли конкретные параметры комфортного места проживания? Плотность населения, интенсивность озеленения..." Свой остров в Тихом Океане. Ага.
16:29
МФЦ- Новая Бабуиновка
"Какие города России и Московской области реально удобны для жизни?" Никакие. Городами для жизни с 1917 года не кто не занимался, их строили для работы

Скрыть ответы
12
20:20
Михалыч
Вообще, какой дисконт могут позволить себе девелоперы при продаже жилья? Вот продавцы тряпок легко снижают цены на 60-70%, а в случае какого-нибудь кризиса сколько сбросят продавцы недвижимости?
05:01
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Если продавцы тряпок сбрасывают 60-70%, значит, они изначально заложили прибыль в 200%. Соответственно, и продают именно тряпку на толкучке. А вот в качественном бутике Вы редко получите скидку более 10%. Обычная маржа застройщика редко превышает 20-30%, что просто необходимо для нормального развития бизнеса. Эта маржа обычно сразу ограничивается платежеспособным спросом и конкуренцией. Хотя бывают и на улице Строителей удачи…
12:12
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Для поддержания продаж застройщики активно используют скидки и разнообразные акции, чаще всего предлагается дисконт в размере 3-5%, в отдельных случаях скидка может доходить до 10%. Более значительные скидки невыгодны для застройщика, они могут предлагаться в исключительных случаях, например на старте продаж, или при реализации неликвидных квартир, но в любом случае такой дисконт будет распространяться на очень ограниченное число квартир.
12:48
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Если говорить про многоэтажное квартирное жилье, то дисконт в случае кризиса будет зависеть от текущего уровня цен в конкретном проекте: если цены соответствуют рынку, то больше 10-12%, как правило, застройщик не дисконтирует. Плюс, надо учитывать, качество самого проекта - спрос на проекты, расположенные в крупных городах Подмосковья и возводимые в соответствии с графиком строительства, сохранялся и в кризис, квартиры в них даже дорожали.
13:50
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
В большинстве случаев максимальный размер дисконта лежит в пределах от 10 до 20% в зависимости от особенностей проекта и ситуации с необходимостью получения финансового потока конкретным девелопером.
14:09
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Стандартная скидка - не более 5%, и то в последнее время я не припомню таких акций. В основном застройщики предлагают для стимулирования спроса не скидки, а дополнительные опции: например, в некоторых проектах плохо расходятся машиноместа, их предлагают в подарок. Ремонт в подарок - тоже популярная у застройщиков акция.
Во время кризиса по некоторым проектам дисконт достигал 50% (в сегменте элит-), однако это было связано с желанием застройщика не отбить вложенные деньги, а как можно скорее "уйти в кэш".
15:13
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Приемы маркетинга легких дешевых быстро покупаемых товаров (тряпки, еда) и дорогих тяжелых о покупке которых долго думают (квартиры, автомобили) существенно различаются. Поэтому скидок на квартиры в 60% быть не может в силу психологии поведения потребителей на этом рынке. Что касается "кризиса", то я себе не представляю в реальной ситуации, что должно произойти, что бы цены на новостройки снизились более чем на 20%. Это будет уже не кризис, а нечто обозначаемое иным словом.
14:31
Николай
У нас просто кризиса не было. (2008-09 нефть как быстро упала так быстро и восстановилась). Если у нас нефть упадет лет на пять и безработица буде, как в Испании 27% вот тогда будут реальные скидки.
14:42
Квест
"При устойчивом спросе, на спичках можно заработать больше, чем на автомобилях"(с) Наценка на "мелочевку" всегда была больше, чем на дорогие товары. Не стоит сравнивать китайскую майку и квадратные метры.
14:59
Виктор Ан.,  частник
Всё упираеться в себестоимость строительства,а это знают только строительные магнаты!
16:26
МФЦ- Новая Бабуиновка
"какой дисконт могут позволить себе девелоперы при продаже жилья?" - лоперы нищие, живут на деньги банков

Скрыть ответы
11
20:18
Михалыч
Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, структуру цены квадратного метра в столице и областных центрах? Сильно ли она отличается? Сколько уходит - в процентах - на согласования, стоимость рабсилы, стройматериалы и проч.?
05:05
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Соотношение этих факторов очень сильно колеблется от проекта к проекту. Иногда, особенно в элитных проектах, цена материалов может "зашкалить", а в другом случае эконом-класса стоимость подключения к энергомощностям может оказаться запредельной.
14:35
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Себестоимость жилищного строительства и соответственно конечная стоимость готово жилья в целом по РФ варьируется в очень широком диапазоне (нижняя граница фактически на порядок ниже верхней) в зависимости от целого комплекса различных параметров, и не только производственных факторов, но и рыночных условий, соотношения спроса и предложения.
Как правило, основные статьи затрат в массовом многоэтажном домостроении – это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренду или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры и инфраструктуры проекта: согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%). В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость подключения к коммуникациям и сетям может варьироваться очень значительно. Дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры.
13:51
Николай
Короче, от 40 до 60% на согласования, жулики не дремлят!
16:23
МФЦ- Новая Бабуиновка
"структура цены квадратного метра в столице " - душа мера

Скрыть ответы
10
20:15
Михалыч
Сейчас сообщается о росте просрочки по ипотеке (вот данные от информагентств: в мае 2013 г. просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам превысит 28,3 млрд. руб., что на 11% больше показателя 1 мая 2012 г.). Как эта тенденция может отразиться на рынке недвижимости?
13:46
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Рост просроченной задолженности служит косвенным индикатором приближения очередной острой фазы кризиса.
15:05
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю это пока скорее нейтральный фактор. Просрочка в совокупном портфеле задолженности по ИЖК, насчитывающем около 2 трлн, составляет менее 1,5%, что свидетельствует о хорошей сбалансированности. Это определенно низкий уровень, даже заметный рост которого не приведет к критическим рискам. Кроме того, стоит учитывать, что наблюдаемый рост просрочки формируется в условиях падения темпов выдачи новых кредитов и отражает скорее снижение динамики рынка и пока свидетельствует о серьезном ухудшении качества кредитов. Одновременно у регулятора есть механизмы поддержки рынка, некоторые из которых сейчас как раз запускаются. Например, речь о программе рефинансирования - выкупа у банков пула ипотечных кредитов с последующим выпуском их на вторичный рынок.
15:40
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Пока рано делать выводы. Так как важен не абсолютный размер просрочки, а его отношение к общему объему задолженности, а это показатель почти не вырос, так как и задолженность и число заемщиков растут. Ситуация когда 100 тыс. заемщиков просрочили миллиард рублей, гораздо лучше, чем когда 10 заемщиков просрочили 1 млн. рублей, хотя миллиард и в 1000 раз больше миллиона. Кроме того, показатели одного месяца (за март) еще не повод делать долгоиграющие выводы.
16:21
МФЦ- Новая Бабуиновка
"Как эта тенденция может отразиться на рынке недвижимости?" А ни как, это проблема гос. банков

Скрыть ответы
9
20:15
Krusnik02,  SG
1. Это плохо? Хотим как и раньше +30% всегда на фоне 0-й инфляции? 2. Могут ли Монополии взвинтить цены в Москве обратно, так что 1 метр у мкад будет стоить 100 годовых окладов? 3. Повлияют ли масштабные проекты в других городах на стоимость недвижимости в Москве: когда все наконец переедут в Сочи?
05:15
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
1. Нет. 2. Нет. 3. Нет.

Скрыть ответы
8
20:12
Михалыч
Уважаемые эксперты, на ваш взгляд, почему в самой большой стране мира города застраиваются каменными джунглями - домами в 17-20-24-48 этажей? Почему государство и девелоперы не могут выработать такие правила работы, чтобы предлагать потребителям действительно комфортные условия обитания?
13:16
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Да, Россия занимает огромную площадь, но высотки строятся только в мегаполисах – то есть там, где наибольшее количество рабочих мест, выше зарплаты, больше возможностей для людей. Соответственно, покупательная способность выше именно там – и там возникает повышенный спрос на жилье. И этот спрос ведь не только на элитные коттеджи или таунхаусы бизнес-класса – да, малоэтажные и комфортные, но мало кому доступные. Наибольшая концентрация спроса именно в эконом- и комфорт-классе. Удовлетворить весь спрос можно лишь строя наибольшее количество квартир, что и достигается в том числе путем возведения именно многоэтажных домов. Кроме того, девелоперы исходят из стоимости земли, подключения коммуникаций, затрат на возведение инфраструктуры: эти издержки можно снизить только за счет строительства большого количества квартир. Строить малоэтажные кварталы в границах больших городов по-прежнему нерентабельно из-за стоимости земли, подведения коммуникаций и других расходов. В области эти издержки значительно ниже, и там компании могут получить прибыль, создавая малоэтажные и при этом доступные проекты.
13:44
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Такие существуют "правила игры" на нашем рынке, которые были сформированы управляющей подсистемой рынка (т.е. властью). Эти "правила игры" не сделали российский рынок недвижимости сбалансированным и эффективным для большинства его участников. Здесь несомненно, есть просчеты (возможно, даже и преднамеренные действия) со стороны главных идеологов развития рынка недвижимости в нашей стране.
14:03
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
К сожалению, в самой большой стране мира обеспечение инфраструктурой в пересчете как на площадь страны, так и на душу населения, остается одной из самых низких. Именно поэтому пока девелоперам выгоднее малоэтажное строительство: стоимость подключения к коммуникациям при таком строительстве оказывается минимальной. Стоимость земли так же необходимо учитывать: при многоэтажном строительстве она минимальным бременем ложится на стоимость квадратного метра, что потом сказывается на ценообразовании в сторону его снижения, то есть в конечном счете, в пользу потребителей. Пока правительство не примет серьезной программы по совершенствованию инфраструктуры, малоэтажное строительство не получит такого развития, как, например, в Америке и Европе.
14:22
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Нормативы высотности устанавливаются регулятором в результате комплексной оценки. В целом нельзя не согласиться, что массовое многоэтажное жилищное строительство на территориях, необеспеченных в приемлемом объеме социально-бытовой, транспортной и другой необходимой инфраструктурой, создает серьезные дисбалансы, оказывает давление на дорожный трафик, и в целом качественно снижает уровень комфорта.
Вместе с тем, необходимо подчеркнуть, что снижение высотности проблему скорее не снимает и далеко не во всех случаях такой инструмент вообще может быть эффективным. Для крупных, густонаселенных городов строительство высоток – объективно актуальная стратегия развития. Оптимальным решением должен стать персонализированный подход к ограничениям и, что еще более важно, - развитие инфраструктуры и работающих механизмов комплексной застройки новых территорий, без которых невозможно расширение комфортной малоэтажной застройки.
15:48
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Многоэтажное жилье дешевле строить и содержать - и государству и собственникам - меньше труб тянуть, быстрей дойти ло детского сада или магазина, дешевле отапливать и т.д. И жить так удобнее - рядом больше разных людей, возможностей - город это разнообразие. Хотя есть и те кто у кого иные приоритеты. Это свойство больших городов - они тянутся вверх. Кроме того, в столице очень высокий уровень миграции из других регионов и расслоения населения по уровню доходов, большая потребность хоть в каком-то жилье. И люди покупает дешевое, относительно некомфортное, многоэтажное жилье. Да, можно ограничить некий "минимальный" уровень качества жилья, включая этажность. Однако, тогда будет и выше поднята планка минимального уровня цен, нижняя планка стоимости содержания жилья, то есть те кто сейчас могут купить хоть какое-то жилье смогут оперировать только на рынке аренды.
14:37
Квест
Михалыч=> Всё просто - стоимость земли определяется не её количеством, а её "качеством". Т.е. тем, о чём сказала И.Наумова - коммуникациями и прочей инфраструктурой, плюс "удаленностью" (наличием работы, объектов жизнеобеспечения и досуга). Можно посторить дом, но без света-дорог-воды-канализации или отличный город, имеющий абсолютно "комфортные условия обитания"... но где-нибудь под Анадырем. "Дешево и сердито". Но кто, в итоге, будет покупателем ... Далее →
16:19
МФЦ- Новая Бабуиновка
почему в самой большой стране мира города застраиваются каменными джунглями - домами в 17-20-24-48 этажей? Это страна не для жизни, а для закалачивания денег

Скрыть ответы
7
18:40
Сергей,  rsl
При снижении ставок по ипотеке недвижимость будет дорожать ? При каких условиях она будет дешевть при снижении ставок по ипотеке ? Спрос со стороны среднего класса будет достаточен (новый средний класс - полиция , военные) для удержания цен или может даже роста? Какая специфика ожидает нас с приходом данного среднего класса на рынок недвижимости ?
05:25
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Я бы не сказал, что снижение ставок по ипотеке приведет к удорожанию недвижимости. Здесь важнее размер первоначального взноса. Если он неоправданно низкий, то люди, еще ничего не заработавшие, ничего не накопившие, вдруг начинают претендовать на дорогие квартиры. Вот когда таких потенциальных покупателей внезапно становится много, застройщики реагируют повышением цен.
Полиция и военные как новый средний класс? Не уверен. При всем моем личном огромном уважении к строевым офицерам, вряд ли пока их доходы достаточны для отнесения к среднему классу, применительно к московскому рынку недвижимости. С другой стороны, там есть и те, кто по размерам доходов может претендовать и на топ-высший класс, но мы же не о них говорим?
11:30
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Несмотря на увеличение среднего дохода военнослужащих, полицейских, врачей, которое произошло в последнее время, они пока не могут стать активными участниками рынка недвижимости столичного региона и оказать заметное влияние на ценовую ситуацию.
13:55
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Разумеется, снижение ипотечных ставок приведет к росту цен, так как такая мера увеличит платежеспособный спрос на рынке жилья. Насколько будет велик этот рост, сказать сложно - существует еще макроэкономическая ситуация, которую сегодня стабильной не назовешь.
14:19
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Качественное снижение ставок ипотечного кредитования может выступать одним из ключевых драйверов роста цен в результате расширения спроса. Вместе с тем, это скорее не линейная ситуация, так как в случае значительной коррекции ставки на рынок будет влиять и множество других изменившихся факторов – например, такой сценарий, по-моему, предполагает мощный рост ликвидности в секторе. При нормальном развитии конкуренции рост цен в условиях увеличения спроса на фоне падения ставки будет сдерживаться динамичным расширением предложения на фоне развития нового строительства.
Классовая структура среднего класса довольно неоднородна, при этом чиновники и служащие наравне с предпринимателями и наемными работниками традиционно составляют его основу. Одновременно в России в условиях масштабной географии и специфической экономической модели, значительная часть которой опирается на перераспределении ренты от экспорта углеводородов, доля чиновников и служащих в структуре среднего класса формируется в среднем на заметно более высоких уровнях, чем в странах с другими базовыми условиями. Вполне логичным выглядит и увеличение этой доли на фоне кризиса, в условиях падения деловой активности в реальном секторе. В дальнейшем, по мере стабилизации конъюнктуры, полагаю, эти процессы не будут развиваться столь активно, а роль малого бизнеса и наемных работников будет в среднесрочной перспективе возрастать. При этом, конечно, для каких-то быстрых качественных системных изменений необходима значительная перестройка основных параметров экономики и кардинальное изменение институциональной среды.
15:56
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
В текущей ситуации снижение ставок будет фактором роста цен. Быстрого снижения цен можно добиться при неких искусственных ограничениях - например, разрешить покупку жилья только за счет не более 30% собственных средств плюс обязательный ипотечный кредит, то есть отсечь поток некредитных денег на рынок. Можно придумать нечто еще более странное. Но цель ведь не в этом, а в росте доступности жилья. И тут основное направление развития - рост объемов строительства жилья. Что касается некоего нового среднего класса, то не считаю его значимым фактором на рынке, точнее сказать изменение структуры среднего класса, происходит, но вот в том, что касается его численности и способности покупать жилье - вряд ли.
14:26
Квест
Сергей, rsl => Помимо формулы "больше денег - выше цены", надо еще учитывать насыщение рынка. Строительство, в силу своей специфики, имеет эффект запаздывания. Но при активизации рынка, активизируются и строители. Поэтому, после первоначального подъема, по причине "излишка" подешевевших денег, через год-другой начнет восстанавливаться паритет спроса и предложения. В итоге, цены вырастут, но не критично, а потом опять будет стагнация. Драйверов перманентного роста (ну, ... Далее →
14:32
Сергей,  rsl
Спасибо за ответы

Скрыть ответы
6
18:35
Сергей,  rsl
Как исполнять обязательства по уже взятой ипотеке при потере работы ? Какие механизмы можете рекомендовать ?
05:29
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Прежде всего – переговоры с банком. Не прятаться от банка, а постараться наладить с ним диалог. Добиться, чтобы банковский служащий подробно рассказал о возможностях рестуктуризации задолженности, о программах АРИЖК, например. Если сотрудник банка не знает о них – он некомпетентен, настаивайте на встрече с представителями руководства.
11:46
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Полностью согласна с Сергеем, самое главное при возникновении сложностей с уплатой ипотечного кредита – не пытаться скрыться, это создаст дополнительные сложности. Самый правильный путь – переговоры с банком. Все крупные банки имеют разработанные механизмы реструктуризации долга, специалисты смогут предложить заемщику отсрочку в погашении кредита, временно снизить сумму ежемесячного платежа, а в крайнем случае дать время на то, чтобы самостоятельно реализовать квартиру.
11:57
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Согласен с Сергеем Жарковым, он все правильно написал в плане стратегии поведения получателя ипотечного кредита при потере работы.
14:08
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Необходимо рассмотреть возможные варианты реструктуризации ипотечной задолженности. На сегодняшний день на рынке представлено несколько субсидируемых программ, которые могут быть вполне актуальны в такой сложной ситуации.
16:01
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Зависит от того, какие ваши планы и возможности по нахождению новой работы. Какой период "отдыха" вы планируете. Если вы востребованы на рынке, можно и потребительский кредит взять пока то да се или у знакомых занять, а если это надолго - переговоры с банком неизбежны - на сколько они готовы дать каникулы, продлить кредит и т.п. Рассмотреть возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, а самому проживать в ином помещении.
13:50
Сергей,  rsl
Спасибо за ответы уважаемые эксперты, но я думал вы напишите о более действенных механизмах как кроме "договориться с банкирами".....Страховые продукты, возможные хеджи и т.д. В любом случае спасибо за ответ.

Скрыть ответы
5
18:31
Сергей,  СБС-центр
Полагаю,что удовлетворение потребностей подошло к завершающему уровню.Удотволерена потребность в бытовой технике,затем в автомобилях и даже дачах,речь идет о 6 сотках,теперь подошла очередь квартир.Технология проста купи холодильник-дешевле не будет.-91 год!Затем купи Жигули-продашь дороже.-до 98 года.Затем-купи квартиру-продашь дороже с 98 года почти по наст.время.Любая пирамида подходит к концу.Мое мнение-на 3-5 лет колебание цены около 5 тыс.долларов за метр.На вложение в недвижимость не заработаешь.Банковский депозит выгоднее.Ваше мнение на мои выкладки уважаемые эксперты?
05:34
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Если вы посмотрите наши прогнозы, то там и определен средний ценовой коридор в Москве в пределах $4000-6000 за кв. м. Только он распространяется на среднесрочный период (на пять лет я бы не рискнул прогнозировать) и не исключает волатильность цен – возможны резкие краткосрочные всплески и коррекции. Привлекательность частных инвестиций в недвижимость действительно сейчас невысока.
09:55
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
В настоящее время на покупке недвижимости заработать сложно, поскольку в среднем рынок растет на уровне инфляции, то есть речь может идти скорее о сохранении своих средств. Более высокий прирост показывают проекты на начальной стадии строительства, когда к общерыночному росту добавляется рост за счет стадии строительной готовности, но при этом риски инвестора также возрастают.
Большинство покупок сейчас совершается с целью улучшения своих жилищных условий, доля инвестиционных сделок невысока, она составляет не более 10-12%.
12:35
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Банковский депозит сейчас действительно более доходный инструмент. Но объекты недвижимости будут становиться все более привлекательными активами, чем деньги, поскольку кардинальная реформа существующей денежной системы может произойти уже в ближайшие годы.
13:52
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Пока не известно, какую политику в отношении национальной валют изберет Центробанк. Если курс будет взят на обесценивание рубля, то депозиты покажут отрицательную доходностью.
При этом не надо забывать, что инвесторы предпочитают вкладываться в строящиеся объекты, а по ним уровень доходности составляет до 20% при хорошем местоположении и нормальной динамики строительства. поэтому недвижимость, как альтернативный инструмент для инвестиций, будет еще долго рассматриваться населением.
14:06
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Темпы роста цен на жилую недвижимость в среднем выше уровней инфляции, что в совокупности с рентным доходом (даже с учетом относительно невысокой ставки капитализации) формирует неплохую рентабельность инвестиций. Профит здесь, как правило, существенно выше, чем у большинства финансовых инструментов с фиксированной доходностью.
Так, если учесть фундаментальный рост стоимости недвижимости, скажем, в среднем на 10% и инфляцию, скажем, в 7-8%, а также сопоставимую индексацию ставки аренды, совокупная дисконтированная на инфляцию рентабельность инвестиций при рентной доходности около 6% может формироваться на уровне около 10%. А ставки по депозитам в среднем ниже или соответствуют инфляции.
17:19
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Сергей, не могу с вами не согласиться. Вложения на вторичном рынке и на рынке аренды сейчас не так выгодны, как по депозитам. В тоже время, рынок новостроек более разнообразен по уровням доходности и здесь она может быть выше доходности по депозитам. Но все мы помним про риски.

Скрыть ответы
4
17:40
Александр,  банк
Возможны ли резкие движения цен на рынке жилой недвижимости Москвы в ближайший год (в рублях)? какие имеются потенциальные триггеры для этого?
05:35
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Возможны, в основном, причиной могут служить макроэкономические колебания.
09:47
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Смотря что считать резким движением. Тем не менее, в случае значительного ухудшения экономической ситуации, колебания цен на рынке недвижимости неизбежны. Следует отметить, что цены на московские новостройки, в силу ограниченности предложения, в целом более устойчивы, чем на подмосковные.
12:28
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Возможные триггеры существенных изменений цен на жилье:
- очередное обострение кризиса с высокой вероятностью денежных реформ;
- существенное изменение кредитно-денежной политики ЦБ РФ;
- высокие ставки налога на недвижимость.
13:36
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Если общемировой кризис придет в Россию - а пока нет предпосылок думать, что мы останемся "тихой гаванью", то возможны. Что касается Московского региона, в первую очередь корректировки затронут проекты с низкой транспортной доступностью, с отсутствием объектов социальной инфраструктуры, расположенные во втором-третьем поясе Подмосковья.
13:54
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю, резких изменений не произойдет. В 1КВ ценовая конъюнктура на рынке недвижимости оставалась под воздействием инфляционного роста и дальнейшего формирования дефицита предложения. Это оказывало определенное давление на динамику стоимости жилья всех типов. В итоге в большинстве регионов за период темпы роста цен оказались довольно высокими и в среднем варьировались в диапазоне 1-3% в зависимости от локализации и качества объектов.
Однако в ближайшей перспективе стоит скорее ожидать снижения темпов роста, в первую очередь, на фоне замедления развития рынка ипотечного кредитования, что будет негативно отражаться в целом на индустрии. По итогам года динамика, вероятно, будет несколько слабее, чем в 2012 г., когда цены выросли в среднем на 12%.
Думаю, что для Москвы, несмотря на высокую капитализацию локального рынка и опережающий спрос, будут характерны общие тренды – рост цен по сравнению с 2012 г. замедлится.
17:21
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Смотря что понимать под резкими движениями. Выход изменения рублевых цен в течение 2013 года из диапазона -1% +5%, очень маловероятен.
13:55
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Крах виртуального нефтяного пузыря надутого ротшильдовским Голдман Саксом не триггер, а историческая неизбежность, которая и завершит русскую сказочку о золотой рыбке.

Скрыть ответы
3
17:21
Виталий
Среднестатистический город-миллионник с соответствено среднестатистическим высшим техническим образованием и среднестатистическим заработком 25 тыс руб, какой то значительной помощи от родствеников и близких...перспективы нет.Были заверения, что ипотека будет доступна в диапазоне 6.5-8.0%, по факту 12.5-13.8%. Уважаемые эксперты, предложите Ваш вариант...чтобы было доступно.
05:37
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
А как ставки по ипотеке могут быть в диапазоне 6,5-8,0%, если ставка рефинансирования ЦБ РФ больше 8%?
12:24
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Введение альтернативного существующей системе ипотечного кредитования института строительных сберегательных касс.
Повышение степени монетизации экономики минимум в два раза способно существенно повлиять на развитие рынка жилья в России.
Несомненно, что необходимо еще сменить главных идеологов развития рынка жилья в нашей стране.
14:20
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой"
Как дополнительный вариант без создания "альтернативной ипотеки" - использование существующей недвижимости в собственности семьи в качестве залога для более выгодных условий по ипотеке
17:24
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
А чего хочется-то? Цель? Границы допустимого? Почему бы не купить участок земельный в пригороде и не построить потихоньку дом?
14:09
Николай
Создать (олимпстрой) в масштабах страны и настроить жилья для всех и раздать в виде материнского капитала. Все будут счастливы и власть и народ.

Скрыть ответы
2
16:55
Сергей
Возможно ли в недалеком будущем снижение цены на уровне 1998-2000 гг., минимум вдвое?
05:47
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
Увы, чудес не бывает. Вы еще вспомните начало продаж новостроек в Марьино по $400-650 за метр. Это уже не вдвое, а в 10 раз меньше. И как, это реально сейчас? Нет. Изменился платежеспособный спрос: тогда зарплата в $600 считалась весьма высокой. Так что нужно сейчас искать зарплату в $6000 в месяц, тогда соотношение зарплаты / цены жилья восстановится.
09:46
Софья Лебедева,  генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки"
Предпосылок для такого падения нет, в период кризиса 2008 года многие прогнозировали обвал рынка недвижимости, тем не менее, он показал свою устойчивость, снижения цен в 2 раза не произошло.
Также стоит помнить, что по сравнению с 1998-2000 гг. себестоимость строительства существенно изменилась, выросла стоимость участков, подключения коммуникаций, цены на строительные материалы, стоимости согласований, оплаты рабочей силы и многое другое. Как Вы понимаете, застройщики не могут работать себе в убыток.
12:08
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Теоретически это возможно только при существенном обострении кризиса.
На практике это крайне маловероятно.
Хотя если ставки по налогу на недвижимость будут порядка 1-5% (а не 0,1-0,5% как это сейчас планируется для объектов со стоимостью до 300 млн. руб.), то это может привести к снижению цен на жилье на 25-35%.
13:30
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Все будет зависеть от макроэкономической ситуации. Сегодня уже понятно, что кризис в Европе приобретает затяжной характер, что не может ни сказаться на положение дел в России, которая так и не отошла от отраслевой модели экономики. Соответственно, последнее падение цен на нефть на фоне снижения поставок газа, которое было констатировано Газпромом еще в 2012 г, не вызывает оптимизма. Хотя сейчас наши нефтяные и газовые поставки пытаются переориентировать на Китай и другие страны с растущей экономикой, это в ближайшем будущем не окажет существенного изменения на денежные поступления от продажи ресурсов., хотя св среднесрочной перспективе, скорее всего, поможет выровнять ситуацию.
При наступлении кризиса неизбежно падение на стройматериалы, и, как следствие, снижение себестоимости строительства. Цену, конечно, как всегда будет диктовать рынок, покупательская способность населения. И девелоперы будут проявлять необходимую гибкость в ценообразовании, особенно на тех проектах, которые на момент кризиса будут находиться на ранней стадии строительства, а следовательно, не будут требовать "отбивки" уже вложенных средств. Если мы вспомним 2008-2009 год, адекватную стоимость квадратного метра предложили рынку именно те проекты, которые только начинали строиться, где по пост-кризисным ценам и закупали стройматериалы, и арендовали стройтехнику.
13:37
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
Полагаю, что в среднесрочном горизонте на рынке не будет таких условий, которые могли бы привести к существенному падению цен. Скорее в перспективе, по крайней мере, 1-2 лет мы будем наблюдать умеренные темпы роста.
13:43
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Нет, такого - снижения цен в два раза в рублях не будет, если не упадут доходы населения в два раза (с чего вдруг?). Теоретически падение долларовых цен в два раза более вероятно - если резко и надолго снизятся цены на сырье вывозимое из России. Но кому от этого будет легче? Увы цифры могут меняться - соотношения стоимости жилья к уровню доходов населения - существенно вряд ли. Хотя постепенное повышение уровня доступности жилья в стране на 2%-3% в год при разумной политике властей и отсутствии кризисов в экономике возможно.
13:23
Алексей
В период кризиса 2008 государство принимало адские усилия по удержанию цен. Выкупало и бесплатно раздавало в собственность силовикам громадные объемы недвижимости в Московском и Питерском регионах. Цены этих сделок (мск 80000 м2) не вошли ни в один так называемый "индикатор роста цен".
13:47
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Если несколько лет назад властьпридержащими, говорилось о некоей программе "доступное жильё" и г. Крапин обнадёживал население страны созданием строительной госкорпорации, которая, дескать, начнёт строить по 30тыс. р. за метр. То сейчас совершенно очевидно, что кремлёвские правящие мужи не сделали совершенно никаких выводов-2008, раздули не просто кредитно-ипотечный пузырь, а громадный пузырище, держащийся лишь за счёт котировок нефти 100$ за бочку на нью-йорской товарной бирже.
14:52
Виктор Ан.,  частник
Нефть 70$ и поддержки рынка недвижимости не будет! Только за счёт печатного станка!
14:55
Виктор Ан.,  частник
И введение налога на недвижимость за "лишние" метры!
15:25
Квест
Нефть уже была 40-45. Рынок просел на 25-30%. А налог на "лишние метры" обходится "с закрытыми глазами, не снижая скорости"(с).
15:51
Дмитрий,  Телеком
Парадокс с 2000 года цена кв метра выросла в 10 раз, зарплаты в лучшем случае в 3 раза. Как такое возможно при условии, что инвестиционных квартир на рынке 10-12 процентов? Кто платит по 7000$ за квадрат при средней зарплате в Москве 45 000 руб. Как вообще точно рассчитать долю инвестиционного жилья сейчас?
15:59
Квест
Дмитрий,Телеком => Ну, и дельта "цена/зарплата" не такая большая и недвигу по $7000/м2 покупают вовсе не те, кто 45000 рублей получает.
16:09
МФЦ- Новая Бабуиновка
"многие прогнозировали обвал рынка недвижимости, тем не менее, он показал свою устойчивость, снижения цен в 2 раза не произошло. " - если бы не гос-во, доставали бы вас щаз из ......

Скрыть ответы
1
14:33
Роберт
почему у нас так задраны ставки по ипотеке? Это жадность банков или объективный процесс, хотелось бы понять?
05:38
Сергей Жарков,  главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости"
А как ставки по ипотеке могут быть в диапазоне 6,5-8,0%, если ставка рефинансирования ЦБ РФ больше 8%? В России деньги очень дорогие. Это просто макроэкономика.
12:01
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Добрый день!
Российская ипотека была создана и в настоящее время работает на так называемых «коротких» деньгах, поскольку системы «длинных» денег так и не было создано. Основная внутренняя причина – кредитно-денежная политика ЦБ РФ. Объективным этот процесс назвать нельзя.
Обещания власти про 6-8% годовых по ипотеке, были не совсем корректны, поскольку нужно еще указывать размер первоначального взноса. Думаю, что банки могли бы сейчас предложить ипотечные кредиты под 6% годовых при условии, что размер первоначального взноса составлял бы порядка 80-90%.
Опыт ряда восточноевропейских стран показывает, что более эффективна немецкая система кредитования, основанная на стройсберкассах.
13:16
Ирина Наумова,  заместитель генерального директора "НДВ-Недвижимость"
Собственно,на Западе уже несколько десятков лет действует недорогая ипотека, как, собственно, и невысокие ставки по другим видам кредитования. Как показывают последние события в мировой экономики, это крайне опасный путь.
С другой стороны, проблема отсутствия "длинных денег" в российской экономики действительно существует. По идее, сформировать некий пул "длинных денег" должен был после пенсионной реформы Пенсионный фонд. Однако ситуация со средствами в этой организации настолько туманна, что не приходится надеется на скорое проблемы.
13:33
Максим Клягин,  аналитик УК "Финам Менеджмент"
В среднем по России процентная ставка по ипотечному кредитованию в рублях находится на уровне в 12,7% годовых. И это, действительно, по-прежнему довольно дорого. Основные причины сохраняющихся высоких ставок ипотечного кредитования в России – это, прежде всего, высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, высокие средние темпы инфляции и значительные издержки кредитных институтов, а кроме того и относительно невысокий уровень конкуренции в данной сфере. При текущей ставке рефинансирования, наблюдаемых уровнях инфляции потенциал снижения ставок исчерпан. Дальнейшее снижение ставок и тем более достижение декларируемых показателей возможно только в среднесрочной перспективе 3-5 лет по мере общего улучшения экономической ситуации, снижения стоимости денег (понижения ставки рефинансирования), повышения стабильности национальной валюты и ослабления долгосрочных инфляционных ожиданий. Одновременно необходимо и сокращение операционных затрат банков, что должно снизить спрэд между ставкой рефинансирования и ипотечной ставкой.
13:50
Александр Пыпин,  руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Ставка по ипотеке не может быть низкой при высоких темпах инфляции и высоких темпах роста рынка жилищного кредитования, как было в последние годы, плюс высокие риски российской экономики, которая сильно зависит от объема и цен экспорта сырьевых ресурсов. То есть с одной стороны деньги в стране дорогие и короткие, с другой - и при таких ставках спрос на ипотечные кредиты немаленький. Однако, допускаю, что выше 13% ставка не поднимется, так как уже сейчас на рынке жилищного кредитования наблюдаются проблемы роста и вполне возможно, банки начнут поступаться рентабельностью (маржой) ради сохранения и расширения рынка сбыта жилищных кредитов.
13:38
Михаил,  ТОО, "Русская дубина"
Печально, что расейский потреблятель, даже не помышляет о недорогом и не на словах доступном жилье. Помыслы промытых мозгов "экономикой" ссудного процента, потреблятеля, как незадорого влезть в долги. ))
13:59
johhy,  homus
Риски ещё раз риски я думаю весомая доля в %
16:07
МФЦ- Новая Бабуиновка
Чо не задрать? Страна не пуганых идиотов.