Конференции он-лайн

Спасибо организаторам Конференции за возможность участия.

Спасибо. Ура!

Большое всем спасибо за интерес! Надеюсь, не в последний раз!

Я полагаю, что дело не столько в перепроизводстве, а в реакции покупателей на:
- кризис в США на рынке недвижимости;
- перспективы потери высокополачиваемых рабочих мест.

Будет хорошо, народ выиграет. Только вот цены не упадут, потому что спрос не изчез, а стал "отложенным". Увы...

Выиграют покупатели уже построенного жилья - в т.ч. и на вторичке от "инвесторов". Но "народ" в целом проиграет колоссально - все крупные застройщики либо обанкротятся и вообще исчезнут, либо перейдут под контроль банков-кредиторов. Т.е. предложение нового жилья упадет многократно. И это притом, что даже в 2007 г. при ажиотажном спросе, в т.ч. инвестиционном, в России было введено, по данным Росстата, менее 0,7 кв.метра на человека...

Простых решений не бывает. Борьба с коррупцией - лишь часть работы. Но исполняется эта часть из рук вон плохо...

1. Зайдите на сайт Rodex Group. Вы не найдете там "картона", зато довольно много эконом-класса. На нашем рынке загородной недвижимости очень много проходимцев и рвачей (впрочем, на каком рынке их нет?). Чем больше компания на рынке (а мы уже 15 лет!), тем надежнее и качественнее она работает.
2. Дома продолжают покупать. Рынок не встал.
3. А с зарплатой в 10 тысяч рублей надо ориентироваться на социальное жилье и предъявлять претензии не к нам, а к властям, которые не субсидируют подобного строительства в достаточном объеме. Во многих других странах подобное субсидирование развито в гораздо большей степени.

1. В последние 2 года убыль меньше. Если и дальше государство не будет спать в сфере формирования мер поддержки рождаемости, то ситуация перевернется и будет ежегодный прирост населения.
2. При правильной политике в части формирования инвестиционного климата в стране к нам будут приезжать высококвалифицированные иностранцы для ведения бизнеса, строительства новых предприятий и т.д.

К счастью, подобные темпы снижения численности населения пока не столь вероятны. Буквально в последние несколько лет демографическая ситуация несколько улучшилась. Если в 2005 г. снижение составило 700 тыс. ч., то в 2006 уже 600, а в 2007 - на 200. А для городского населения статистика даже лучше.
Но спрос, очевидно, под давлением снижения темпов роста реальных доходов и сокращения ипотечного кредитования будет снижаться.

Спрос на недвижимость ппока очень мало зависит от рождаемости, а гораздо больше от необходимости в улучшении своих жилищных условий сложившимися семьями, - ведь нынешнее жилье многих из них либо вообще непригодно, либо не соответствует их потребностям. Кроме того, в реальности рыночный спрос на жилье предъявляется в большей степени в городах, - а формируется он за счет переселения туда сельских жителей в поисках лучшей работы. Этот процесс будет продолжаться еще многие годы - независимо от внешней иммиграции. Хотя нужно отметить, что пока свидетельств того, что она - иммиграция квалифицированная, - нет никаких.

1. Ваш друг, видимо, во-время пришел на этот рынок и строил в бизнес- и элит-классе. Сейчас ситуация уже иная.
2. Если цены не снижаются, значит уже достигнут баланс спроса и предложения. Хорошо, что хоть расти перестали. Это и есть рыночная экономика.
3. Когда я говорил об эконом-классе, то речь шла не о квартирах, а о загородном малоэтажном жилье. Именно в этом секторе работает наш холдинг Rodex Group.

Не менее 600 млрд. рублей с учетом иногородних представителей богатого и среднего класса, интересующихся приобретением жилья в Москве и загородного дома в Подмосковье.

Порядка $15-20 млрд в настоящее время, после введения прогрессивного налога на недвижимость - порядка $8-10 млрд.
Развитие ипотеки в ближайшие годы весьма проблематично, а проект закона о строительных сберкассах до сих пор не принимается, хотя разработан уже давно.

В н.в. Вы можете рассчитывать на доходность 10% и даже выше. но конечно очень многое будет зависеть от объекта инвестиций. Вероятно, мы увидим сильное расслоение рынка и важно что бы вы вложились в успешный проект, а это сделать без специалистов будет достаточно проблематично.

Не согласен с Вами, стоимость которая была до лета 2008г. была реальна и инвесторы покупали нед-ть по таким ценам. Сейчас в результате кризиса, существенно сократились инвест бюджеты, упали доходы, поэтому цены корректируются, но не рушатся.

Первые два Ваших предложения мы уже передавали в президентский совет. Третья идея - лишь поощрит распространение "инвестиционных" квартир и домов. Мы полагаем, что также нужно увеличить капитал АИЖК, чтобы в больших объемах выкупать у банков ипотечные закладные. Следует предусмотреть государственные гарантии для девелоперов под привлекаемые ими ресурсы на цели выкупа земельных участков, подведение инфраструктуры. Есть много предложений, но пока мало, что делается.

Не нужно изобретать велосипед. Налог на недвижимость, который поступает в муниципальные бюджеты, стимулирует муниципальную власть готовить земельные участки под строительство. Несбалансированность российского рынка недвижимости мешает его динамичному развитию в интересах большинства населения.

Попробуйте поднять эту тему на встрече с депутатом Вашего округа и попросите его подписать запрос Лужкову.

Цена может снизиться на 35%.

Согласен с этим ответом - на 30-35%.

Если все начтут выделять бесплатно, то вероятно наступит, ожидаемый немногими - Коммунизм.

Какой смысл обсуждать нереализуемую ситуацию? Хотим мы или нет, но лимиты на подключение к коммунальным сетям выделяются городом, который на их развитие тратит средства. Выбор таков: либо расходы перекладывать на жильцов новых домов, которые и будут пользоваться новой инфраструктурой, либо на всех горожан через налоги. Это на самом деле вопрос политический, но обосновать второй подход гораздо сложнее.

Мне тоже жаль. Наше государство - не такое богатое, как это кажется некоторым. А бизнес - еще не настолько цивилизован, как этого хотелось бы... Но если не требовать от властей, а лишь тихо жаловаться, то вряд ли что-то существенно поменяется.

Что касается Вашего друга, то такие заявления - на его совести. Не только сделать, но и продать "дачи" или загородные дома не в элит-классе с рентабельностью 70% - это удача, или дармовые затраты при получении земли, подведении инфраструктуры и т.д. Нельзя ориентироваться именно на такие случаи - это не бизнес, а халява, которая уже фактически закончилась. Но если нормальных предпринимателей и дальше давить процентными ставками, административной рентой и т.д., то они не смогут снижать цены. Не будет не только 50%;, но и 10% рентабельности. Непроданные дома - их много только в сегменте высшего бизнес-класса и элите. Эконом-класс раскупают быстро и рентабельность там невысока. Кстати, и хапуг там нет - им не интересно!

Согласен с Вами, ситуация ненормальная. Пока на любом связанном со строительством рынке царствуют монополии (инфраструктурные, разрешительные и пр.) она не изменится.

Если с целью инвестиций - то пока на рост расчитывать не приходится. Если для жизни - то ищите нужный вариант, это дело не быстрое. Когда найдете - все равно еще сторгуете продавца.

Согласен с О.Репченко в части квартир. По загородным домам рост может начаться раньше - уже через 2-3 месяца.

Приобретать квартиру для жизни целесообразней на минимуме цен (хотя бы локальном). Первый такой минимум с большой степенью вероятности будет осенью 2009 года. Каков будет к осени курс доллара зависит от конкретных действий нашей власти.

По сути, цены на недвижимость в Москве всегда были долларовыми и рублевые эквиваленты все равно были вторичными, как необходимое дополнение после принятия соответствующего федерального закона. У нас на www.irn.ru/price/ много лет работает калькулятор оценки квартир онлайн с возможностью выбора валюты для результата оценки. Так вот, никогда доля долларовых оценок не опускалась ниже 50%, а обычно находится на уровне 70%-80%. Проще говоря, и профессионалы рынка и частники как мыслили ценами в долларах, так и мыслят. Считаю, что полноценного перехода московского рынка в рубли никогда не было.

1. Реален. Это уже происходит, особенно для дорогого жилья.
2. Примерно также, как в Москве и Питере, но с 1-3 месячным опозданием. Мы уже это наблюдаем: совсем небольшое снижение за счет вторичного рынка и опта, а также индивидуальных скидок. Затем - сохранение цен в валютной составляющей.
3. Пока этого не видно. Ожидаем в сфере распределения закупаемых государством квартир. Могут также появиться люди, ведущие разговор о существенных скидках при "задатках на руки". Не верьте, проверяйте через звонки непосредственно девелоперам (см. сайты, например в Rodex Group указаны все ценники на дома всех типов, во всех поселках и регионах России, где мы присутствуем).

1. На мой взгляд, Москва это отдельный рынок и я не думаю, что обязательно пойдет активный процесс перевода цен в у.е. в региона. Есть вероятность того, что девальвация скоро завершится и для пересчета из руб. в у.е. мы будем ближайший год использовать коэффициент не 25 к 1, а 35. 2.По поводу регионов. Там цены хоть и высоки но гораздо ближе к реальным показателям затрат или дохода, поэтому снижение также будет иметь место но не столь существенно, как в Москве.

Переход на рублевые цены - это длительный процесс для московского рынка. Перспективы ослабления доллара по отношению к рублю в ближайшие 3-5 лет будут способствовать этому процессу.
Высокие цены предложений на коммерческую недвижимость в совокупности со снижением спроса будут способствовать снижению цен.

Кто Вам сказал, что застройщики в такой версии развития событий будут "поддерживать бизнес"? Им проще вовсе уйти с этого рынка! Во время кризиса, как мы с Вами много раз слышали, многие производители предпочитают вовсе уничтожать товары, чем продавать их по низким ценам. Это стратегически выгоднее. И если попытаться заставить их действовать иначе, вопреки их стратегическим интересам, то Вы увидете исход с рынка. Что касается смет, то они утверждаются государственными органами только для жилья, строящегося по государственным заказам, или выкупаемым государством. Для частных сторон смета - конфиденциальная информация, которая не утверждается и не раскрывается.

При снижении цен активно формируется отложенный спрос. Попыток его активизации будет несколько. Первая такая попытка будет осенью 2009 года. Успешность этой попытки зависит от действий нашей управляющей подсистемы рынка, то есть власти. Пока нет особых оснований допускать успех этой попытки.

Это зависит от того, насколько конкурентным будет этот рынок и насколько быстро предложение будет догонять спрос, который активно рос до кризиса и который будет активно расти после кризиса. Если тенденции монополизации сохранятся, то цены будут расти вновь стремительно и надуется настоящий пузырь ("ловушка" в Вашем определении).

В Вашем утверждении есть доля истины. Чтобы жилье доставалось конечному покупателю для проживания необходимы общепринятые в мире налоги на недвижимость, налоги на перепродажи.

Есть основная заповедь инвестора: "Покупай дешево, продавай дорого". С 2001 года цены на московские квартиры выросли в 8 раз. Как думаете - сейчас дно рынка или скорее вершина...?

Для новых видов бизнеса и для новых предприятий в России 20% рентабельности - это мало! Для старых, еще "советских" производств - бывает и совсем немного - 2-5%. Стали появляться и новые отрасли, где рентабельность падает. Но и развитие там замедляется. Кстати, для загородных дачных поселков эконом-класса 20% - это далеко не редкий случай.

Коллеги, приветствую! По сути, за последние годы на московском рынке недвижимости произошел уникальный перекос: - при резком росте платежеспособности и высоком неудолетворенном спросе на жилье сохранялись низкие объемы строительства, которые явно отставали от потребностей населения. При восокой инвестиционной составляющей и расцвете ипотеки это загнало цены на неадекватную высоту. Только за последние 3 года подорожание в 3 раза. Поэтому рано или поздно неизбежно должен был случится кризис, который бы расставил все по местам. И девелоперы тут ни при чем - если покупатели готовы были платить больше, любой бы продавал дороже. Но те времена прошли, и вряд ли следует ожидать их возвращения. Думаю дальше этот рынок будет существовать на уровне ограниченной рентабельности.

Мне кажется, что до сих пор не созданы инструменты для создания конкуренции на рынке. И если вы послушаете строителей или девелоперов, то они вам искренне сообщат, что у них доходность не выше 20%. Где же оседают пресловутые 200-300% наверно ответ каждый для себя найдет сам.

Изначально рынки жилья в нашей стране контролировались сильными игроками субфедерального и муниципального уровней. С 2005 года началась активная фаза захвата инвестиционно-строительных рынков сильными игроками федерального уровня. С большой степенью вероятности, к 2010-2011 годам наиболее привлекательные инвестиционно-строительные рынки перейдут под контроль сильных игроков федерального уровня. К этому времени цены на жилье в России могут снизиться на 50-70%, то есть более соотвествовать значениям так называемой справедливой стоимости жилья.

Не люблю говорить о Рублевке, поскольку это - не показательная территория. По многим другим направлениям "дачи", особенно дальние уже несколько снизились по цене, однако из-за низкой рентабельности процесс снижения цен прекратился. Можно рассчитывать на некоторые скидки, особенно при оптовых покупках. Можно рассчитывать на снижения цен вторичного рынка "дач". А что касается себестоимости, то к сожалению, она включает и платежи банкам за кредиты. А эти затраты выросли в разы.

Это не верная информация. Насколько я знаю (хотя мой сектор - загородное малоэтажное жилье) столь высокие цены в Москве были по элитному жилью, где и себестоимость была существенно выше, причем в нее не входили коррупционные издержки.

То что жилье в н.в. дешевеет это уже признанный факт, но себестоимости в 1200 долл не стоит много придавать значения. Дело в том, что в указанной Вами себестоимости отсутствуют затраты на подключение к сетям и стоимость за земельный участок. А предполагать, что эти расходы в среднесрочной перспективе будут снижаться нет никаких оснований.

Жилье уже дешевеет. С большой степенью вероятности к осени 2009 года его стоимость снизится на 45-50% относительно максимальных цен предложений (сентябрь 2008).

Рентабельность сектора офисной недвижимости в Москве в 2006-2008 (I половина) гг. составляла, по признанию некоторых професионалов рынка. не более 50-60%, - а она по определению на рынке растущего финансового центра была выше ретабельности жилой (неэлитной). Так что соотношение 7000/1200 представляется крайне сомнительным, - особенно вторая цифра. Видимо, имелась в виду либо себестоимость собственно строительства (порядных работ, без девелопмента участка).

Для загородного малоэтажного строительства, особенно в сегменте эконом-класса, рентабельность невелика. Снижение цен приводит к тому, что предприниматели-строители начинают искать более прибыльных сфер приложения своей активности и накопленных капиталов. В итоге объемы строительства только падают. А на нашем, отнюдь не переполненном свободным предложением рынке жилья это будет плохо. Мы уже наблюдаем уход некоторых девелоперов с рынка, замораживание строек и новых проектов. Что касается материалов, то они действительно несколько уменьшились в цене, но зато чудовищно выросли процентные ставки по кредитам. И даже по этим в 2-3 раза выросшим ставкам кредит взять очень трудно, поскольку из-за кризиса на фондовом и финансовом рынках резко обесценились закладываемые под кредиты активы.

Процесс снижения цен на недвижимость будет доминировать на рынке в ближайший год. Негативное отношение к этому процессу формуруют мнения профессиональных участников рынка в различных СМИ, поскольку работать на растущем рынке всегда проще.

В целом разделяю Вашу позицию. С учетом первых признаков финансовой стабилизации интерес к вложениям в московскую недвижимость вновь появляется.

С конца 2005 года в Москве начался спекулятивный этап развития рынка жилья, который продолжался до середины 2008 года. За это время цены выросли практически в три раза. Продолжительность этого этапа связана с долей платежеспособных домохозяйств, которые потенциально могут совершать сделки по растущим ценам предложений. С конца 2008 года на московском рынке жилья начался период снижения цен, который продлится минимум до осени текущего года.

Я не являюсь консультантом по рынку акций и владею ценными бумагами только через профессионалов (ПИФы и брокеры).

Акции ПИКа, хотя и падали больше других девелоперов, но в целом из их ряда выделялись несильно. Теперь рекомендация одна - держать, если только это не последние ваши сбережения. Продавать уже поздно, даже если вы сомневаетеесь в способности компании выйти из долгового тупика.

Смотря в чем считать. Если в рублях - то вырастут, а не упадут. Если в валюте, - то на некоторые виды домов цены не изменятся (например, в загородной малоэтажной недвижимости цены уже немного снизились и вряд ли будут снижаться, кроме как на вторичном рынке и при оптовых закупках), а на другие (квартиры в многоэтажных домах) - снизятся незначительно.

На мой взляд, прогноз достаточно близок к истине. Но он достаточно не конкретный, т.к. рынок недвижимости в России очень многогранен. Вероятно, в этом году мы увидим жесткую оценку проектов в сфере недвижимости и оценку будут делать потребители, а не конкретны влиятельные лица.

Снижение будет еще более значительным 30-50% в зависимости от региона и сегмента рынка.

Появились первые признаки, что основной этап снижения арендной платы - уже позади.

Уровень арендной платы как правило не превышает 50% доходов домохозяйства. Сейчас средняя арендная плата для Московского региона выше 50% значения среднестатистического дохода домохозяйства. В конце 2008 года начался процесс снижения арендной платы. С большой степенью вероятности он продолжится и в первой половине 2009 года.

Думаю, что на ближайшие 2 года - нет.

Вводить надо. Но Ваше предложение по такой высокой ставке убьет интерес к покупке таких квартир. Если Вы думаете, что вслед за этим сильно упадут цены, то Вы ошибаетесь - упадут не цены, а объем строительства. Как следствие, упадет рынок аренды, ставки на нем вырастут и вновь придется пересматривать в сторону увеличения налог на инвестиционные квартиры. Таким образом, эта спираль будет на каждом витке сжимать рынок еще больше. Не лучше ли просто стимулировать само строительство, производство строительных материалов, сделать прозрачные правила выделения земли, подведения инфраструктуры и получения разрешений на строительство? Тогда на рынке будет больше предложения, вырастет конкуренция, на рынке будут не олигархические, а высокоэффективные компании, склонные не взвинчивать цены, а экономить на затратах.

Введение подобного налога представляется на практике весьма затруднительным. Прежде всего, необходимо иметь однозначныый критерий инвестиционной квартиры. Вторая квартира в собственности? Или жилье, принадлжащее человеку, прописанному по другому адресу? Понятно, что избежать попадание вашей квартиры в разряд инвестиционных по обоим этим критериям не составляет труда. Кроме того, далеко не совсем понятно. не придется ли в таком случае облагать налогом жилье, покупаемое работодателями для своих работников. Получение его нередко является единственным мотивом удержания работников на предприятиях или офицеров на службе.
Кроме того, введение такого налога вряд поможет тем гражданам, кто не имеет возможности купить квартиру. В качестве инвестиционного, как правило, бюджетное жилье не покупалось, а это значит, что даже падение цен на такие квартиры из-за их распродажи во избежание налогообложение не приведет к росту их доступности. Что же касается средств, который бюджет получит от такого налога, то их вряд ли хватит на организацию серьезного муниципального строительства.

Фактически Вы говорите о прогрессивном налоге на недвижимость.

Мировая практика показывает, что эти проблемы не связаны. Наоборот, высокую рождаемость демонстрируют те страны, где высока бедность, низкий уровень жизни граждан, плохие жилищные условия. В развитых странах и в странах, сопоставимых с Россией по уровню жизни, для стимулирования рождаемости применяются разнообразные меры в комплексе. Улучшение жилищных условий - лишь одна из них, хотя и очень важная. Вопрос: кто это будет финансировать? Если частный бизнес, то он должен получать прибыль, иначе никто работать не будет. Стало быть, для снижения цен на жилье нужно увеличивать конкуренцию среди производителей стройматериалов, убирать взятки и другие административные барьеры при получении разрешений на строительство и приобретение земли, снижать процентные ставки и пр. Власть мало делает в этих направлениях, и не девелоперы в этом виноваты. Другой путь - финансировать из бюджетов всех уровней. Но тогда надо урезать другие статьи. Какие? Это вопрос к депутатам, а не к строителям.

Согласен. Именно кризис поставил вопрос о социальном жилье для очередников на первый план. Раньше эта тема "скромно замалчивалась". Будем надеяться, что закупаемое властями у девелоперов жилье действительно дойдет до очередников. В будущем все же надо делать ставку на более широкое развитие ипотеки, побуждая граждан к более высоким доходам вместо ожидания в ныне уже ограниченной очереди.

Сходные с Вашими идеями предложения мы передавали в президентский совет по национальным проектам.

По имеющимся у меня сведениям, свободного жилья в Москве сравнительно немного. Загородная недвижимость существенно приросла в 2007-2008 годах, однако "пузыря" там не было, дома раскупались неплохо. Поэтому проблема не в построенном жилье, а в его доступности. Что касается средств на руках населения, то они на порядок больше, чем стоимость строящегося за год жилого фонда. Просто эти деньги распределены неравномерно, из-за чего и возникает большая доля "инвестиционных" квартир и домов. Однако это вопрос - государственной политики, справедливости налогообложения, развития конкуренции, занятости, упрощения для предпринимателей входа на отраслевые и региональные рынки.

Вряд ли стоит предполагать, что чиновники (а выкупом преимущественно занимаются муниципалы) сознательно так поступали, чтобы только усугубить проблемы девелоперов. Скорее, они просто хотели попытаться решить максимальную часть своих проблем с расселением ветеранов и военных, считая, что на самом деле застройщикам помогают, выкупая неликвид. Впрочем, пока, насколько извстног, по таким ценам в столицах, по крайней мере, были продано всего несколько домов, причем питерская администрация уже начала улучшать условия выкупа. В принципе, идет обычный рыночный торг, - просто задача поддержать девелоперов в массовом масштабе, на самом деле, на практике никогда и никем не ставилась. При этом отдельные шаги такого рода предпринимались - например, ситуация с гарантиями правительства Москвы по кредиту Банка Москвы для СУ-155.

В текущей ситуации, можно настаивать на снижении арендной платы, но не стоит этим злоупотреблять. Ситуация рано или поздно изменится и арендатор и собственник партнеры заинтересованные в стабильных взаимоотношениях.

См. ответ на вопрос 5.

Возобновится с ростом цен на российский экспорт и стабилизацией потребительских ожиданий населения, - но и то, вероятно, сначала рост будет по высокоценовым сегментам - те покупатели, у кого в тот момент будут деньги, просто захотят воспользоваться конъюнктурой и улучшить свои жилищные условия, - и только с некоторым лагом на массовое жилье. Когда это произойдет - сказать трудно, но вряд ли раньше 2010 г.

Очень сомнительно. В регионах и доля инвестиционного жилья, и жилья, приобретаемого в кредит, традиционно меньше, и колебания цен стройматериалов менее значительны. Наконец, в регионах больше доля бюджетного жилья, спрос на которое падает слабее, чем на более качественное. Да и кредиты зайстройщикам получать было сложнее - т.е. распродаж объектов по любым ценам, лишь бы расплатиться по кредитам - будет меньше. Таким образом, многие факторы обвала цен смягчаются.

Цены снизятся безусловно - поскольку как раз из-за финансового кризиса компании будут спешно завершать все начатые проекты и их стараться распродавать. Этот период займет до полугода, - и лишь потом начнет сказываться дефицит жилья из-за отсутствия нового предложения (хотя и этот сценарий не вполне однозначен - хотя фактор "навеса" инвестиционного жилья пока принципиальной роли не играет, его значение со временем будет расти).

Компания Rodex Group занимается возведением коттеджных поселков. Поэтому рынок квартир (а не дач и коттеджей) нами не изучается столь же дотошно, как рынок загородного малоэтажного жилья. Условия приобретения дома или квартиры в таунхаусе, построенном нашей компанией, практически не изменились за последние несколько кризисных месяцев, как в Подмосковье, так и в других регионах России. Стабильность и надежность отношений с клиентами для нас всегда были приоритетом и мы не собираемся что-то здесь менять только из-за того, что в мире наступил финансовый кризис. Кстати, в среднем покупка дома с участком земли в поселке эконом-класса и дальнейшая его эксплуатация обходятся дешевле, чем квартиры в окраинной многоэтажке. Об условиях приобретения все рассказано на нашем сайте. А вообще, приобретая квартиру или дом, надо следить за текстом договора, условиями и ценами дальнейшей эксплуатации, перечнем услуг, условиями оплаты (рассрочки, гарантии), возможностями и условиями ипотеки, правильностью оформления свидетельств о праве собственности, штрафными санкциями обеих сторон и пр. Соответствующие консультации можно получить у профильных специалистов.

В целом согласен с Вами. Более того, в секторе загородной жилой недвижимости цены даже в условных единицах падать практически уже не будут, поскольку чрезвычайно серьезно выросли кредитные ставки (в 2-3 раза), по которым теперь девелоперы могут привлекать банковские средства для строительства жилья. При этом цены на готовые строительные материалы снизились не в разы, а на проценты. Одновременно, несмотря на неясность с дальнейшими сокращениями занятости в экономике, спрос на жилье не снизился, а лишь стал "отложенным". В этих условиях цены падать не будут.

Вполне естественно, что информационное воздействие на потенциальных покупателей жилья не закончилось из-за начала периода снижения цен, как и не закончилось получение доходов от работы на рынке недвижимости. В настоящее время происходит смена сильных игроков на рынке, которые должны менять и стратегию бизнеса. На смену стратегии "строить мало и продовать дорого" постепенно придет стратегия "строить много и продавать много". Это возможно только после снижения цен по крайней мере на уровень середины 2005 года при сохранении нынешнего уровня доходов.

По данным минрегионразвития средняя стоимость кв.м. в Новосибе на начало 2009 г. составила около 34,2 тыс. руб.(-6% к 4КВ 2008). Как в целом по стране можно ожидать дальнейшего снижения.

Инвестиции в недвижимость - не спекулятивные, а долгосрочные. Поэтому продавать сейчас следует лишь в том случае, если Вам срочно нужны деньги, или они понадобятся в ближайшем будущем.

Абсолютно согласен. Играть на рынке недвижимости с коротким горизонтом невозможно. Кстати, большинство инвесторов это понимают - массового сброса инвестиционных квартир пока не наблюдается.

Снижаются закупочные цены в многоэтажках. В загородной недвижимости массовых государственных покупок нет. Там процесс разорения неэффективных девелоперов, а также строивших поселки в основном на заемные средства, идет очень активно. Что касается квартир в многоэтажках, то следует обратить внимание на то, что снижение цен происходит в основном при оптовых закупках жилья и при приобретении элитных квартир. А оптовые цены всегда ниже розничных.

Такой вариант не исключен, но многое будет зависеть от управляющих решений власти.

В условиях кризиса теоретически это возможно, но на очень непродолжительное время. Вместе с тем, за кризисом может следовать катастрофа, в условиях которой цены на жилье могут быть еще меньше.

Если исходить из среднего уровня з/п в 15-16 тыс. и средней стоимости кв.м. в 3КВ 2008 г. в 53 тыс., то снижение до уровня 3,5 годовых з/п уже подразумевает очень и очень существенное падение. Ниже вряд ли

Потому что растут, увы, от кризиса независимо. Более того, из-за кризиса, например, запланированные ранее Правительством уровни индексации с 1 января пассажирских тарифов РЖД были несколько снижены (ранее планировалось 14%, но в декабре было решено снизить цифру до 12%). То же в отношение газа - ранее планировалось 25%, но в середине дкабря цифра была снижена до 5%.

Крупные компании всеми силами стараются завершать начатые объекты - так, и в Питере, и в Москве до Нового года было сдано объектов на 25-30% больше (по площади), чем в 2007 г. Причем происходит это как раз из-за того, что если не сделать это сейчас, то потом "помешают" - значительная долговая нагрузка СК и падение цен. Что же касается падения цен до уровня 2004 г. - это кажется сомнительным, т.к. все-таки и нефть, и валюта - только пререквизиты оценки покупательной способности населения, а она сейчас безусловно выше.

Когда двелоперы перестанут гнаться за "сверхприбылью" (не более 20-30% в валюте - если не учитывать переоценку портфеля недвижимости) - цены вырастут до небес, потому что новое жилье водиться просто не будет.

Цены на недвижимость уже начали снижаться и этот процесс будет доминировать в ближайшие годы не только в России, но и во многих странах мира. Мировой опыт показывает, что рынок жилья должен быть сбалансирован не только по возможностям, но и по ограничениям. Важным таким ограничением, существенно сдерживающим спекулятивную долю сделок на рынке, является прогрессивный налог на недвижимость, налог на перепродажи. Пока ничего этого нет на российском рынке, хотя разговоры об этом идут уже второй десяток лет.

Теоретически это возможно, но для этого необходимо введение прогрессивного налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости.

К счасттю, подобные темпы снижения численности населения пока не столь вероятны. Буквально в посление несколько лет демографическая ситуация несколько улучшилась. Если в 2005 г. снижение составило 700 тыс. ч., то в 2006 уже 600, а в 2007 - на 200. А для городского населения статистика даже лучше.

На этот вопрос никто никогда не ответит - ответ на него зависит от глубины и длительности кризиса в целом, но даже известные регрессионные оценки Бейкер-Тилли (http://www.vedomosti.ru/newspaper/print.shtml?2009/01/20/177680 - $2100-2400) пока не выдерживают критики. Ведь они сами отмечали, что корреляция нефти и цен на кв. метр составляла до осени - в период роста того и другого - до 90%, т.е., если интерполировать эту ситуацию и на период падения, сильного временного лага быть не должно. Притом нефть за полгода (!!!) упала с максимумов почти вчетверо, а жилье - всего на 30-40%. А это значит, что регрессия в период падения "ломается"...

В ближайший год эти значения маловероятны, поскольку только стоимость прав на земельный участок в центре столицы составляет порядка $3000 за кв. метр. Мала вероятность того, что столичная власть пересмотрит в текущем году значения кадастровой стоимости земель. Вместе с тем, к 2011 году стоимость жилья в центре может снизиться на 60-70%, относительно максимальных цен (сентябрь 2008).

В 2009 г. снижение цен на 30-40% по отношению к прошлогодним максимума представляется нам вполне возможным. Вместе с тем, будет ли этот уровень "дном" сказать пока затруднительно. Многое будет зависеть от сроков собственно восстановления темпов развития мировой и российской экономики.

По данным из источников, заслуживающих доверия строительная себестоимость составляет в настоящее время порядка 20 тыс. рублей за кв. метр. (для Московской области, без земли и коммуникаций).

За последние несколько лет на рынке доминировали инвестиционные сделки, целью которых были и спекуляции жильем. Действительно, власть не приняла мер по ограничению спекулятивных сделок. Мировой опыт показывает, что прогрессивный налог на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, может эффективно противодействовать спекулятивному росту цен. Вполне естественно, что для домохозяйств, имеющих одно жилье, должны быть предусмотрены льготы. В 2008 году так и не была приняла новая глава Налогового кодекса о налоге на жилье, о которой говорилось в Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ.

Понятие "недвижимость" включает огромное количество разных типов жилых и нежилых зданий и сооружений, как индивидуального, так и коллективного пользования. Поэтому и понятие "рынок недвижимости" - слишком абстрактное. Цена квадратного метра в загородных поселках может колебаться в разы, причем такое имеет место не только в России, но и в упомянутой Вами Америке. Там самые разные дома, поселки, квартиры. И цены на них устанавливаются в зависимости от сотни самых разных факторов и условий. Во всех странах малообеспеченные люди пользуются государственной поддержкой в целях приобретения жилой площади. В богатых странах поддержка больше и квартиры, в которых живут малообеспеченные люди, также лучше. В России надо не только поддерживать граждан жилищными субсидиями и ипотечными кредитами, но и строить в 2-3 раза больше, чтобы приблизиться к ситуации в развитых странах. Ни то, ни другое пока делается. Кризис ситуацию лишь ухудшил - и строят меньше, и ипотека резка сократилась.

Полностью разделяю Ваш взгляд.

Действительно, в США по сосотоянию на ноябрь прошлого года в результате снижения цен в условиях кризиса сотимость стандартного дома (Single Family Home) составляла около $180 тыс. (250-300 кв. м.). Это, очевидно, существенно ниже, чем цена "квадрата" жилой недвижимости в среднем по России (52,8 тыс. руб. в третьем квартале 2008 г.). Однако кризис вряд ли существенно исправит дисбланс. Прежде всего, несмотря на снижение цен, нас ждет существенное падение темпов ввода жилья и дальнейшее сокращение ипотечного кредитования - мы ждем -20-25% от уровня 2008г. (600-630 млрд руб., по данным АИЖК), что, согласен полностью с коллегами, только усугубит ситуацию.

Столь детальная информация - коммерческая тайна. Можно составить некоторое представление об этом вопросе путем анализа СНиПов. Другой путь - попросить депутата направить запрос в органы, ведающие государственным заказом жилья. Для загородного строительства себестоимость колеблется в среднем от 30 тысяч до 50 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от размера поселка, используемых материалов, цены приобретения земельного участка и оформления соответствующих разрешений, типа домов (от нижнего эконом-класса и выше) и пр.

Эти цены в основном (после минимального снижения в октябре-декабре) будут стагнировать весь 2009 год. Если дом большой, то можно получить скидку.

Вероятно, цены на рабочие услуги будут падать, но только на нефофициальном рынке - из-за большого количества высвобождающихся специалистов. Рублевые же цены на стройматериалы, скорее всего, продолжат рост, но медленнее роста валютной корзины. При этом цены на отделочные материалы, видимо, будут расти быстрее, т.к. их производство, в отличие от базовых, более динамично и скорее будет реагировать на падение спроса падением предложения при прежней тенднции роста цен. Наконец, именно в этом сегменте отечественные производители пока могли с импортом только вести только ценовую конкуренцию, и теперь, с быстрым ростом курса, появилась возможность повышать цены и у них.

Согласно данным Росстата, сводные индексы цен строительной продукции за 11 месяцев 2008 г. снизился на 0.8 п.п. Снижение с максимальных августовских значений составило 1,5 п.п. В течение 2009 г. мы ожидаем его дальнейшей коррекции. Скорее всего, на фоне снижения объемов строительства и стагнации в отрасли себистоимость в целом будет снижаться.