Онлайн-конференции

Помощь
 
facebook
вконтакте

Рынок недвижимости: куда заведет кризис?

19.12.14 12:00
Россия вступила в полосу кризиса, который, по официальным прогнозам, может продлиться в лучшем случае два года. Нестабильная ситуация в экономике страны, стремительное падение курса рубля, растущая инфляция, снижение платежеспособности населения, валютные колебания – все это неизбежно окажет негативное влияние и на рынок российской недвижимости. ЦБ РФ на этой неделе резко поднял ключевую ставку, что может обернуться, по сути, обвалом ипотечного рынка – из-за высоких ставок кредитная покупка квартиры станет затруднительной, а ведь доля ипотечных сделок, по подсчетам специалистов, составляет сегодня около 50-70%. Из-за нестабильности курсов с большими проблемами уже столкнулись те, кто брал ипотеку в иностранной валюте. При этом за последние дни из-за ослабления рубля резко вырос покупательский спрос на квартиры. А с 1 января 2015 года обновятся и правила налогообложения на недвижимость.

Что будет с рынком недвижимости в 2015 году? Каким будет средний уровень ставок по ипотеке с учетом новой ставки ЦБ? Что в нынешней ситуации делать тем, кто собирается все-таки приобретать или продавать недвижимость? Будут ли банки усиливать требования к заемщикам? Насколько реалистичны прогнозы о том, что в 2015 году вторичный рынок перейдет на валютное ценообразование и расчеты? Какими будут объемы строительства в столице и регионах? Как будет реагировать на новую конъюнктуру сегмент коммерческой недвижимости? Интересны ли сейчас вложения в недвижимость в качестве инвестиций?

Участники конференции:

  • Денис Бобков, руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
  • Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
  • Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY
  • Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
  • Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ
  • Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ "ФИНАМ"
    Показывать ответы
    Скрыть все ответы
Скрыть ответы
70
14:42
Григорий
Здравствуйте я обычный Российский НИЩИЙ труд всей моей жизни и моей супруги а так же труд моих родителей свелся к покупке квартиры, за которую я так понимаю вскоре наша семья не сможет расплатиться. Скажите смогу ли я забрать деньги которые выплатил банку и вернуть ему квартиру с оценкой сделанного ремонта(или ремонт не будет оценен при изъятии квартиры???) Стоит ли ждать обвального удешевления жилой недвижимости, и если все-таки ждать, то таки приблизительно когда и в какие сроки она начнет обваливаться, учитывая опыт иностранных государств предателей! (извините за то, что я называю иностранные государства предателями, но сейчас вроде бы так принято!:)
15:33
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Не можете.
16:30
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Ждать не стоит.
16:39
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Ждать серьезного падения цене не стоит. Если кредит уже погашен, то вернуть квартиру банку невозможно. Если же ипотека не выплачена до конца, то банк может реализовать вашу квартиру, на вырученные деньги погасить часть долга, остальные- вернуть вам. Однако не стоит ожидать, что разница будет в вашу пользу.

Скрыть ответы
69
13:54
Информационная группа Finam.ru
Уважаемые дамы и господа!
Наша конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у участников еще есть возможность ответить.
Благодарим всех за интерес. Спасибо! Удачи!
14:02
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Спасибо организаторам, участникам и авторам вопросов за конструктивный подход и несомненную пользу от этой онлайн-конференции!..
14:09
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Спасибо всем за интересные, актуальные и нестандартные вопросы и мнения! Спасибо организаторам, надеюсь конференция была для всех полезна!
16:41
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Спасибо организаторам и участникам за актуальные вопросы, интересные мнения и живой открытый диалог!

Скрыть ответы
68
13:45
Олег
Интересует мнение строго по вторичному жилью в Москве. Конкретно интересует прогноз по ценам на жилье в хороших районах Моксвы (ЗАО, ЮЗАО), но в не самом новом жилье. Кирпичные-блочные дома 60-80 годов постройки. Мнение?
14:36
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Все зависит от конкретных квартир - количество комнат, планировка, куда выходят окна, этаж, соседи, окружение, транспортная доступность и т.д. и т.п. Но если говорить в целом - вторичка 60-х годов постройки сейчас не самый ликвидный продукт. Поэтому на общем фоне роста цен на новостройки (и как следствие, на вторичку) рост цен у таких квартир будет ниже, чем в других сегментах.

Скрыть ответы
67
13:30
Студент 2-го курса
Еще вопрос к Денису от студента 2-го курса экономического вуза. На 2015 год имеем следующие предпосылки: - Существенное снижение спроса на жилую недвижимость за счет заморозки ипотеки, предполагаемого роста безработицы, падения реальных доходов населения после окончания паники - Фиксированный объем предложения в силу того, что строительный цикл составляет 3-4 года - Альтернативные источники вложения денег - под 20-25% годовых в рублях, либо N% в валюте (в зависимости от уровня девальвации). В то время как сдача в аренду приносит 5% годовых, если повезет, и требует участия в этом процессе. Вопрос - является ли вложение в недвижимость экономически обоснованным и почему?
13:36
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
1. Заморозки ипотеки не будет - господдержка начнет работать.
2. Безработица - пока не фиксируется.
3. Падение доходов - да, вопрос насколько.
4. Текущая ключевая ставка не будет вечной, соответственно и альтернатива пропадет. Кроме того, неизвестно насколько за это время обесценится рубль.
5. Основная доходность от ЖИЛОЙ недвижимости - не от сдачи в аренду, а от роста в цене самого актива
В Московском регионе жилая недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти в цене, в отличие от рубля
14:11
beggarSoros
1. Процент по ипотеке и так бешенный, он не понизится, в любом случае будет выше. 2. Безработица реальная у нас всегда не фиксируется, а сокращения еще предвидятся, даже системные например у ростелекома и др. 3. Как это на сколько, а инфляция у нас какая, а курс доллара какой? А сколько было расходов в конце 2014? А зарплату кому на столько повысят? 4. Да, не будет, но и сразу не опустится и цены на продукты и др товары тоже не откатятся у нас такого не бывает. 5. Где рост актива относительно ... Далее →
17:02
rokugan
Насчет безработицы - пока не фиксируется, а после нового года будет провал. У меня в отделе уже сократили 1 сотрудника из пяти, у сестры в компании - 10%, у жены - с нового года на 15% урезают ФОТ, т.е. тоже будут сокращения. Минимум 10% безработицы обеспечено в 2015.

Скрыть ответы
66
13:29
Григорий,  Частное лицо.
Хотел бы узнать мнение экспертов - насколько нынешний шторм в экономике отразится на сегменте стрит ритейл и универсалных помещениях небольшой площади (до 500 метров)?. Ожидать ли падения цен на подобные объекты или напротив - цены поддержит спрос людей которые хотят консервативно инвестировать свои деньги?
13:36
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
На мой взгляд, цены на некоторые переоцененные элитные объекты стритритейла пойдут на спад даже в рублевом выражении и увеличится число вакантных площадей. Дело в том, что текущие арендные ставки ряда площадей не позволяют арендаторам выходить на рентабельность т.е. используются с имиджевой целью. При этом, падение потребительского спроса и ожидаемая в 2015 году рецессия в экономике заставляет арендаторов сокращать расходы.
13:39
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Кто потребитель таких площадей, и как он себя сейчас чувствует? Насколько я понимаю, не очень хорошо (торговля тяжело отреагировала на текущие события), и это может привести к снижению спроса на такие помещения. Но, повторюсь, нужно смотреть конкретные места

Скрыть ответы
65
13:22
Швец Алексей,  Частный инвестор
Добрый день! На сколько в %-м соотношении к текущему уровню может упасть цена на недвижимость в долларах США в следующем году?
13:39
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Добрый день! Это в том числе зависит от того, насколько вырастет курс доллара США. Этого пока никто не знает
13:46
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
В целом, динамика будет зависеть от конкретного объекта (высокое, низкое, среднее, элитное качество), рынка недвижимости (первичный/вторичный), типа недвижимости (жилая/коммерческая).
Свой общий взгляд на рынок я уже высказывал в рамках данной конференции. В среднем, цены в рублях от текущих уровней будут расти, но гораздо ниже уровня потребительской рублевой инфляции. В долларовом выражении, как ни странно, все будет зависеть от курса доллара. При этом, я не жду дальнейшего существенного ослабления рубля, если, конечно, не будет новых геополитических событий или резкого снижения цен на нефть.
13:49
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Добавлю, что ряд застройщиков по элитным проектам уже переводят прайсы в рублевый эквивалент на ближайшие 2-3 месяца как минимум. Это дополнительный фактор неопределенности для понимания динамики цен в долларах в следующем году
13:50
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
С большой степенью вероятности квартиры эконом и комфорт-классов снизятся в цене в $ на 12-15% от уровня ноябрьских цен 2014 г.
По более дорогому жилью подобный прогноз можно будет сделать в конце февраля-начале марта 2015 г.

Скрыть ответы
64
13:19
zabushka
Какие документы при строительстве жилого дома должны свидетельствовать о надежности застройщика? Какой пакет документов от застройщика гарантирует безопасность вложения денег в недостроенный дом? Спасибо
13:30
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Договор участия в долевом строительстве, проектная декларация, документы на землю (договор аренды или свидетельство о праве собственности) с соответствующим разрешенным видом использования, и разрешение на строительство. Это в рамках 214-ФЗ, по которому гарантируется "достройка" даже в случае банкротства застройщика.
13:53
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Также важным моментом является наличие у застройщика документов, касающихся технических условий на подключение к сетям коммуникаций, без чего построенный дом может быть не введен в эксплуатацию
16:34
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Самыми главными документами, которые являются строго обязательными при строительстве жилого дома в рамках долевого участия в строительстве и должны быть предоставлены застройщиком для ознакомления любому заинтересованному лицу, надо перечислить следующие:

Документ: проектная декларация.
Где посмотреть: проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком первого договора с участником долевого строительства.
Зачем: в проектной декларации указывается вся основная информация, как о самом застройщике, так и об объекте строительства. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Документ: разрешение на строительство.
Где посмотреть: в открытом доступе разрешение на строительство не опубликовывается, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.
Зачем: без этого документа застройщик не имеет права вести строительство и привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Документ: договор аренды/субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Где посмотреть: в открытом доступе договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности не опубликовывается, но по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить его для ознакомления.
Зачем: договор аренды/субаренды или свидетельство о праве собственности подтверждает право застройщика на пользование земельным участком, а также вид его разрешенного использования. В этом документе обязательно должен быть указан вид разрешенного использования земельного участка – строительство многоквартирного жилого дома. Без этого документа застройщик не имеет права привлекать денежные средства для строительства жилого дома.

Также застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
1) учредительные документы компании;
2) свидетельство о государственной регистрации компании;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено.

Скрыть ответы
63
13:14
Елена
Здравствуйте! Здесь уже звучал подобный вопрос, но был оставлен без внимания. Уважаемые эксперты, как, по Вашему мнению, отразится повышение ставки ЦБ на уже выданных ипотечных кредитах? В моем договоре дословно "Перерасчет размера ежемесячного платежа производится при изменении процентной ставки", при этом конкретно привязки к ставке рефинансирования (или ставке ЦБ) нет. Стоит в теории ожидать повышения процентов?
13:23
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
На уже выданных ипотечных кредитах - маловероятно, заемщик получит возможность ссылаться на пункт о форс-мажоре. Но в любом случае ситуация зависит от конкретного договора.
13:56
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Возросшая ключевая ставка в среднесрочной перспективе должна привести к росту всех процентных ставок в экономике. Таким образом, риск повышения ставки по ипотеке существует и сейчас вам имеет смысл обсудить подобные перспективы со своим банком. При этом, отмечу, что для банков ипотека по ряду причин является очень выгодным продуктом даже при умеренных ставках и они, как правило, готовы идти на некоторые уступки клиенту в форс-мажорных обстоятельствах.
14:54
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Надо более внимательно изучить договор. Выше должен быть пункт про изменение самой процентной ставки - при каких условиях она может меняться. А тот пункт, который вы привели в кавычках - это уже следствие.
16:33
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Согласно текущему законодательству банк не может в одностороннем порядке изменить условия кредитования, в том числе повысить ставку. Поэтому нужно внимательно изучить условия договора.

Скрыть ответы
62
13:12
Павел
Добрый день! Вы могли бы оценить доходность/риск для двух стратегий: 1. Вложение в доллар 2. Вложение в недвижимость. Горизонт инвестирования - 1 год. Как-то так.
13:45
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
1. Вложение в доллар. Доллар может сильно вырасти. Может не вырасти. А может даже произойти "отскок", о котором вчера говорил наш президент.
2. Недвижимость (новостройки) за декабрь подорожали уже на 5-10%. При заявленной господдержке ипотеки спрос в следующем году несколько сократится, но не так катастрофически, как в случае отказа от господдержки. За первые полгода 2015 прогнозируемый рост цен на новостройки составит минимум 10-15% (вследствие инфляции как минимум). При этом новых проектов выходить на рынок не будет в том же количестве, как в этом году, значит и объем предложения уменьшится. Соответственно, предпосылок для снижения цен не будет. Пока расклад в пользу новостроек. Но - смотрим конкретные проекты, застройщиков, стадию, и т.п. И конечно, нужно учитывать налоги.
13:56
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Я бы не стал ставить на доллар. Все что происходит сейчас - это следствия начала процесса отказа от доллара, как основной резервной валюты мира.
16:31
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
С долларом очень трудно прогнозировать, что будет. А недвижимость в цене будет расти на уровне 10-15% в год.
14:03
ikrivoguzov
Александр, в сторону какой новой резервной валюты смотрит мировое сообщество, юань?
16:07
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Мировое сообщество не едино, эра монополии доллара и связанных с ним валют подходит к концу. Будет и юань и рубль (может быть даже объявленный алтын).

Скрыть ответы
61
12:43
иван
В компании mr group по объекту "Савеловский Сити" уже более четырех месяцев не подписывают ДДУ.Сейчас перенесли с ноября на январь.Как вы думаете это "звоночек" т.к. объект планируют построить только к началу 2018г?
13:58
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Иван, добрый день. На рынке есть проекты, по которым подписание ДДУ затягивалось более чем на 6 мес. и тем не менее разрешительную документацию застройщик получал. Указанный вами проект изначально предлагал уровень цен ниже рыночных, логично, что и уровень потенциальных рисков был выше.
14:56
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Сама компания MR Group успела себя зарекомендовать как надежный застройщик, поэтому будем считать, что это некие временные трудности, и цена, как отметил Сергей, учитывала эти риски. Главное - цена в вашем договоре поменяться не должна, так что вы уже в выигрыше, Иван.
16:29
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
У МФК "Савеловский Сити" есть разрешение на строительство, уже идет открытие адреса и в скором времени со всеми физ. лицами будет подписан договор.

Скрыть ответы
60
12:39
ginik
Что по Вашему мнению эффективнее:вложить деньги до весны в банк под 21%. Или же сейчас вложить в недвижимость?
12:43
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
21% - это годовых. Реально весной вы получите 21%/365 х кол-во дней вклада. К примеру, это будет четыре месяца, значит вы заработаете 7%. Новостройки же еще в декабре подорожали на 5-10%. И в следующем году рост продолжится. Ответ очевиден - недвижимость (только жилая, и только надежные проекты).
13:10
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
В настоящий момент предложения о вкладах на 21% - на короткие сроки, 3 месяца. Недвижимость показывает сейчас результаты интереснее. Однако, что будет происходить на рынке недвижимости после марта 2015 - пока не очевидно и напрямую зависит оттого, что решать сделать с ипотекой. При текущей основной ставке в 17% она уже недоступна для подавляющего большинства потенциальных покупателей.
16:24
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
До весны на несколько месяцев ни один банк не предложит столь высокий процент, он возможен только для долгосрочных вкладов. Поэтому лучше вкладывать деньги в жилье.
12:47
ginik
почему только жилая? что с коммерческой недвижимостью? И как определить надежность застройщика...я так понимаю что в группу риска сейчас все попадают..
12:50
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Коммерческая недвижимость (пока) находится не в лучшем состоянии, а грядущая затоваренность (в Москве по крайней мере) приводит только к ухудшению ситуации.
По надежности застройщика - смотрите, какие проекты и КАК были реализованы им, сколько лет на рынке, по КАКИМ документам идет реализация проекта, КАКОВА динамика строительства и т.п.

Скрыть ответы
59
12:36
макс
в 94-95 году работал риелтором ,а потом так по инерции следил))в 98 году году в долларах!цены упали легко в три раза по сравнению с тем же 95--после девальвации--а в рублях конечно выросли--такая же ситуация будет и сейчас.в долларах упадет в разы ,а в рублях вырастет. Согласны?
12:40
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Да! ) Все идет к этому. Конечно, это еще будет зависеть от динамики валютного курса. И не в разы
14:00
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Не совсем так.
У позитивной части нашей власти есть стратегия и уже конкретные действия по укреплению рубля в ближайшие годы. То, что мы наблюдаем сегодня - это попытка сорвать действия по реализации этой стратегии.
14:00
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
В случае с рублями, вы не учитываете фактор рублевой инфляции. В 98 году она составила 82%, а сейчас по итогам ноября в годовом выражении она составляет 9,1%. Рубль сейчас гораздо медленнее обесценивается и переоценка активов в рублевом выражении также будет умеренной.
16:22
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Сейчас наблюдается ситуации похожая по сценарию на 1998 год, однако темпы изменений цен существенно ниже. При этом рост в рублевом эквиваленте менее интенсивен, чем снижение в долларовом.
14:08
ikrivoguzov
Вы хотите сказать, что все снова идет к девальвации? Это же утопия для страны.

Скрыть ответы
58
12:35
игорь
Как вы считаете стоит ли сейчас покупать аппартаменты?И не очень ли большой риск брать строящиеся аппартаменты с ГК в конце 2017года.Спасибо
13:07
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
С апартаментами больше вопросов по планируемой амнистии и то, как именно будет рассчитываться для них налог на недвижимость. Риск в большей степени в неопределенности уровня эксплуатационных расходов в апартаментах.
15:04
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
На мой взгляд, апартаменты в свое время заполнили рынок новостроек жилья из-за дефицита новых жилых проектов, возникшего в результате пересмотра инвест-контрактов в 2010-2011 годах. Я бы их разделил на два вида: 1) вновь возводимое жилье, продающееся под видом апартаментов, 2) реконструируемые бывшие производственные, административные и иные здания, расположенные недалеко от центра, и расчитанные на определенную аудиторию (как правило, золотую молодежь, молодых бизнесменов, не обзаведшихся еще своей семьей и детьми). И если первая категория со временем (с амнистией и т.п.) должна стать обычным жильем, причем со всеми условиями обычных многоквартирных домов, то вторая имеет полное право на существование и в дальнейшем. Это - вторая жизнь здания, которые по каким-то причинам перестали быть нужными в прежней функции, это - возможность приобрести уникальные объекты, это - удобно для молодежи. И для этой категории риски не поменяются - они по документам по прежнему будут идти как нежилые помещения, со всеми вытекающими последствиями, при этом оставаясь интересными объектами для собственного проживания или сдачи в аренду.
16:20
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Пока есть возможность приобрести одно из самых доступных предложений в "старых" границах Москвы, упускать ее нет смысла. Более того, сейчас власти обсуждают вопрос о снижении налоговой нагрузки на жилые апартаменты, а также об амнистировании этого формата, что приравняет их традиционным квартирам, оставив при этом привлекательную ценовую разницу между ними в пользу апартаментов.

Скрыть ответы
57
12:29
novoros
На сегодняшний день коробки строить еще выгодно, а вот с отделкой, и коммуникациями все обстоит очень печально,т.к. заменить нечем, импортозамещение отсутствует, в случае заменить нашими материалами, ухудшается долговечность, качество и т.д. Недвижимости на душу населения не хватает, а покупать некому. На сколько будем двигаться в морже?
12:39
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Почему же отсутствует? Сейчас много материалов для отделки, которые известны как "импортные", на деле производятся у нас в стране. Поэтому здесь не все так плохо. Но, конечно, чем дороже и качественнее материалы, тем больше шансов, что они импортные, и соответственно будут сильно дорожать...
13:13
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Отечественные производители отделочных материалов, тем не менее, существуют. Поэтому корректировка списка поставщиков на рынке произойдет.

Скрыть ответы
56
12:28
Baikina,  ИП Байкин
добрый день, вопрос обычный но нас сейчас очень тревожит, хотели в марте 15' взять квартиру в ипотеку со взносом 30%, деньги пока лежат на депозите, позавчера перевели в бивалютный пакет , вчера думали снова перевести в рубли но не решились, т к не знаем как поступить правильнее, подскажите в чем держать деньги и что делать с покупкой жилья
12:36
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
С учетом планируемой ипотеки, и ожидаемой господдержки ипотеки я бы рекомендовал подождать, пока она заработает в полную силу. Другое дело, что за это время цены на новостройки могут также значительно вырасти. Но если у вас бивалютный пакет - продавать уже поздно, а повышение курса также возможно, и эти повышения взаимно нивелируют друг друга.
13:21
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Пока нет понимания, какие именно программы господдержки будут введены для ипотечного кредитования, планировать ипотеку в марте - довольно условно. Если есть возможность взять сейчас на старых условиях - берите сейчас.
14:08
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
На мой взгляд, если вы собирались совершить сделку в рублях, то перевод средств в валюту очевидно был ошибочным (впрочем, зависит от курса конвертации). Если доходы сейчас не позволяют взять ипотеку по текущим ставкам, то рекомендую хранить сбережения в рублях на вкладах. Некоторые банки привлекают средства вплоть под 22% годовых. При этом, ЦБ РФ сейчас очень сильно зажимает монетарную инфляцию. Даже с учетом девальвации и продуктового эмбарго вряд ли она превысит 11-14% в 1 квартале 2015 года. При этом, далее ожидается ее плавное снижение ниже 10%. Вы можете хорошо заработать на спреде
16:15
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Пока еще непонятно, как государство будет осуществлять поддержку ипотечного кредитования, поэтому ипотеку лучше оформлять сейчас пока, например, в "Сбербанке" еще действуют программы со ставкой 12,5%, тогда как основные коммерческие банки уже подняли ставки до 19%.
12:41
Baikina,  ИП Байкин
Спасибо за ответ))
12:53
AUDOS
деньги хранить только в рублях, и лучше сейчас покупать пока банки ипотечные кредиты не подняли под 21%

Скрыть ответы
55
12:23
игорь
Здравствуйте.Как вы думаете,что будет с компанией MR GROUP в этой ситуации?
12:31
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Думаю, все будет хорошо! Но лучше спросить об этом у самой компании ) Если же вы про риски по текущим проектам, то насколько я знаю, они реализуются в рамках 214-ФЗ по ДДУ, что нивелирует возможные риски - при возникновении проблем государство будет обязано достроить проекты
16:12
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Наш партнер, компания MR Group является одним из крупнейших застройщиков в Москве в сегменте апартаментов. В активе компании уже есть ряд знаковых проектов, которые она успешно достроила и реализовала.

Скрыть ответы
54
12:19
Дмитрий
Насколько велик риск брать квартиру в строящихся объектах крупных компаний таких как, например, Мортон, ДСК1? Насколько я знаю Су155 уже плохо себя чувствует. Какие еще надежные застройщики сейчас есть на рынке Москвы и МО?
12:30
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
СУ-155 практически не реализует свои проекты по договорам долевого участия. Это о многом говорит. В отношении остальных - смотрите, по каким договорам идет реализация, проверяйте все документы, смотрите сами проекты, их стадию и динамику строительства.
16:09
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Совершенно необязательно, чтобы надежный застройщик был крупным. Есть ряд менее крупных компаний, которые добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками. Главное смотреть на схему реализации проекта, чтобы она соответствовала ФЗ-214, и на портфель уже реализованных проектов.

Скрыть ответы
53
12:15
Виктор,  Сатек
Что в нынешней ситуации делать тем, кто собирается продавать недвижимость? Продавать на фоне падающего рубля за рубли? Когда прогнозируется рост квартир в валюте?
12:27
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
В разгар кризиса обычно сильно снижается ликвидность у объектов недвижимости. Возможно, для быстрой продажи вам придется предлагать существенные скидки потенциальным покупателям. При этом, в долгосрочной перспективе, рублевые цены на недвижимость будут находиться под давлением ряда фундаментальных факторов (снижение спроса на инвестиционные квартиры из-за роста налоговой нагрузки, снижение платежеспособного спроса из-за падения реальных доходов населения, рост ставок по ипотеке после повышения ЦБ ключевой ставки и т.п.).
Собственно, как я вижу, у вас два варианта.
1) Продать сейчас за рубли и положить деньги во вклад под 20-22% годовых. Сейчас ЦБ зажимает монетарную инфляцию и вы получите хороший доход в рублях реальном выражении. В таком положении ждать несколько лет укрепления рубля.
2) Ждать укрепления рубля в течении нескольких лет, сдавая квартиру и потом продать ее.


12:29
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Я полностью солидарен с Тимуром по второму варианту. Недвижимость - это тот актив, который с течением времени дорожает в долгосрочной перспективе.
13:02
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Принимать решение по конкретным операциям с конкретным объектом должен сам собственник исходя из его нынешней ситуации.

Вот некоторые мои соображения по текущей ситуации в России.

Спекулятивная атака на рубль закончится уже в начале 2015 г.
Рубль существенно укрепится за счет экспортных операций России за рубли.
В текущем году будет сдано в эксплуатацию не менее 85 млн кв.м жилья, что будет абсолютным рекордом.
Власть будет создавать более благоприятные условия для строительства жилья в нашей стране, поскольку это будет способствовать скорейшему развитию внутреннего рынка страны.
В последующие годы Россия за счет завоевываемой в настоящее время возможности эмитировать деньги и торговать «не за доллары» на мировом рынке, будет все более динамично развиваться, наращивая при этом объемы строительства жилья. Поставленная цель – строить в год 1 кв.м жилья на человека с большой степенью вероятности будет выполнена к 2020 году.
Ипотечное кредитование станет к середине 2015 года более доступным, при этом будут решены основные проблемы «валютных ипотечников».
Ценам на жилье предстоит пройти процедуру нормирования налогом на недвижимость.
С большой степенью вероятности средние цены предложений на жилье в России будут медленно снижаться в ближайшие 1-2 года в рублевом исчислении.
В отдельных регионах (например, Московском) рост средних цен предложений может составлять до 5-10% в год. В дальнейшем темпы роста будут плавно снижаться.



16:02
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Продавать сейчас имеет смысл в случае, если в ближайшей перспективе на эти деньги покупается другая недвижимость. В обратном случае у вас на руках останутся обесценивающиеся рубли .
12:34
Winger
да, особенно это утверждение понравится японцам )))

Скрыть ответы
52
12:14
Victor,  privat
Здравствуйте. Прошу подтвердить или опровергнуть некую "схему будущего": рубли у народа таки есть; доллар дорогой и цены на товары выросли; выкупят бытовую технику и авто и приостановятся с покупками; нефть припадет еще от текущих уровней; строительство новых домов скорее приостановится... РЕЗУЛЬТАТ: цены на вторичное жилье возрастут в ближайшие нек. месяцев. уровень роста - производная функция от разницы в курсе рубля к доллару и ценой нефти. СПАСИБО
12:32
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Я думаю, что уровень спроса, это производная от динамики реальных доходов населения, уровня налоговой нагрузки, доступности ипотеки. Снижение предложения произойдет еще не скоро из-за долгих сроков ввода объектов. Таким образом спрос упадет раньше, чем упадет предложение и цены на недвижимость будут под давлением.
15:06
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Это очень условная теоретическая схема, которая реализуема в том числе при полной остановке строительства новых домов. А это просто невозможно.

Скрыть ответы
51
12:09
Олег
Насколько устойчиво финансовое положение у компании ПИК сейчас и измениться ли оно в худшую сторону в 2015 году?
15:08
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
16.12.2014: Президент и основной акционер девелопера «ПИК» Сергей Гордеев увеличил долю в акционерном капитале группы с 24,9% до 29,9%. Как вы думаете, Олег, имеет здравый смысл для владельца бизнеса при его неустойчивом финансовом положении увеличивать долю в нем? Я думаю, что у ПИК все в порядке.

Скрыть ответы
50
12:05
Петр,  АК
Строительство транспортно-логистических площадей в Приморском крае - интересная инвестиция в текущих условиях сближения с Китаем и другими азиатскими странами?
13:00
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
В долгосрочной перспективе (от 5 лет) - безусловно.
13:23
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Согласен с Денисом.
13:29
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
От 5 и до 10-12 при условии, что инфраструктурные проекты продолжат развитие, например Владивостокский КАД и т.д.

Скрыть ответы
49
12:04
Олег
Насколько велика доля импортных закупок у застройщиков? Насколько велик уровень закредитованности в целом по отрасли?
12:48
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Доля импортных закупок зависит от класса проекта. Чем выше класс - тем выше доля закупок импортных стройматериалов. В комфорт-классе - это несколько процентов от всего объема. Закредитованность - это нужно смотреть по компаниями. Механизм 214-ФЗ позволяет использовать относительно небольшие объемы кредитов (не более 30%), а остальные средства привлекаются от дольщиков. Но все, повторюсь, зависит от политики компании, ценообразования ее проектов и т.п.
13:27
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
По эконому и комфорт-классу доля импортных материалов в большинстве проектов не превышает 2-3%. Закредитованность есть у небольшого числа компаний, поскольку жилье большинство застройщиков строят на деньги "дольщиков".

Скрыть ответы
48
12:04
Oleg
Здравствуйте. Так же интересует движение цен на вводимое жилье и с ближним сроком сдачи в 1-2 кв. 2015 года по Питеру и ближ.пригородам. Спасибо.
12:38
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Повторюсь, что снижение спроса на инвестиционные квартиры из-за роста налоговой нагрузки, снижение платежеспособного спроса из-за падения реальных доходов населения, рост ставок по ипотеке после повышения ЦБ ключевой ставки и т.п. будет оказывать давление на цены. Я не жду их снижения, но темпы роста будут ниже потребительской инфляции. Однако, на рынке недвижимости очень многое зависит от конкретного объекта и региона, баланса местного спроса и предложения. На мой взгляд, по Питеру динамика цен на недвижимость первичного рынка среднего качества будет немного лучше таковой средней по РФ.
15:10
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Думаю, будет скачок цен в первом полугодии 2015, вызванный инфляцией и удорожанием стройматериалов в конце 2014 года, и в перспективе 2015. Так что, скорее вверх.

Скрыть ответы
47
12:03
Андрей,  Банк
Ставки по ипотечным кредитам выросли выше 20% (все выдачи не прошедшие до 17.12.2014 были приостановлены) Вчера пересмотрели ставки по МСБ КСБ ставки выросли выше 18,5% Политика ЦБ раскрутила маховик инфляционных процессов (бизнес будет закладывать в услуги и товары расходы на повышенные ставки + изменения курсовых разниц) Вкладчики сбера выносят бабло и приносят на вклады под 21% в МДМ АЛЬФУ и др. банки (по акционным вкладам) На какой срок ипотека перестанет быть доступной для населения ? Ожидается ли сокращение предложение на рынке недвижимости ? (за счет сворачивания новых проектов) или ожидается рост предложения за счет большого объема предложения на вторичке (+ рост дефолтных кредитов)?
13:27
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Вчера же президент России сообщил о планах по господдержке ипотеки. Поэтому с этой точки зрения вопрос, будем надеяться, будет скоро решен. Также могу сказать, что не все банки стали активно спекулировать сейчас на ипотеке, к примеру, Сбербанк по нашим проектам ЖК "Vesna" и ЖК "Павловский квартал" установил ставку от 12,5%. Сокращение объема предложения действительно прогнозируется.
13:30
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Ипотека будет не доступной не более 1-2 месяцев. Сокращения предложений на рынке жилья не будет. По итогам 2014 г. рост объемов строительства составит порядка +20%. Аналогичный показатель за 2015 г. эксперты RWAY оценивают в 12-15%.
15:55
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Сейчас сложно прогнозировать, насколько долго продержаться высокие ставки по ипотеке. Здесь в большей степени все зависит от регулирования данной ситуации государством.
Безусловно, работа по некоторым объектам находящимся только на стадии проектирования может быть приостановлена для реконцепции, соответственно, срок их выхода может отодвинуться. Однако это не говорит о массовом сворачивании нового строительства.

Скрыть ответы
46
12:00
Александр
За год моя квартира в Москве(трешка на беговой) подешевела на 15% в рублях. Смотрел год назад и сейчас в газете Из Рук в Руки. Почему при этом график на сайте irn.ru показывает рост? Это застройщики проплатили чтобы создать дополнительный спрос?
12:05
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Все зависит от конкретного дома и квартиры. График IRN показывает картину рынка в целом, и она может не совпадать с отдельно взятыми объектами. Нужно разбираться. Средняя цена на новостройки в Москве за это время в рублях выросла уже на 20%, однако нужно учитывать, что рост цен в новостройках обычно опережает динамику роста цен на вторичку вследствие того, что первичка за это время качественно меняется - она строится, становится более "готовой".
13:37
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
К сожалению, любые индексы необъективны при оценке конкретной квартиры или проекта - вторичный рынок Москвы сейчас сегментирован достаточно сильно и эта тенденция продолжит сохраняться в условиях снижения спроса. "Старая вторичка" продолжит снижение цен.
15:48
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Индикаторы рынка недвижимости показывают динамику средней цены на квартиры, а это, как говорят, "средняя температура по больнице", которая не всегда совпадает с динамикой цен в частных случаях.

Скрыть ответы
45
11:59
Петр,  АК
Добрый вечер. Вопрос из Владивостока: будет ли иметь какой-то особый путь развитие ситуации со стоимостью недвижимости (в том числе жилой) во Владивостоке даже в условиях надвигающегося кризиса в связи с анонсированным скорым присвоением городу статуса свободного порта и разворотом на Восток в торгово-экономических отношениях РФ с партнерами? Спасибо
13:09
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Мировой опыт показывает, что принятые решения об увеличении объемов инвестиций в тот или иной регион, как правило, приводят и к росту средних цен на жилье в таком регионе.
13:42
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
С рынком недвижимости во Владивостоке ситуация сложная: недостаточно проектов массового доступного строительства, поэтому даже "гостинки" стоят порядка 2 млн. рублей, очень плохая транспортная ситуация, общественный транспорт очень слабо развит, сложный рельеф для новых масштабных строек. Поэтому даже если мультипликатор создадут, для дальнейшего роста рынка потребуется внедрение масштабных градостроительных программ и совершенствования архитектуры.
15:13
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Это перспектива ближайших 5-10 лет, и изменения на рынке жилой недвижимости последуют за фактическими изменениями в торгово-экономических отношениях. Нужно следить за ними, а также анонсом грядущих масштабных изменений в жизни города. Согласен с Александром, увеличение инвестиций как правило приводит к росту цен на жилье, однако с другой стороны, могут появиться новые неосвоенные пока районы, новые форматы жилья, которые будут стоить дешевле. Признак цивилизованного рынка - предложение на любой кошелек, и инвестиции во Владивосток могут приблизить город к цивилизованному рынку недвижимости.

Скрыть ответы
44
11:53
Алексей,  ООО "РЖК-Недвижимость"
Здравствуйте, проясните ситуацию в регионах (Оренбургская обл. г. Оренбург), скажутся ли повышение цен, на строительной отросли в регионах, (цена квадратного метра?) и стоит ли ожидать роста цен на строительные материалы?
13:36
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Существенного роста цен на стройматериалы для жилья эконом и комфорт-классов не будет. Повышение рублевых цен предложений на такое жилье будет очень умеренным (до 10-12% в год в самых инвестиционно - привлекательных регионах). С большой степенью вероятности в Оренбурге и области рост цен предложений составит порядка 5-7% за год.
15:15
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Это будет зависеть от самих производителей стройматериалов. Соблазн повысить цены высок, однако если застройщики окажутся за порогом окупаемости, то это приведет к падению спроса на стройматериалы, и впоследствии - снижение цен на них. Однако вполне вероятно в ближайшее время ожидать роста цен стройматериалов примерно на 5%.

Скрыть ответы
43
11:52
Михаил
По данным регпалаты 90 % сделок приобретения жилья в последние 3 года происходило с привлечением заёмных средств. Многие уже столкнулись с сокращениями и потерей доходов. Думается ближе к весне стоит ждать массовый выброс на рынок ипотечных квартир. Ипотечный пузырь надут сильнее чем в 08ом году, кризис будет гораздо жёстче. За 5 лет не было сделано ничего, чтобы сделать жильё доступным для российских граждан. Почему государство и застройщики не сделали никаких выводов от кризиса 2008года? Какие меры по мнению экспертов стоит предпринять государству, чтобы в кратчайшие сроки снизить цены на жильё до платёжеспособного спроса без привлечения заёмных средств (в столице это 80 тыс.р./метр) не допустив банкротства строительной отрасли?
12:10
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Застройщики свои выводы сделали. Сейчас реализуются проекты качественно совсем другие, чем в 2008-2009 году. Например, сократились площади квартир, стало больше квартир более доступного класса (комфорт, например) в Москве и т.п. Застройщики в основном работают сейчас по 214-ФЗ, средства дольщиков идут только на строительство тех проектов, в которых они приобрели квартиры. Ипотека составляла до 50% от всех сделок, а то и выше (в ЖК Vesna у нас доходила до 75%), и это - именно пример повышения доступности. Массового выброса ипотечных квартир не будет.
13:43
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Доля ипотечных сделок в 2014 г. составит порядка 25-27% в целом по России. Показатель доступности жилья ежемесячно рассчитывается (на сайте RWAY) по всем субъектам федерации и в целом по России свидетельствует о том, что положение с доступностью жилья в России улучшается.
Меры уже приняты - это налог на недвижимость, который будет способствовать снижению стоимости жилья. Сейчас ставки налога и льготы по налогу достаточно мягки. Но это поправимо и предусмотрено. Возможно, в ближайшие годы будут увеличены налоговые вычеты.
14:13
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Согласен с Денисом, для многих людей, кто приобретал квартиру в ипотеку (особенно в Подмосковье), жилье было куплено не с инвестиционной точки зрения, а для дальнейшего проживания. Выставлять его на продажу будет, как минимум, невыгодно. В отличие от рынка ипотеки в 2008 году, количество заемщиков с высокой долей ежемесячного платежа от уровня доходов гораздо ниже, кризисная ситуация научила всех быть более осторожными.
15:45
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Во-первых, государству необходимо наладить внешнюю политику, которая, по сути, является продолжением внутренней. Тогда экономическая ситуация в стране улучшится, рынок недвижимости выравняется.

Скрыть ответы
42
11:50
Дмитрий,  Частное лицо
Мы многодетная семья,очень остро стоит вопрос покупки квартиры,что будет с ценами на новое жильё в 2015 году,что делать?сейчас в рассрочку покупать или лучше подождать,у нас есть материнский капитал.Спасибо.
12:11
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Если есть стабильный доход, то лучше сейчас покупать. Если есть возможность приобретать в рассрочку - прекрасно. Цены в 2015 году будут только расти. Уже застройщики объявили о повышении цен на 5-10%.
12:44
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Позитивная часть нашей власти намерена существенно изменить кредитно-финансовую систему нашей страны, что с большой долей вероятности приведет к укреплению нашей нацвалюты, то есть рубля.
На этом фоне цены не в рублях в среднесрочной перспективе (3-5 лет) будут расти...
Экономическая ситуация стабилизируется по большинству параметров к середине 2015 г. Если есть возможность, нужно подождать хотя бы 1 квартал. За 2014 г. будет введено на 20% больше жилья, чем в 2013 г. Его надо продавать, а сейчас - ажиотаж из-за влияния внешних факторов на рынок.
15:39
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Экономическая и политическая турбулентность не позволяют пока строить однозначные прогнозы на развитие рынка в 2015 году, однако сейчас на фоне активно спроса застройщики повышают цены, поэтому с покупкой лучше не откладывать.
12:25
twozoff
Что за бред. Цены будут расти. Вам заплатили что ли? В 2008 году цены сложились в 2 раза. Сейчас будет также.
12:37
ginik
тоже не понимаю с чего должны цены расти?? спроса не будет,т.к. кредиты станут недоступными..цены по логике должны будут падать в следующем году...
13:09
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
В отличие от 2008-2009, сейчас вложения в новостройки являются более надежным инструментом (при соответствии 214-ФЗ, ДДУ). Средства дольщиков идут на строительство именно того дома, в котором они приобрели квартиру. Поэтому массовой заморозки ожидать не приходится. А следовательно, и падения цен тоже. Снижения себестоимости из-за того, что стройки продолжатся также не будет, наоборот - инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость. Таким образом, застройщики, чтобы это компенсировать, ... Далее →
13:30
twozoff
Да можно и миллион за квадрат сделать. И железобетонные гарантии. Но когда нет денег у людей, товар остается не востребованным. А операционные расходы ни кто не отменял. И выплаты по кредитам. Это рынок. Видимо за 23 года наша страна и аналитики этого не поняли.
14:38
lind
Вспоминается начало 2009 года риэлторы, застройщики убеждали ,что недвига самый надежный инструмент для инвестиций и

Скрыть ответы
41
11:50
Людмила,  Традиция
Что сейчас предпочтительнее,инвестировать в недвижимость или подождать до весны
12:14
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Если у вас средства в рублях - инвестировать в новостройки. Весной цены вырастут. За первое полугодие 2015 ожидаем роста цен не менее 10-15%.
12:44
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Я уже отвечал в рамках данной конференции на схожий вопрос. Вкратце: цены на недвижимость первичного рынка в среднем по РФ будут расти медленнее потребительской инфляции + вы можете столкнуться с падением ликвидности. Если есть желание инвестировать именно в недвижимость, то уделите много внимания изучению конкретного объекта. Нельзя исключать, что из-за особенностей местного рынка вы получите доходность на вложения выше среднерыночной.
15:35
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если есть свободные средства, то лучше всего не откладывать инвестирование в недвижимость до весны, поскольку существующий интенсивный спрос может "подогреть" к весне цены, а экономика и политика в стране -преподнести самые неожиданные сюрпризы.

Скрыть ответы
40
11:49
Дмитрий
Будет ли рынок как первичный так и вторичный переходить на ценообразование в долларах в ближайшее время? (2015г)
12:18
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Скорее нет. Все уже "привыкли" к рублевым расчетам, банки кредитуют и застройщиков, и ипотечников в рублях. Другое дело, динамика цен, конечно, увеличится.
12:20
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Этого не произойдет.
12:46
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Крайне маловероятный сценарий развития событий, пока рублевая инфляция находится под контролем (9,1% в ноябре годовая).
14:22
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
По элитным проектам идет даже обратная реакция - переход из долларов в рубли) А если серьезно, то рынок в следующем году будет определяться не столько проблемами у девелоперов с увеличением расходов на строительство и прочих издержек, сколько возможностями спроса. Пока большинство населения получает зарплату в рублях, переход в долларовые цены маловероятен.
14:27
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Мало вероятно. Попытки будут. Но наступает "рынок покупателя", а покупателям выгодны цены в более слабой валюте.
15:32
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
На протяжении долгого времени мы наблюдали обратный процесс, когда цены переходили из доллара в рубли. Сейчас обратное движение маловероятно, поскольку все операции в большинстве отраслей производятся в рублевом эквиваленте.

Скрыть ответы
39
11:45
Антон,  частный инвестор
Добрый день! Я построил 14-ти квартирный дом (2-х и 3-х комнатные квартиры) в 3 км. от МКАД, в поселке с развитой инфраструктурой (поселку уже более 10 лет), все документы получены, можно начинать продажи квартир (стройка велась на собственные средства, без привлечения кредитов). Но сейчас, я задаюсь вопросом - стоит ли сейчас начинать продажи ? Стоит ли повышать цены на квартиры если начинать продажи сейчас ? Спасибо за ответ
12:19
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Если средства нужны - стоит начинать продажи. Цены нужно смотреть исходя из рыночной конъюнктуры. В следующем году продавать будет сложнее
12:24
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Продавать лучше сейчас, пока есть повышенный спрос!.. Но все зависит от Вашей конкретной ситуации...
15:28
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Конечно, нынешний период является оптимальным для продаж, поскольку спрос находится на высоком уровне. Однако существуют успешные инструменты стимулирования спроса, которые могут обеспечить успешную реализацию и в 2015 году. Все зависит от ваших приоритетов.

Скрыть ответы
38
11:44
Магнитогорец
А почему растут цены на стройматериалы? Песок тоже из ЕС импортируем?
12:15
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Это - следствие валютной паники. Все повышают - и я повышу, логика такая
12:23
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Действительно, это следствие паники. Ко второму кварталу 2015 г. большинство ценовых параметров стройматериалов придет в норму.
15:25
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Высокий спрос на стройматериалы на ряду с конкуренцией между зарубежными и отечественными производителями формирует практически единое ценообразование на аналогичные продукты. Нынешнюю ситуацию хорошо характеризуется цитатой из известного отечественного фильма: "Все побежали, и я побежал".

Скрыть ответы
37
11:42
Александр
Компания Су-155 платит сейчас 250% годовых по своим облигациям, у других строителей тоже космические доходности. Скажите неужели в недвижимости такая критическая ситуация? Ждет ли нас массовые банкротства или есть смысл вложить деньги в облигации застройщиков и получать по 250% годовых?
12:16
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
250% - это уже похоже на пирамиду.
12:52
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Только что посмотрел - в среднем 90% эффективная доходность к погашению. При этом бонды очень неликвидны, на рынке их много не купишь. Это не значит, что проблемы у всей отрасли. Доходность связана со спекуляциями вокруг долговых обязательств одной конкретной компании. Да, я не рекомендую принимать участие в подобных спекуляциях, если вы, конечно, не инсайдер.
12:38
twozoff
Сейчас все платят такую доходность, не только строители. Денег нет, а по кредитам платит надо.

Скрыть ответы
36
11:32
Антон,  РСД групп
каков будет спрос и движение цен на участки без подряда в сегменте дальних дач (расстояние от мкад от 80 до 110 км)
12:20
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Зависит от конкретных направлений и проектов. На удачные поселки цены и спрос растут, на неудачные - падают.

Скрыть ответы
35
11:31
Ольга,  г. Москва
Покупать ли квартиру сейчас? Если "да", то на вторичке или на первичке. Есть сбережения: 3/4 в долларах, 1/4 в рублях. Пока хватает на 2-х комнатную без ипотеки. Для собственного проживания приобретаемая квартира может начать использоваться не ранее чем через 3-4 года, а может быть и никогда.
12:22
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Если хватает без ипотеки, вложение запланировано долгосрочное, то я бы рекомендовал приобрести. Лучше на первичке (сэкономить и даже заработать), но при этом на средней или высокой стадии готовности (чтобы минимизировать риски). Ваши условия и сроки это вполне позволяют )
14:25
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
До НГ - не успели. А после Нового года многое может измениться. Надо смотреть на ситуацию, как она изменится к середине января, а уж затем принимать то или иное решение.
15:19
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если нет необходимости в ипотечном кредитовании и место постоянно проживания есть, то с целью сохранения своих средств от обесценивания можно порекомендовать вложится сейчас в новостройку, поскольку это позволит еще и приумножить свои средства. При выборе объекта лучше обратить внимание на местоположение и транспортную доступность, а также наличие развитой инфраструктуры и окружение проекта.

Скрыть ответы
34
11:24
Burgermeister
У меня вопрос с утверждением к вам коллеги. То что ценник на жилье будет падать - это несомненно, и он будет падать скорее не по фундаментальным причинам, которые сейчас будут описаны по порядку. У меня вопрос несколько другого характера. Как вы считаете каким процентом своей доходности компании застройщики готовы будут поступиться, чтобы именно выжить и иметь возможность достраивать объекты которые уже начаты ? Речи конечно не идет на то, чтобы начинать новые (об этом сегодня речи не идет). Я думаю процент доходности вы знаете.
11:52
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
По моим оценкам, в среднем рентабельность выручки по EBITDA компаний сектора сейчас составляет около 17-22%. Если проводить аналогии с кризисным 2009 годом, то, при негативном сценарии развития событий, можно ожидать снижения рентабельности примерно на 8-12 п.п.
14:24
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В кризис 2008 - 2009 были случаи, когда застройщики снижали цену и на 50%, предпочитая продавать в убыток. Потому что есть проценты по кредитам, есть зарплаты работникам: то, что нужно платить даже при отсутствии продаж.
Конкретный размер скидки зависит от кредитной нагрузки конкретного застройщика: если она небольшая - могут заморозить строительство, от стадии готовности строительного объекта, от того, сколько квартир реализовано (хватит ли уже полученных застройщиком средств на достройку дома, или нужно будет еще привлекать деньги дольщиков)
15:21
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Тут очень просто, как с любым бизнесом. У вас есть деньги. Вы можете отнести их в банк, и получить, к примеру, доходность 20% годовых. Или вы можете вложить деньги в бизнес, купить землю, построить дом, продать квартиры, и получить тоже некий доход. Если эта доходность будет меньше 20% + некая премия на риск (ну, скажем, 7-10%) - суммарно, к примеру, 27-30%, то овчинка выделки не стоит. Но это в краткосрочной перспективе. Серьезные компании живут, как правило, долго, и хотят оставаться на рынке всегда. Поэтому они готовы поступиться своей прибылью в текущий момент, чтобы потом "наверстать", имея более выгодные позиции, чем стартапы.

Скрыть ответы
33
11:18
Николай
Ждёт ли банкротство застройщиков при повышении процентной ставки на ипотеку? Кто ж будет брать квартиру под нереальные проценты? И можно ли вложить деньги в недорогую землю 5-10 Га под дачный посёлок с прицелом на 3 года?
12:27
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Начну со второго вопроса. Нужно оценить конкурентное окружение, посмотреть чем именно ваш поселок будет лучше конкурентов, насколько он будет удачнее. Если да, то можно рассматривать варианты. Удачные проекты реализуются быстро. Однако в целом сейчас рынок загородной недвижимости, конечно, будет сужаться - все-таки загородка - это "второе", а не "первое" жилье для подавляющего большинства наших сограждан.
По первому вопросу: во-первых, застройщики будут подстраиваться, предлагать свои длительные рассрочки и т.п., во-вторых, государство поддержит ипотеку. Она повысится, но, по нашим ожиданиям, не так сильно, как сейчас предлагают некоторые банки, пользуясь паникой - 18-25%. Для сравнения - Сбербанк России по нашим проектам сейчас предлагает ставку по ипотеке от 12,5%
15:12
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Учитывая, что общий объем сделок с привлечением заемных средств занимал больше половины рынка, уход таких покупателей способствует "просадке" спроса. Однако из этого не следует банкротство застройщиков. Учитывая потребность населения в доступном жилье и намерение государства поддерживать ипотеку, спрос на проекты в массовом сегменте останется, как и льготные программы по ипотечному кредитованию.

Скрыть ответы
32
11:17
Алексей
Что скажете про вторичные квартиры в регионах? В частности интересует Ярославль. Так же интересует ваше мнение по поводу строящихся домов, насколько высока вероятность получить недострои в результате роста ставок по ипотеке до понижения ключевой ставки? Коммерческая недвижимость, стоит ли сейчас в нее вкладываться? Офисы А B класса. Спасибо.
14:32
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Рынок жилья в регионах с высокой долей ипотеки (а в Ярославле, по нашим данным, в новостройках около 80-90% сделок приходилось на ипотеку) пострадает сильнее, чем в Московском регионе. Снижение спроса, безусловно, ударит по застройщикам и как минимум приведет к снижению планируемых объемов строительства. По текущим проектам, как уже не раз говорилось в рамках данной конференции, затягивание сроков либо приостановка строительства вероятна, вопрос надежности застройщика
15:25
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Коммерческая недвижимость при снижении деловой активности (если брать в целом) не является ликвидным активом. Однако надо смотреть конкретные объекты - хорошие объекты востребованы всегда.
Приобретение вторички в регионах целесообразно для собственного проживания. Строящиеся дома, как отметил мой коллега, находятся в зоне риска, однако ФЗ-214 (при его соблюдении) позволяет достроить дома за счет государства при банкротстве застройщиков.

Скрыть ответы
31
11:16
Михаил,  Финам
У меня есть ипотечный договор. Может ли банк повысить процент по потеке из-за повышения ставки Центробанком ?
12:28
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Нужно смотреть договор. Возможны разные варианты.
14:18
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Прецедентов не было. Но возможность повышения ставки предусматривается кредитными договорами многих банков.
15:05
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Согласно федеральному закону "Об ипотеке" банки не имеют право повышать ставку в одностороннем порядке по уже заключенным кредитным договорам. Однако, действительно, стоит пересмотреть условия своего кредитного договора.

Скрыть ответы
30
11:15
Miracle01
Что сейчас было бы лучше , попридержать деньги для покупки квартиры на пару месяцев под 20% годовых или бежать вместе с толпой и покупать квартиру на растущем рынке ? Что будет с ценниками на вторичку после нового года в рублях ?
13:35
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Ставка в размере 20% годовых для банковских вкладов действительна в случае неприкасаемых вкладов на несколько лет. Тогда как на несколько месяцев банк может предложить процент в размере 6%.
При таком сравнении инвестирование в недвижимость более надежный и доходный актив.
15:28
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Два месяца под 20% - это всего 3,3% дохода на вашу сумму. Оцените сами на фоне того, что застройщики уже заявили о повышении цен на 5-10% в ближайшее время, а в перспективе цены будут расти еще. Вторичка, соответственно, тоже пойдет вверх.

Скрыть ответы
29
10:57
валентина,  ИП ПАК В.М.
Как повлияет кризис на ценообразование земельных участков в Подмосковье? Меня интересуют земли ИЖС и ЛПХ ( 20-50 км от МКАД ).
11:11
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Прошлый кризис повлиял на рынок загородки и земельных участков негативно. Однако сейчас ситуация следующая - если говорить об организованных поселках, то земля пользуется стабильным спросом в удачных по концепции и местоположению поселках, а неудачные проекты переживают трудные времена. Предпосылок для кардинального улучшения или ухудшения ситуации с землей нет. Ипотека на земельном рынке развита крайне слабо, поэтому банковские перемены практически не повлияют. И идет дедолларизация - все продавцы переходят на цены в рублях, поскольку в долларах устанавливать цены при таких валютных колебаниях уже бессмысленно. В долларах цены будут снижаться, как и происходило все это время с прошлого кризиса.

Скрыть ответы
28
10:08
Алексей
Добрый день! Как лучше сохранить денежные средства (в рублях) у меня два варианта: вложить в недвижимость (новостройки или вторичка)с последующей перепродажей или не суетиться и положить в банк - ставки сегодня по рублевым вкладам доходят до 21% годовых
11:02
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Банки сегодня предлагают довольно заманчивые условия, но... Сами посудите, что произошло с рублем за какие-то несколько месяцев? В то же время недвижимость (особенно новостройки, вторичка с инвестиционной точки зрения менее доходна, и потому менее привлекательна) является тем активом, который даже если и будет дорожать не так сильно, как валюта, или даже если не будет дорожать какое-то время вовсе, все равно потом снова начинает набирать стоимость. В отличие от денежных инструментов, на которые действует инфляция. Поэтому с точки зрения надежности лучше вложить средства в новостройку, желательно на средней или высокой стадии готовности (чтобы минимизировать риски) и иметь возможность дальше оценить, как будет развиваться ситуация. Московская недвижимость будет всегда востребованной, пока московский регион остается финансовым и деловым центром России. Кстати, за эти несколько дней многие застройщики уже были вынуждены поднять цены на 5-10%. Так что, кто-то, купив несколько дней назад, уже заработал )
13:32
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Лучшим вариантом будет вложение средств в недвижимость, поскольку рост цен по проекту в независимости от роста самого рынка может составить до 40%. При этом стоимость рублевого вклада за тот же срок может обесцениться.

Скрыть ответы
27
10:06
Vrednot,  Net
Какого движения по ценам ждать в 2015 году на рынке Санкт-Петербурга? (интересен вариант покупки небольшой квартиры в старом фонде в центре под сдачу в аренду). Ждать падения или покупать сейчас? (Не ипотека)
11:12
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Для сдачи в аренду при покупке за имеющиеся на руках средства рекомендовал бы приобрести квартиру сейчас. Если вы ее сразу сдадите, то даже в случае коррекции цен, все равно вы уже себе вернете часть стоимости квартиры.

Скрыть ответы
26
10:02
Руслан
Как Вы думаете как сложившаяся ситуация повлияет на застройщиков? Особенно интересно на себестоимость объектов?
11:16
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Себестоимость может начать расти. В отличие от продуктов и прочих социально значимых вещей, которые жестко контролирует и будет контролировать государство, строительные материалы могут начать дорожать (даже отечественные). Импортные стройматериалы будут дорожать обязательно. Следствие - застройщики будут вынуждены перекладывать это на покупателей. А так как покупателей в следующем году ожидается меньше (поскольку спрос сильно "вымылся" в этом году из-за всех произошедших ажиотажей), то неминуемо еще большее повышение цен...
13:29
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Учитывая, что в строительстве используется большое количество материалов импортного производства, можно предположить, что себестоимость объект возрастет. И все издержки в конечном счете будут переложены на плечи покупателя.

Скрыть ответы
25
10:01
7 7 5 3 1 9 1
Добрый день! Что будет с ценами на элитку и эконом в первом полугодии 2015 года в Москве и Санкт-Петербурге?
11:18
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Эконом-класс в Москве и Санкт-Петербурге продолжит дорожать - что будет связано, в первую очередь, с инфляцией и сокращением спроса вследствие удорожания ипотеки. Элитка - в большей степени перейдет на рублевые ценники, и будет дорожать уже в рублевом отношении. Удачные проекты будут дорожать сильнее.
13:26
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Экономкласс в Москве продемонстрирует умеренный рост, однако в элитном сегменте может быть коррекция цен вниз за счет фиксации курса и невысокого спроса.
14:15
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В Москве жду снижения. Однако, его может не быть при высокой инфляции: просто каждая бумажная денежка будет стоить меньше.
В пересчете на "бутерброды" недвижимость подешевеет.
12:50
7 7 5 3 1 9 1
Спасибо

Скрыть ответы
24
09:48
Тьма Петрови4
Добрый день! Динамика цен на недвижимость в Москве и МО в перспективе на 2 года?
11:23
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Сильный рост в первой половине следующего года (не менее 10-15% за полгода), далее рост будет более сдержанным, в соответствии с инфляцией. На 2016 год давать прогноз сложно - слишком много влияющих факторов, слишком нестабильна сейчас наша экономика.
12:55
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Динамика в рублях будет положительная, но ниже уровня потребительской инфляции (в ноябре годовая инфляция составила 9,1% годовых) из-за дисбаланса спроса и предложения в пользу последнего.
13:24
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
В настоящий момент практически невозможно дать конкретный и оправданный прогноз по росту цен на ближайшее два года. Однако можно сказать, что рост цен будет вероятнее всего умеренным и не превысит 10% в год. При этом ситуация может резко изменится под влиянием макроэкономических и внешнеполитических изменений.

Скрыть ответы
23
09:29
Сергей,  NTC
Добрый день. Меня и интересует, как будут вести себя цены в рублевом диапазоне. На вторичном рынке жилья? В первом полугодии 2015 года. Будет ли повторение 2008-2009 года ?
11:29
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Добрый! В отличие от 2008-2009, сейчас вложения в новостройки являются более надежным инструментом (при соответствии 214-ФЗ, ДДУ). Средства дольщиков идут на строительство именно того дома, в котором они приобрели квартиру. Поэтому массовой заморозки ожидать не приходится. А следовательно, и падения цен тоже. Снижения себестоимости из-за того, что стройки продолжатся также не будет, наоборот - инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость. Таким образом, застройщики, чтобы это компенсировать, будут повышать цены. А поскольку вторичная недвижимость идет по ценовой динамике за первичной, то там также в рублевом выражении будут цены расти. За первые полгода 2015 по первичке мы ожидаем роста цен не менее 10-15%
14:12
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Если ставки по ипотеке не снизятся - цены будут падать. На все.

Скрыть ответы
22
09:29
Ахмет
Какие, по вашу мнению, могут быть изменения предпочтений покупателей в сегменте жилой недвижимости в ближайшие годы? Я имею в виду отношение индивидуальных домов к многоквартирным, вторички к первичке, панельных к монолитам, и тд, и тп. То, что вам ближе и понятнее, разумеется.
11:32
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Современный покупатель становится избирательнее, обращает больше внимание не на количество квадратных метров, а их качество, архитектуру, планировочные решения, концепцию проекта в целом. Безусловно, окружение проекта и его транспортная инфраструктура останутся важными критериями для принятия решения покупателем в ближайшие годы
13:20
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
В формате городского жилья, происходит смещение покупательских предпочтений из более высоких ценовых сегментов в более низкие, следовательно девелоперы учитывают изменение портрета покупателя и сокращение бюджета покупки, поэтому реализуют свои проекты в новом формате. Например, комплексы бизнес-класса с площадями квартир, более характерными для комфорт-класса. Эта тенденция сохранится и в 2015 году. На рынке появятся проекты смежных классов: комфорт+, бизнес+ и пр.

Скрыть ответы
21
09:18
Ася
Добрый день! Как Вы считаете, имеет ли смысл сейчас срочно покупать в долгосрочную рублевую ипотеку квартиру под сдачу? Или подождать падения цен в кризис (будет ли оно?) Или цены наоборот резко вырастут в связи с ростом курса.
11:41
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Добрый! Сегодня ипотека резко подорожала, и покупать под такие проценты (сейчас это в среднем 18-25%) для последующей сдачи квартиры в аренду я бы не рекомендовал. В этом случае лучше подождать - государство разрабатывает программы субсидирования ипотечных программ, и ставки будут снижаться. Хотя на некоторые объекты (например, у нас для ЖК Vesna и Павловский квартал) действуют программы ипотеки Сбербанка от 12,5% - нужно внимательно следить за такими акциями. Ипотека в ближайшем будущем даже с помощью государства будет все-таки дороже вчерашних ставок (до последнего повышения ключевой ставки). Что касается самой недвижимости - падения цен не ожидается, и ждать его сейчас не имеет смысла. Цены будут расти из-за инфляции, вызванной ростом курса. В ответе на 23 вопрос я пояснил, вследствие чего следует ожидать дальнейшего роста цен.
13:16
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если рассматривать приобретение квартиры в ипотеку, то лучше озадачиться данным вопросом сейчас, поскольку коммерческие банки уже пересматривают ставки в сторону увеличения до 20%, государственные банки пока держат прежние ставки, однако и они планируют их пересмотр в самое ближайшее время.
14:11
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Ставки начинаются от 18% годовых. Если кредит 5 млн., то за год заплатите банку только процентов 900000 рублей.
Квартиру стоимостью 5 млн можно сдать примерно за 40000 рублей в месяц (если постараться). Итого: в виде процентов отдать банку 900000, чтобы заработать от арендаторов 480000. А что: "нормальный бизнес".
Ася, сидите на попе ровно и ждите снижения ставок. Еще будет удачное время для инвестиций!

Скрыть ответы
20
08:38
Леля
Какова вероятность, что застойщики, понабравшие заказов уже на 2016-2017 года (долевое участие, дом сейчас на уровне котлована или вообще чистое поле) начнут банкротится и не достоят дома...
11:44
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Такая вероятность существует. Однако если говорить о договорах участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ, в случае банкротства обязательства по строительству домов перекладываются на государство. Хотя, конечно, риски выше, чем в случае с проектами, находящимися на средней стадии строительной готовности, из которых я бы и советовал выбирать. Критерии выбора с точки зрения рисков: ФЗ-214 и ДДУ, средняя или высокая стадия строительной готовности, репутация застройщика, и большой плюс, если есть в рамках этого же проекта уже построенные и сданные дома, как, например, в нашем проекте ЖК Vesna
13:13
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Крупные игроки рынка возможно сократят портфель проектов на 2015-16 годы, однако их банкротство маловероятно.
14:04
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Вероятность есть. Беда в том, что даже самую устойчивую организацию могут довести до банкротства дольщики, если начнут паниковать. А потому, все зависит от того, как застройщики будут работать со своими дольщиками, чтобы те не поддавались панике.

Скрыть ответы
19
08:16
Iazichnik
Здравствуйте, меня волнует контрастное соотношение ключевой ставки,ставки рефинансирования и нулевого роста экономики,действительно ли это влечет за собой высокую инфляцию или инфляция будет чем то средним между значением нулевого роста и ключевой ставки? и в таких условиях не выдуманы ли повышения по процентным кредитным ставкам с целью легкой наживы?
12:57
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Высокая ключевая ставка - это защита от валютных спекуляций и легкой наживы. Инфляция будет действительно высокой, но ниже ключевой ставки
14:01
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Высокая ключевая ставка - слабая защита от спекуляций и убийство экономики. Почему? Банк - организация, которая деньги не печатает. Банк берет деньги у одних, аккумулирует и выдает другим. Допустим, банк привлек вклады населения. И, допустим, вкладчики, вдруг, дружно пришли свои вклады забирать. Банк бежит в Центробанк и занимает деньги там. Не на долго. На недельку всего. Так вот, ключевая ставка - ставка по которой можно занять деньги в Центробанке на неделю. Теперь, представьте, что Вы - банк. Вы взяли деньги под 17% годовых. Вопрос: по какой ставке Вы, как банк, будете выдавать кредиты, чтобы разницу положить себе в карман? Даже если разницу Вы заложите всего 3%, то кредит выдадите под 20% годовых. Вопрос: ипотечные кредиты будут заемщики брать под 20% годовых?
- Нет: это слишком высокая ставка.
Кредит на бизнес под 20% годовых Вы выдать (как банк) не готовы. Потому что кредит на бизнес - не такой обеспеченный кредит, как ипотечный. Следовательно, несколько процентов вы заложите в ставку, по которой будете выдавать кредит, на случай невозврата кредита: чтобы за недобросовестных заемщиков заплатили добросовестные. И Выдадите кредит, к примеру, под 25% годовых. Вопрос: какова должна быть рентабельность бизнеса, чтобы пользование кредитом по ставке 25% годовых было выгодным? 40 - 50% и выше?
Отсюда выводы: при такой ключевой ставке ни кредитование бизнеса, ни ипотечное кредитование (почти) не возможно.
Вопрос: на чем банки могут зарабатывать при такой стоимости денег?
Они могут выдавать потреб кредиты. Под 30 - 40%. На что? На телефоны, бытовую технику, электронику,... Словом, на то, что производит не наша, а зарубежная промышленность. (Если с этим утверждением не согласны - посмотрите на страну-производителя собственного телефона.)
На что еще можно стратить деньги при такой высокой ставке?
О чудо! Есть еще один способ для банка заработать! Потратить деньги на валютные спекуляции! Ведь если спекуляции Вам дают 200 - 400% годовых, то ставка в 17% годовых - ерунда! Но только в этом случае.

Скрыть ответы
18
06:52
вадим
добрый день. что будет с ценами на недвижимость в 2015 году. спасибо!
08:22
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Вадим, Однозначно сказать, что будет с ценами - нельзя: многое зависит от действий Центробанка и Правительства. Если сейчас (вот прямио сейчас) банкам выдадут триллионы кредитов, чтобы те могли, в свою очередь, выдавать ипотечные кредиты, будет сильнейший рост цен.
Если сейчас деньги банкам не выдадут, и ипотечное кредитование будет вялым, мы можем увидеть достаточно сильное падение цен на недвижимость.
Идеальная ситуация, на мой взгляд - это:
- если ЦБ не просто будет давать кредиты (на что угодно), а станет давать целевые кредиты, которые банки могли бы потратить исключительно на выдачу ипотеки;
- если коммерческие банки, в свою очередь, повысят требования к первому взносу при выдаче кредитов, чтобы первый взнос составлял минимум 25 - 30, но при этом будут выдавать ипотечные кредиты по ставкам 12 - 14% годовых.
Тогда есть вероятность, что ни существенного падения, ни существенного роста цен мы не увидим.
11:46
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
В отличие от 2008-2009, сейчас вложения в новостройки являются более надежным инструментом (при соответствии 214-ФЗ, ДДУ). Средства дольщиков идут на строительство именно того дома, в котором они приобрели квартиру. Поэтому массовой заморозки ожидать не приходится. А следовательно, и падения цен тоже. Снижения себестоимости из-за того, что стройки продолжатся также не будет, наоборот - инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость. Таким образом, застройщики, чтобы это компенсировать, будут повышать цены. А поскольку вторичная недвижимость идет по ценовой динамике за первичной, то там также в рублевом выражении будут цены расти. За первые полгода 2015 по первичке мы ожидаем роста цен не менее 10-15%
12:09
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Цены на жилье будут изменяться в 2015 г., поскольку с этого года в ряде регионов России уже начнет действовать налог на жилье.
По оценке RWAY экономическая ситуация нормализуется уже к середине 2015 г., то есть рынок получит ориентиры и будет развиваться.
Поскольку жилья строится много, а его надо продавать, управляющая подсистема рынка (то есть, власть) должна создать благоприятные условия для строительного бизнеса. Это необходимо для развития внутреннего рынка страны. По нашей оценке максимальный рост цен предложений в большинстве регионов России не превысит 5-7% к середине 2015 г.
12:48
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
На первичном рынке динамика роста цен за счет роста строительной готовности снизится. На вторичном рынке усилится сегментация, поэтому вероятность снижения цен вторичного рынка - зависит от структуры экспозиции
13:11
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
За счет сокращения выхода новых проектов, а также перспективы снижения покупательской способности, цены будут стагнировать на фоне высокой конкуренции между проектами.
12:45
Winger
Дмитрий Овсянников какой рост цен при ставке в 17% ? сколько будет ставка ипотеки? 25-30% да это смешно!
12:47
Winger
более того в росте цен на недвижимость государство не заинтересованно . так что никакого "сильнейшего" роста не будет. теоритически возможен рост , но тогда встанет спрос. при ставках в 25% и высокой цене никто не будет покупать
12:48
Winger
Александр Крапин вот с 5-7% в приницпе можно согласитья.
12:50
Winger
Денис Бобков ))) вот вы в основном наивные албанцы аналитиги)) вы, наверно, работаете в застройщике?
12:53
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Winger, погуглите ОПИН )

Скрыть ответы
17
02:29
Nuseraro
Добрый день, есть некоторая денежная сумма. Хотелось бы на неё купить недвижимость, но это не к спеху. Вроде сейчас время очень неплохих инвестиционных возможостей - даже ОФЗ дают огого. Короче, по идее, кто с кэшем тот король, и не хочется с ним расставаться за текущие цены. Мб какую-нибудь банкротную недвижимость можно будет купить скоро... Будет ли лучший момент для покупки недвижимости и почему?
08:29
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Насчет "банкротной недвижимости" - не знаю: рискованное это дело. (Потому что если продажа происходит вследствие тяжкого стечения обстоятельств - такая сделка ничтожна. Купить квартиру, чтобы потом по судам таскаться - мало приятное удовольствие.
Но сегодня и сейчас много сделок разваливается, потому что многим покупателям, кто собирался приобрести недвижимость с помощью банковских кредитов, банки отказывают в выдаче кредитов. В результате: есть квартиры с полным пакетом документов и есть продавцы, готовые уступать в цене, лишь бы решить свой жилищный вопрос сейчас.
12:46
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
"Плохая" недвижимость сейчас - гарантия, что останется плохой и после стабилизации. Если есть желание инвестировать сейчас - то лучше выбирать динамичную стройку в локациях развивающихся инфраструктурных проектов.
15:29
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Риск - благородное дело! Но нужно изучить недвижимость как точки зрения юридических рисков, так и ее ликвидности на рынке в целом.

Скрыть ответы
16
01:00
Ольга
Добрый день. В первом квартале 2015 года планировали приобрести однокомнатную квартиру новостройку в г.Вологда (материнский сертификат плюс наличные). Какой прогноз динамики цен, стоит ли торопиться с приобретением или подождать? сколько? И что брать лучше - готовое жилье или долевое строительство (со сроком сдачи в 2015 г.)? Спасибо.
08:30
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Новостройка - это всегда повышенный риск.
А так - затея хорошая.
13:06
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
2015 год, если проект на высокой стадии строительной готовности - хороший вариант, если вам действительно нужна квартира.

Скрыть ответы
15
00:21
michael
Здравствуйте! Я работаю за границей и зарплата у меня в долларах, в течении ближайших трех лет хотел бы купить себе квартиру в Москве. Учитываю текущую ситуацию и ваш прогноз по ценам на недвижимость и курсу рубль-доллар. Как мне лучше сделать - покупать сейчас или подождать. Каким образом можно будет понять что цены достигли дна и сейчас самое время покупать. Спасибо.
08:39
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Дна ждут все.
Профессиональные спекулянты подобных вопросов не задают, а остальные с "дном" чаще всего не угадывают.
Пара рубль-доллар зависит не только от экономики, но и от политики. Представим на минуту, что в ответ на санкции, наши правители запретят использование долларов в нашей стране.
А могут не запретить. В двух этих случаях сценарии будут разными.
Вот смотрите: ипотечное кредитование за последний месяц сократилось на порядок, то есть, вроде бы денежная масса, которая должна пойти на рынок недвижимости, сократилась.
Но при этом, девелоперы отмечают ажиотажный спрос и повышают цены.
Почему?
Потому что спрос вызван паникой: люди, боясь остаться с мешками бумажек, предпочитают обменять их на квадратные метры.
Если бы не было паники, и была уверенность, что с деньгами ничего не произойдет - цены при таком уменьшении ипотечного кредитования должны были бы упасть.
13:09
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Те покупатели, которые держат свои накопления и получают доход в долларах, сейчас заметно выигрывают за счет валютных колебаний. Поскольку сейчас курс доллара к рублю высокий и государство только начало предпринимать серьезные меры по укреплению рубля, то текущий момент для приобретения недвижимости оптимален.
15:32
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Цены пока идут к потолку, но его еще не видно. Если вам нужна квартира - покупайте сейчас! Если вы не хотите сразу заселиться, вы ее сможете сдать и получить некий дополнительный доход. Снижения цен ждать не стоит, наоборот.

Скрыть ответы
14
23:35
Алексей,  агентство недвижимости
Я живу в Нижнем Новгороде, и у нас, в отличии от Москвы, в последние месяцы роста цен не было.Означает ли это, что и просадка цен в 2015г. будет меньше, чем в Москве? Или повышение ипотечных процентов + меньшая доля накоплений/валюты снизит цены на жилье за пределами столицы еще сильнее? Какая может быть просадка?
08:45
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Не означает. Изменение цен в Москве не зависит от изменения цен в регионах.
Нередко наблюдается картина, когда цены в Москве растут, а в регионах - падают (2006 - 2007 годы), затем, в регионах начинается рост, а в Москве цены падают. Бывают годы, когда и в Москве и в региональных городах цены растут или падают одновременно.
Просадка зависит от действий правительства и Центробанка: от наличия денег в банках, от доверия к банковской системе, от панических настроений: факторов очень много.
14:04
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Определенная логика в этом есть. И она заложена в том, что если цены продажи не растут, себестоимость растет (вследствие инфляции), то и прибыль застройщика становится ниже, и ему уже просто некуда снижать цены даже при отсутствии спроса. Поэтому сильной просадки ожидать не приходится (и так некуда).
Если же говорить о Москве, то снижения цен на новостройки в 2015 году не ожидается.

Скрыть ответы
13
22:46
ass12345
Какова вероятность банкротства компаний застройщиков? Произойдут ли заморозки текущих строек? Какие риски сейчас могут быть в долевом строительстве? Что сейчас выгоднее и безопаснее купить, строящееся жилье или вторичку?
23:20
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Чем рискованнее - тем выгоднее (но можно остаться ни с чем). А надежнее - всегда вторичка. Дело в том, что при покупке вторички все риски в прошлом. Их можно проверить. При покупке новостройки - часть рисков в прошлом, часть - в будущем. Даже если застройщик построил сотни домов, нет никакой гарантии, что при определенных обстоятельствах и при определенной ситуации на рынке, он не станет банкротом. От этого риска страховые компании не страхуют; этот риск нельзя проверить. Можно вкладываться в новостройку в стабильной экономической ситуации, а вкладываться в приобретение новостройки, когда рынок колбасит - достаточно рискованное мероприятие.
11:47
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
В отличие от 2008-2009, сейчас вложения в новостройки являются более надежным инструментом (при соответствии 214-ФЗ, ДДУ). Средства дольщиков идут на строительство именно того дома, в котором они приобрели квартиру. Поэтому массовой заморозки ожидать не приходится. А следовательно, и падения цен тоже. Снижения себестоимости из-за того, что стройки продолжатся также не будет, наоборот - инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость. Таким образом, застройщики, чтобы это компенсировать, будут повышать цены. За первые полгода 2015 по первичке мы ожидаем роста цен не менее 10-15%
11:58
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Это крайне маловероятный сценарий (банкротство и заморозки), хотя отдельные случаи могут быть. Как у первички, так и у вторички, есть свои плюсы и минусы. Давать общие советы не уместно. Надо смотреть конкретные объекты.
12:41
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Вероятность к сожалению есть, но оценивать необходимо проекты по-отдельности. Сейчас нас в первую очередь ждет переоценка привлекательности проектов - от ажиотажного роста спроса на одни до потери покупателей на другие. Если у застройщика большинство проектов в портфеле - рисковые, это прямо повлияет на его рыночную устойчивость
13:04
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Вероятность банкротства девелоперских компаний не так велика, однако те проекты, которые пока находятся только на бумаге, могут быть приостановлены за счет пересмотра стратегии компании. Если приобретать объект по ФЗ-214, то вы минимизируете свои риски.

Скрыть ответы
12
22:21
Ришат
В Киеве квартиры подорожали в нац. волюте на 20-30%, в доллар упали. В 2009 году в моем регионе подешевели квартиры на 30%, ждать ли такого чуда и в 2015 году? Или мы повторим историю Украины?
23:23
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Судя по тому, что об ипотечном кредитовании мы можем говорить в прошедшем времени, думаю, что падение цен будет, в том числе и в рублях (один сценарий) и второй сценарий - когда инфляция становится двузначной. В этом случае, квартиры номинально могут дорожать, но просто потому, что обесцениваются деньги. (В пересчете на бутерброды квартиры дешевеют).
11:54
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Сравнение с Киевом некорректное.
В экономическом плане Украина - де факто страна-банкрот.
А Россия - активно развивается и уже давно не сидит на "нефтяной игле", как любят писать специалисты даже весьма известных компаний.
12:38
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Возвращение ситуации 2008 года маловероятно из-за существенных изменений финансовой политики девелоперов. Сравнение с Киевом - некорректное, рост цен не означает роста спроса в условиях нестабильности и недостатка информированности.
15:35
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Украина в целом, и Киев в частности - это разрушающиеся экономики. Если в вашем регионе тоже идет банкротство всего и вся, нет электричества, отопления и газа, а народ готов пойти на майдан, площадь Ленина или еще куда-то - вам определенно стоит подождать такого чуда.

Скрыть ответы
11
21:27
Олег
В последнее десятилетие по стране строились в основном монолитные и панельные дома,по опыту могу сказать что проживание в них -удовольствие сомнительное,а если еще работаешь ночью а днем спишь то это вообще невозможно из за полного отсутствия звукоизоляции и следствие этого идеальной слышимости происходящего вокруг.Вопрос:чем было обусловленно столь массовое внедрение монолитных технологий в строительстве(например в Краснодаре вообще нет новых кирпичных домов),и как повлияет кризис на развитие строительной отрасли,может обесценение рубля повлияет на покупателей и те перестанут экономить и станут выбирать дорогой но комфортный кирпич?
23:32
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Не знаю. Пока существует дефицит жилья - потребителю можно продать все, что угодно. Качество выбирают тогда, когда есть выбор. Пример: я застал ситуацию, когда запись на автомобиль "Москвич" была на несколько лет вперед. Но как рынок насытился, люди стали выбирать. Сейчас в Москве больше иномарок, чем ВАЗовской продукции, хотя из точки А в точку Б что ВАЗ, что иномарка доезжают примерно за одно время.
Также и с квартирами. Пока на человека в квартире приходится менее 10 метров - люди выбирают жилье, где метров побольше. Но как будет на человека приходиться метров по 20, тогда будут выбирать более качественное.
12:36
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
В первую очередь по причине наработанных технологий и отсутствия возможностей к технологическому совершенствованию. Тем не менее в массовом строительстве современная панель - это наиболее эффективная технология при масштабном строительстве (в пример можно привести Китай и Южную Корею) Основной вопрос - совершенствование типовых проектов и рост качества строительства, модернизации производства и технологий.
Кирпич в массовом строительстве - неконкурентоспособный из-за высоких сроков строительства и издержек.
13:00
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Монолитное домостроение позволяет реализовывать объекты на участке любой площади и конфигурации по индивидуальному проекту. Это серьезное конкурентное преимущество по сравнению с панельными домами за счет максимальной вариативности, при том что зачастую себестоимость обеих технологий практически равна. Кирпичное домостроение значительно увеличивает сроки возведения объектов, а также себестоимость.
14:00
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Олег, я бы порекомендовал вам приобрести или построить свой собственный дом (из того материала, который вам нравится). Собственный дом однозначно комфортнее, тем более, что в вашем городе есть возможность в частном секторе получить все преимущества собственного дома

Скрыть ответы
10
20:58
vestfor
Здравствуйте, уважаемые эксперты. Хотелось бы услышать ваше видение динамики цен на новостройки в регионах в 1-2 квартале 2015 года. Как отразится выросшая учетная ставка на уровень ставки по ипотеки и кредитам, на покупательскую способность и на величину спроса в секторе недвижимости.
23:37
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
На сегодняшний день, ставки в банках, по которым выдают кредиты, начинаются от 18% годовых. В большинстве банков - 20 - 22% годовых. Такие ставки - "заградительные": банки хотят выдать кредит, да очень мало желающих его взять. Поэтому об ипотеке можно говорить в прошедшем времени. Вновь говорить об ипотечных кредитах можно будет после понижения ставок. Причем, для того, чтобы поддерживать определенный уровень ипотечного кредитования - ставки могут быть на уровне 12% годовых. Но чтобы "запустить" рынок ипотеки "с нуля" - придется снижать ставку более существенно. (Это как санки: везти - легко, а чтобы стронуть с места - нужно приложить определенные усилия).
11:50
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Повышение ставки - это временное явление. С большой долей вероятности уже в 1 квартале 2015 г. ипотечные кредиты будут доступны населению.
15:37
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
При условии заработавшей господдержки ставки на ипотеку будут не сильно выше ставок, которые были еще месяц назад. Спрос сократится просто за счет того, что в этом году произошло вымывание спроса, ажиотаж покупок квартир весной и осенью. По нашим оценкам, примерно на 15-20%, если говорить о регионах.

Скрыть ответы
9
20:52
Эдуард,  я
Добрый день. как сегодня правильно выбрать компанию -застройщика, у которой купить квартиру в строящемся доме? на что обратить внимание, чтоб быть уверенным что дом построят? или сейчас не время для подобных инвестиций?
23:38
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Я бы сейчас не рисковал. (Но это - лично мое мнение).
11:51
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
1. Сам проект должен быть на стадии средней или высокой стадии строительной готовности.
2. Лучше, если это будет комплексный проект. Если в нем есть уже сданные дома - это плюс, значит уже есть коммуникации и будет какая-то инфраструктура в ближайшем будущем.
3. Застройщик - известный, дорожащий своим именем и имеющий уже реализованные проекты.
4. Сейчас самое время для таких инвестиций, если у вас денежные средства не в валюте, а рублях - это надежный способ сохранить средства.
12:29
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Сейчас на рынке инвестиционные игроки сохраняются, но наиболее безопасное вложение - это в проекты с высокой динамикой строительства и/или находящиеся на финальных этапах строительной готовности. Мотивация инвесторов сейчас - в большей степени сохранение, а не заработок. Тем не менее, возможность для инвестиций сейчас сохраняется - вопрос в выборе объекта.
12:55
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
В первую очередь необходимо обращаться в профессиональные риэлторские компании, которые могут предложить большой выбор объектов и помочь с выбором надежного проекта. Самое главное выбрать объект, который реализуется в рамках ФЗ-214 и гарантирует соблюдение всех прав дольщиков. Стоит изучить проектную документацию (проектную декларацию, разрешение на строительство, и право собственности или арендный договор на землю) и портфель реализованных проектов застройщика.

Скрыть ответы
8
20:50
Рептилия
Интересует, серьёзно ли обвалятся цены на недвижимость? Как долгосрочное вложение в перспективе имеет смысл (3-4 года) быть с расчётом на то, что ситуация развернётся + год-полтора, пока народ привыкнет к нормальному образу жизни. К примеру, недвижимость падает в цене на 20-30 процентов в рублях, я беру в у.е., через года 3 кризиса как не бывало + прирост цен и т.д. С последующей перепродажей и реинвестированием в другие активы?
23:41
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
В пересчете на продукты - цены падают и будут падать. А в пересчете на бумажные рубли, цены могут и расти (по причине обесценивания денег).
13:57
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
В долгосрочной перспективе вложения в новостройки Московского региона имеют смысл, однозначно.

Скрыть ответы
7
20:19
Лена,  -
Что будет с инвестиционными квартирами? Они останутся интересны для вложений?
23:57
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Лена, есть анекдот о средней температуре по больничной палате, где двое умерли, у остальных - 42, а в-среднем - 36,6.
Так и с инвестиционными квартирами: в центре Москвы - дорожают, от садового до МКАД - пока цены стоят на одном уровне, за МКАД - цены снижаются. Найти квартиру для инвестиций - целое дело.
11:54
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Рост средней цены по новостройкам МО за 2014 год уже составил 12%, по новостройкам Москвы - 22%, по новостройкам Новой Москвы - 9%. В ближайшее время застройщики поднимут (или уже поднимают) цены на 5-10%. Инвестиционные квартиры по-прежнему интересны для вложений, но нужно их выбирать в интересных для конечного покупателя проектах.
12:27
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
У нас немного другие данные, по сравнению с коллегами - в границах Москвы в сегментах комфорт и эконом произошло снижение уровня средних цен на 2% (эконом) и 4% (комфорт) - за счет появления проектов на низких этапах строительной готовности. При этом в Новой Москве в аналогичном сегменте рост цен составил 12% для эконома и 16% - для комфорта. Поэтому потенциал сейчас выше на рынке Москвы, хотя зайти туда труднее, чем на рынок Новой Москвы. Спрос на инвестиционные покупки останется, однако также будет переориентирован на развивающиеся территории с понятными планами по развитию инфраструктурных проектов.
12:47
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Практически во всех сегментах рост стоимости квартир от начального этапа строительства до сдачи ГК составляет в среднем 20-30% только за счет роста стадии строительства. Именно это и позволяют говорить о привлекательности недвижимости для инвестиционных вложений.
16:16
Board
Квартира от начального этапа стрится 2-3 года, за это время в банке на депозите можно получить 20% без риска незавершённого строительства. Непонятно о какой инвестиционной привлекательности с начального идёт речь. Если непременно хочется вложиться в недвижимость, то можно купить готовую квартиру и сдавать, это примерно по 5% в год от стоимости квартиры, за 3 года будет 15% без риска незавершённого строительства.

Скрыть ответы
6
19:54
Вячеслав
Что сейчас делать, покупать или продавать?
23:53
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Народ - покупает, потому что не знают, чего будет с деньгами, и боясь, что останутся с мешками бумаг. Но, вполне возможно, что надо продавать.
Сейчас массово разваливаются сделки: банки либо не выдают кредиты, даже одобренным заемщикам, либо сильно повышают ставки. Пару месяцев готовить сделку, чтобы потом все развалилось - невеселое удовольствие.
12:44
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Продавать стоит, если есть такая необходимость сразу что-то купить. А покупать имеет смысл, если есть свободные средства с целью сохранения капитала или инвестирования.
15:39
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
нужны средства - продавать, нужно вложить - покупать.

Скрыть ответы
5
19:36
Лиса Алиса,  Страна Дураков
Каков Ваш прогноз по ценообразованию на рынке вторичного жилья в первой половине 2015 года? Интересует, хотя бы тенденция, ведь все условия уже заданы и известны.
09:30
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Очень много неизвестных параметров:
- насколько серьезными будут санкции;
- удастся ли втянуть Россию в военный конфликт;
- какими будут дальнейшие действия Центробанка;
- ...
Если ситуация будет развиваться как сейчас - жду снижения сделок на рынке недвижимости и небольшого падения цен.
Но повторюсь: многое зависит от действий Центробанка: при определенных действиях, вместо падения цен можем увидеть сильный рост.
Но, повторюсь: лично я жду снижения цен. (Не верьте мне: принимайте решения самостоятельно).
12:19
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
С лета 2014 года стала формироваться тенденция - сильная сегментация предложения на вторичном рынке, особенно в локациях с новой массовой жилой застройкой. Более качественное строительство привлекает к себе больше платежеспособного спроса, как и вторичная недвижимость в домах, недавно построенных. Блочные и кирпичные пятиэтажки, блочные дома и старая панельное жилье в этих условиях будет снижать уровень ценообразования.
15:40
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Вторичка идет по ценам за первичкой. И если первичка будет дорожать, то вторичка тоже. Однако некачественный, устаревший вторичный жилой фонд будет дорожать медленнее всего.

Скрыть ответы
4
19:12
Юрий,  юнити
Как вы считаете, в связи с намечающимся увеличением темпа роста инфляции, цены на недвижимость будут обгонять инфляцию или будут расти с отставанием?
00:03
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
С отставанием. Тут даже не сомневаюсь.
11:55
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Официальная статистика - вещь довольно лукавая. В том числе в отношении инфляции. Скорее всего, рост средних цен будет больше инфляции. В первом полугодии 2015 мы ожидаем не менее 10-15% роста.
12:15
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
В настоящий момент формирующийся тренд на рынке - повышение цен в ряде проектов на 7-15%, однако ввиду сегментации на рынке, общая ситуация с ценообразованием будет более сдержанная. Сейчас решение о повышении цен - в первую очередь связано с повышенной активностью на рынке построенного или вводимого в эксплуатацию жилья, поэтому когда уровень эмоций спадет для поддержки активности спроса многие начнут вводить акции, косвенно отыгрывая повышение.
12:40
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Если учитывать, что реальные темпы роста инфляции существенно превышают официальные цифры, то можно сказать, что рост рынка будет даже ниже темпов реального инфляционного роста.

Скрыть ответы
3
18:55
Дмитрий
Добрый день! Верно мое мнение, как простого обывателя: при нынешней ключевой ставке ипотека серьезно подорожает, а поскольку львиная доля граждан приобретает жилье посредством кредитования - спрос упадет и цены сползут вниз? Есть ли шанс повторения ситуации 2008/2009? Если да, насколько упадут цены и когда, учитывая инерцию рынка недвижимости? Речь идет о рублевых ценах жилья массового сектора.
09:09
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Дмитрий, вот смотрите: ипотечного кредитования почти нет. Брать по ставкам 20% годовых и выше заемщики не хотят, а по меньшим ставкам - банки сейчас не выдают (последние 2 дня). Но застройщики отмечают ажиотажный спрос.
Почему этот спрос?
Пример: лежало у человека в матрас-банке 100000 долларов. Год назад это было 3,2 миллиона. На квартиру в Москве - не хватало. Сейчас 100 тыс долларов = 6 миллионов: на квартиру хватает и нмного остается.
Это - одна категория покупателей.
Вторая категория:
Лежало у человека 6 миллионов рублей. Начался рост доллара. Доллары дорожают, а квартиры - пока что нет. Следовательно, вместо чтобы поднакопить еще, такие люди поспешили взять деньги и вложить их в покупку недвижимости.
То есть, у одних - появились возможности, а у других - спрос будущих периодов реализовался сейчас. Это - "панические покупки": чтобы сберечь накопления. Отсюда вопрос: как долго продлится паника?
Многое зависит от действий Центробанка и Правительства. Если придержат деньги, дадут рынку успокоиться, хотя бы месяц-два, то цены пойдут вниз.
Если же сейчас поддержат банки, чтобы те, в свою очередь, выдавали ипотечные кредиты по тем ставкам, что были летом, может быть ажиотажный спрос и чуть ли не двукратный рост цен.
Мне кажется, что банки - напуганы, а потому, ставок 10 - 12% годовых ждать не придется: ставки по кредитам могут быть на уровне 14% годовых. Паника должна успокоиться за время Новогодних каникул. Спрос должен сократиться. Если цены пойдут вниз (это будет видно в начале февраля), то минимального их уровня жду в 3 - 4 кварталах 2015 года.
11:45
Александр Крапин,  генеральный директор аналитического агентства RWAY
Последние декабрьские события - это временное явление, связанное с рядом причин. Поскольку в стране строиться все больше жилья (по оценкам RWAY за 2014 г. будет сдано в эксплуатаци. порядка 83-85 млн кв.м жилья), которое необходимо продавать. Власть предпримет усилия со созданию благоприятных условий для продаж, в том числе и на ипотечном рынке. С большой степенью вероятности рублевые цены предложений на жилье эконом-класса будут достаточно стабильными на протяжении всего 2015 г.
В целом, нынешнее осложнение экономической ситуации имеет другую природу по сравнению с кризисом 2008-2009 гг., поэтому подобное сравнение не корректно.
12:12
Сергей Лобжанидзе,  руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой"
Учитывая проектный объем большинства проектов на первичном рынке жилья, например, Московского региона существенного снижения рублевых цен ожидать не следует. Также, учитывая, что на сегодняшний день ипотека занимает до 50% из числа сделок, отсутствие государственной поддержки или особых условий для ипотечных кредитов, негативно отразится на ситуации - рынок может просесть на 40-45%. Выразится это в первую очередь в снижении темпов отрасли и в последнюю очередь - на политике ценообразования. Скорее, рост цен в строящемся жилье может замедлиться, но резкого падения в-целом на рынке не произойдет. Однако, ввиду усиления сегментации рынка, проекты с минимальными конкурентными преимуществами могут столкнуться с полной потерей спроса и попытаются компенсировать операционные издержки за счет демпинга.
12:38
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Несмотря на то, что доля ипотечных сделок на сегодняшний день занимает более 50% от общего количества сделок, резкое снижение спроса за счет увеличения ставок по ипотеке, не сможет все-таки спровоцировать резкое падение цен на жилье. Девелоперы вынуждены компенсировать свои издержки в связи с валютными колебаниями, и последующая стратегия реализации объектов будет сопровождаться развитием системы акций и скидок, а не открытого снижения цен. В целом в следующем году можно ожидать стагнацию цен на рынке из-за сокращения числа новых проектов на фоне снижения спроса.
13:29
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Действительно, на мой взгляд, спрос на квартиры будет снижаться по мере роста процентных ставок в экономике (в т.ч. по ипотеке). Усугубит ситуацию негативная экономическая конъюнктура в целом, снижение реальных доходов населения, увеличение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости. При этом не произойдет резкого сокращения предложения из-за особенностей рынка первичной недвижимости с достаточно длительными сроками строительства объектов. Таким образом, резкое падение спроса не будет тут же отбалансировано резким падением предложения.
Однако, повторю очень важный, на мой взгляд, момент. Вряд ли в рублевом выражении цены будут снижаться. Как показывает практика, владельцы идут на сделки с отрицательной доходностью очень неохотно. Скорее всего, мы просто увидим резкое падение ликвидности и рост цен ниже уровня потребительской инфляции.
15:42
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Повторюсь: в отличие от 2008-2009, сейчас вложения в новостройки являются более надежным инструментом (при соответствии 214-ФЗ, ДДУ). Средства дольщиков идут на строительство именно того дома, в котором они приобрели квартиру. Поэтому массовой заморозки ожидать не приходится. А следовательно, и падения цен тоже. Снижения себестоимости из-за того, что стройки продолжатся также не будет, наоборот - инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость. Таким образом, застройщики, чтобы это компенсировать, будут повышать цены. За первые полгода 2015 по первичке мы ожидаем роста цен не менее 10-15%

Скрыть ответы
2
18:29
Миха,  Рога и Копыта
будет ли недвижимость хорошей инвестицией при худшем сценарии? могут ли в некоторых сегментах снизиться цены на недвижимость?

немного не по теме но тоже по инвестиции: почему бы государству не убрать налог с продаж с физических драгметаллов - лучше население будет копить золото чем в баксы в матрас. снизит спрос на доллары и диверсифицирует заначки каселения, а заодно доверие к рублю улучшит
09:10
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Могут снизиться. И даже в пересчете на рубли. И даже вдвое. (При худшем сценарии). При лучшем - могут вырасти.
Но чаще реализуется к-нибудь средний сценарий.
11:58
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Даже если цены на недвижимость падают, то, как правило, на какое-то время (если мы говорим о ликвидных сегментах, и новостройках в частности). Затем начинают расти. А вот сегодняшние мешки с рублями, увы, могут только обесцениваться. Недвижимость - лучшая инвестиция на текущий момент по соотношению доходность/риски
12:16
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Снижение спроса на инвестиционные квартиры из-за роста налоговой нагрузки (переоценки по кадастру), снижение платежеспособного спроса из-за падения реальных доходов населения, рост ставок по ипотеке после повышения ЦБ ключевой ставки - будут оказывать сильное давление на первичный и, особенно, вторичный рынки недвижимости. Уже сейчас рублевые цены в среднем по РФ растут в два раза медленнее (первичка 5,4% г/г, вторичка 4,1% г/г) потребительской инфляции (9,1% г/г). Я думаю, что по мере ухудшения экономической конъюнктуры ситуация будет ухудшаться.

Что касается золота, я бы скорее ожидал повышения государством налоговых ставок на продажу, чтобы увеличить привлекательность рублевых активов в условиях валютной паники. Кстати говоря, золото сейчас не лучшая инвестиция т.к. снижаются долларовые инфляционные ожидания. При этом золото как финансовый инструмент используется как защита от долларовой инфляции.
12:31
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
Инвестиционная привлекательность может снизится, однако это преимущественно затронет элитный и премиальный сегменты, а также частично бизнес-класс. Тем не менее с точки зрения сохранения капитала недвижимость и в высоких ценовых сегментах будет являться надежным активом.

Массовый сегмент жилья (комфорт-и экономкласс) по-прежнему останутся выгодными для инвестирования по сравнению с другими видами инвестиций (например, банковскими вкладами).
14:20
Nuseraro,  Экономический ВУЗ
Ох не знаю, иногда грамотная настоящая элитка наоборот отлично держит удар, а эконом - биржевой товар, туда-сюда за трендом.
14:52
Оскар777
"Каждый кулик свое болото хвалит", трудно заподозрить пчел в том, что они могут быть против меда,впрочем,Дмитрий Овсянников достаточно объективен в своих оценках.Не надо забывать, что золото дало с начала 2014 года большую доходность чем доллар США. В период кризиса, золоту (серебру) мало какой актив может составить конкуренцию.Я к тому же категорически не согласен, с тем, что "снижаются долларовые инфляционные ожидания" - здесь много первоклассного лукавства, учитывая ... Далее →

Скрыть ответы
1
18:17
Вектор
Как вы относитесь к идеям, которые некоторые озвучивают - требование деноминировать валютные ипотечные кредиты? Почему все граждане должны отвечать за падение рубля и тех, кто когда-то взял валютную ипотеку? ну и ваше мнение - как сейчас поступать тем, кто все-таки в это дело влип?
12:01
Денис Бобков,  руководитель Аналитического центра ОАО "ОПИН"
Этим людям можно только посочувствовать. Кредиты необходимо брать в тех же единицах, что и получаемый доход. А доход (по закону) у нас в рублях. С другой стороны, у этих людей была возможность за все это время реструктурировать свои кредиты из валютных в рублевые. И это нужно было делать еще весной - уже было понятно, что курс будет расти. Сейчас можно только попробовать его реструктурировать, однако нужно подождать когда заработает господдержка ипотечных кредитов - сегодняшние проценты слишком высоки.
12:05
Тимур Нигматуллин,  аналитик ИХ "ФИНАМ"
Я не думаю, что государство (а значит и все налогоплательщики) за свой счет должны решать финансовые проблемы недооценивших валютные риски клиентов банков. Впрочем, я не исключаю, что, в целях снижения социальной напряженности, может быть проведено рефинансирование ипотеки в госбанках по субсидируемым рублевым ставкам или же инициировано банкротство физлиц.
12:26
Владимир Богданюк,  руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet
На сегодняшний день официально подтверждена информация о том, что в начале 2015 года будет создан государственный орган, отвечающий за реструктуризацию валютной ипотеки в рублевую. Однако пока подробности его работы, в том числе схема перевода, процентная ставка по реструктурированным кредитам, неизвестна. Таким образом, государство гарантирует помощь валютным ипотечникам.
13:44
Дмитрий Овсянников,  генеральный директор ИПОТЕК.РУ
Вектор, Ваш вопрос считаю очень и очень важным.
Подготовил и опубликовал свои предложения, что можно сделать для помощи валютным заемщикам. Считаю, что помощь им оказать нужно.

Последнее время проблема валютных ипотечников стала достаточно острой.

Те, кто взял ипотеку в валюте – считают себя пострадавшими и просят помощи, те, кто взял ипотеку в рублях – считают, что помогать им не надо, мол, «сами виноваты», боясь, что помощь будет за счет тех, кто взял или собирается взять ипотечные кредиты в рублях.

Предупреждаю сразу: букв будет много.

Итак, начнем. Скажите, когда списали долг Кубе, Сирии, Ирану, еще куче стран, на Вас это как отразилось? А когда списали долг Узбекистану, как это отразилось лично на Вас?

Я понимаю, что Вас не спрашивали. Меня, кстати, тоже.

Можно было кричать, ругаться, выходить на митинги, возмущаться... Вы - не вышли. Я - тоже. И не собираюсь, потому что считаю, что руководителям страны виднее.

У списания долгов были вполне конкретные экономические и политические причины. Иногда, чтобы сотрудничать, получая от сотрудничества синергетический эффект, кто-то должен простить другому часть долга, а то и весь долг.

Наша страна прощает долги другим странам.

Вопрос: а чем наши собственные граждане хуже?

Причем, что важно: никто из заемщиков не говорит о том, что долг нужно простить напрочь.
Да, заемщики просят списать часть долга, чтобы остаток долга стал приемлемым, чтобы они могли платить приемлемые суммы денег.
Если заемщикам не помочь

Представим, что это сделано не будет. Квартиры будут проданы «с молотка», по решению суда или будут отданы коллекторам.

Вопрос: по какой цене квартиры отходят коллекторам?
За пятую, а то и за десятую часть своей стоимости. (Почему так происходит – тема отдельного разговора).

Люди - на улицу, банки свои убытки не компенсируют, большое количество выброшенных на рынок квартир давит на цены, приводя к их снижению.

Резкое снижение цен - не всегда благоприятно.
Потому что кроме тех, кто покупает для себя, есть немало спекулянтов и инвесторов, кто покупает в надежде на получение прибыли. Квартиры дешевеют, и некоторые из инвесторов предпочитают их продать, фиксируя убыток, чтобы не потерять еще больше. Спекулянты, в данной ситуации меня лично мало волнуют.

Но есть такой сегмент рынка недвижимости как новостройки.
Застройщики закупали строительные материалы, платили зарплаты рабочим. Если цены сильно падают, некоторые застройщики банкротятся. Дольщики остаются без квартир.

Заметьте: дольщики заплатили по 100% стоимости, но могут остаться ни с чем.

Останавливаются стройки, а в строительной и в смежных отраслях промышленности занято порядка 10% трудоспособного населения.
И если посыпятся строительная отрасль и банковская система – приятно не будет никому.

И это уж точно затронет тех, кто либо взял, либо только собирается взять ипотечные кредиты, хоть и в рублях.

Когда представишь все возможные последствия - понимаешь, что лучше проблемы пострадавших валютных заемщиков решить: может быть списать часть долга.
Причем, если решить проблему пострадавших заемщиков, то возможно, денег с них удастся получить больше, чем если довести их до банкротства.

Другое дело, что у банков денег на это, в нынешней ситуации, может и не быть, а потому, без помощи государства - не обойтись.
Мы говорим валютным ипотечникам: «сами виноваты».

Но давайте посмотрим на ситуацию вот с какой точки зрения:

заемщик - это чаще всего обыватель, без экономического и финансового образования. Он не мог предусмотреть последствия своих действий. Это как ребенку дать гранату, а потом говорить: «Сам виноват: зачем за колечко дернул»;
в банках работают люди с высшим финансовым образованием. Но чаще всего, при выдаче кредитов, они не рассказывали заемщикам о рисках, а наоборот, рассказывали о преимуществах таких кредитов (неоднократно был свидетелем подобного поведения сотрудников банков);
Центробанк мог представить риск тех, кто берет кредиты в валюте и настоять на внесении в кредитные договоры определенных пунктов, но не сделал этого.
Подробнее: http://www.ipotek.ru/blogs/mysli_ob_ipoteke_i_nedvizhimosti/2014/12/o-merah-pomoshhi-postradavshim-valyutnym-zaemshhikam.php
13:03
Yunga
Эта тема по свой сути схожа с темой "Невозврат кредита под залог недвижимости". Там судебные приставы не церемонятся. Второй тезис. Те кто имеет доход в валюте, или привязанный к курсу тоже брали ипотеку в валюте по выгодному курсу и теперь еще смогут заработать.
13:14
ЛОРА
Можно прислушаться к Тимуру, аналитику "Финам".
Недвижимость - это то, в чем деньги у большинства россиян. И пострадает этот сегмент более всего. Как минимум уровень 2000 г.
Спасибо.
14:19
Nuseraro,  Экономический ВУЗ
Очень печально что у нас заёмщики "как дети с гранатой", а ведь многие очень умные и интеллигентные люди кстати. Финансовую грамотность - в школы!